市场丨客户多来自高新企业 万科翡翠书院首租预计收入2亿元
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中房报采访人员 李燕星丨北京报道
经过近一个月的市场预热与推介，备受市场关注的万科翡翠书院近期开始由预租转向正式出租。
来自北京万科的信息，万科翡翠书院近期先后推出70余套房源，截至5月16日，成交客户已经达60人。其中，10年期长租期客户为55人，3年和5年中短租期客户为5人。主要客户来自中关村地区的高新技术企业。
万科翡翠书院不是一个简单的项目，它是全国首个企业自持租赁房项目，一举一动皆牵动市场神经。项目入市之初，各界就曾围绕高租金与盈利模式以及是否涉嫌以租代售等展开过激烈讨论。多重压力下，如今的局面算是一个良好的开端。
不过，一些房地产企业对于它的盈利状况仍较为担心，希望能够最终通过REITs(资产证券化)化解，也为众多企业进入这一领域找出一条正确的道路。
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希望租期长期稳定
“近期先推出2栋楼，满租后又推出1栋楼，总计70余套。”北京万科方面相关负责人表示。
与预租意向客户来源一致，此次60名成交客户多为中关村地区的高新技术企业，其中以科技类和金融类居多。据媒体报道，在首批入驻的租户名单中，被指出的几个意向租赁客户，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚，其实均来自万科v盟未来精英联盟的合作伙伴。这一信息也被中原地产首席分析师张大伟所证实。
据北京万科方面相关负责人介绍，选择10年租期的租客基本选了180平方米的四居室户型，选择3年租期和5年租期的租客中选择了90平方米户型，这些租客主要是家庭型诉求，一般都有老人和孩子。
这些租客也都表达了共同诉求，尤其是选择10年租期的租客表示，“希望租期长期稳定，且租期内租金不涨。”
一位考察过万科翡翠书院的房地产人士告诉中国房地产报采访人员，“其实我们了解过，对于中关村很多高净值人群来说，吃什么玩什么对他们倒不是最重要的，最关注的还是住得怎么样，他们和北京普通租客的想法是不一样的。何况，对于他们来说，180万元在北京是买不到较好地段、较好质量的房子的。”
另外，万科翡翠书院2020年预计交付的100套房源也将陆续在1至2个月内推出预租。
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可实现近2亿元收益
对于万科翡翠书院此次推出的70余套房源的价格，北京万科方面相关负责人未作具体介绍。但是，如果按照万科翡翠书院此前的整体规划来看，90平方米户型月租金1.5万元至1.8万元，租期最长10年;180平方米户型月租金3万元至4万元，租期最长10年。
中国房地产报采访人员了解到，租客在与万科翡翠书院签订租赁合同时，需要支付总租金的20%作为定金。对于这一定金，北京万科方面相关负责人表示，“设有完善的保障客户权益的条款。”
如果按照10年租期租客为55人，3年和5年租期租客为5人，按照90平方米户型3年最低租金为54万元、180平方米户型10年最低租金360万元，同时按照10年租期租客多选择180平方米户型，3年和5年租客多选择90平方米户型的数据粗略预估，万科翡翠书院目前成交的60套房源的总租金可实现近2亿元收益。
按照租客需缴纳总租金20%作为订制租赁定金来计算，万科翡翠书院目前可实现近4000万元现金流。
对于万科翡翠书院的长远走势，复地集团北京区域投资执行总经理陈亮表示，“我们按照万科拿到的工业地价和目前的租金水平测算出来的结果是，每平方米每天能够实现的租金可能不到6元水平，按照当时地价水平核算出的租金回报率周期会远远超过20年甚至30年，我认为万科今后还是希望通过REITs方式退出，这对于万科来说可能也是缓释方案。”
首创集团房地产部总经理苏健则表示，“当时政策出台时，房企都是先上车后买票，希望未来政策会有一些空间，或者给开发商留一点弹性，没想到拍完地以后细则出台了，不能销售。万科现在这种销售模式也是一种无奈之举。既然是无奈之举，也能基本适应国家‘房住不炒’的政策，所以对万科来说也是一个站台。希望未来政策会有一些空间。”
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