2018年下半年三线城市房价最全预测先向各位关注小司的朋友们道歉

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先向各位关注小司的朋友们道歉，上次在《2018最新房价预测！看看下半年你的城市是涨还是跌？》一文中，小司曾经对三四线城市的房价进行过预告。

近来在微信后台被朋友们催更，今天就跟大家来聊聊！

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今天专门聊三线城市，四、五线城市后续会再出专题。

房价：三线城市的共性和“个性”

三线城市的分类有很多，小司选的依据是第一财经城市研究所对2018年全国三线城市的排名。

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这些三线城市既有共性，又有不同。

我们先说这些三线城市房地产市场的共性，再选取几个比较有代表的城市，看看各自房价的决定性因素都是什么。

（数据均来自Wind和政府官网）。

先说共性：

1、商品房的成交数量处于正常范围。

从住宅类商品房的月成交（签约）套数与待售套数的比重可以看出，新建住宅类库存的消化周期基本为3~6个月，也处于正常范围。

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数据来源：国信宏观经济信息网

2、商业地产库存较大，价格上涨比较困难。

原因主要两点，一是自身前期扩张太快，二是电商对传统线下商铺的冲击。

消化周期普遍在6个月~3年之间，商业地产房价下行压力最大。

3、从房价大规模上涨，逐渐转入有序调控。

越是前期房地产投资火爆的城市、房价波动剧烈的城市，就越先进入强力调控时期。

4、对大多数三线城市来说，均价破万只是一个时间问题。

因为当地房管局每月批准预售的商品房面积，与商品房待售总面积的比例越低，则房价越稳定，地产去库存的周期越长。

还有一个比较明显的特点是，越是中西部地区的城市房价上涨的频率越平缓有序。

在“住房不炒”这条路上，普遍结合这几种特点，考虑三线楼市的投资性价比：

1、去库存任务沉重：安徽省蚌埠市、山东省威海市

以安徽省蚌埠市为例，蚌埠在2017年房价波动相当剧烈，房价最高达到12110元/㎡，房价最低6013.5元/㎡。

根据蚌埠市房管局的数据，除了2017年5月份商品房成交（签约）套数超过6000套以外，去年下半年每月成交（签约）套数平均只有2000套左右,且成交量呈现下滑趋势。

卖房跑量已成为一些城市的共识，房地产业进入深度调整时期。

2、房价稳定的典型城市：安徽省滁州市、河北省廊坊市

2017年1-12月滁州市区共成交商品房30404套，同比2016年度增长了约35.87%，且占滁州市总体商品房销量的38.63%。

从下表中可以看出，滁州的去库存任务早已完成，房地产发展建多少卖多少，行业处于良性阶段，房价和成交量预期会一起上升。

从下图可以看出，安徽省滁州市的住宅型商品房库存16621套，而2017年全年成交30404套，滁州在6个月的库存消化期内实现了2017年房地产的量价齐升！

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3、新建地铁拉动房价的典型代表：安徽省芜湖市、河南省洛阳市

看芜湖的房价有一个关键点，就是芜湖已经被批复的城市轨道交通计划，城铁1号线和2号线联通各个区县，实现一体化。

两条地铁的交汇处（中山北路、北京路站）为中心的城市核心地段房价有较强的支撑，地铁各站点的周边房产也会有一定的开发热潮。

4、人口外流、跟随波动的典型城市：广东潮州市、广东揭阳市

这两个城市的商品房住宅价格长期保持在万元以下，目前商品住宅均价在6000元/㎡左右。

这两个城市在新房与二手房的价格上，不断呈现倒挂现象，且从2018年初新房价与二手房价差距越来越大，新房价持续走跌，二手房价格不断攀升。

小司预计，潮州、揭阳两城市的房价是跟随性的。

在人口不断外流的情况下，房价处于难跌难涨的境地，只得在全国货币政策的影响下，跟随珠三角房价波动。

5、去泡沫成功的典型城市：湖南省常德市

常德市商品住宅每月平均成交3000多套，去库存周期为3~4个月，房地产市场比较平稳。但商业地产待售面积巨大，去库存周期约为3年。

从2016年5月，常德开始为期18月的去库存周期之后，情况有所好转。

库存告急，是催生常德市最近一年房价上涨的主要动因，而商业地产库存压力仍然巨大。

或许，商住两用房在常德的大量推广，能一定程度减缓常德房地产均价破万的速度。