房地产的白银十年广州房价究竟涨了多少? [摘要]以2008年金融危机成交量、价大

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[摘要]以2008年金融危机成交量、价大跌为起点，以2018年这一年的高压调控为终点，这十年广州刚好谱完一曲轮回，也为楼市白银时代的终结画下一个句点。...

2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

岁月如刀,浮生若梦，十年，广州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:广州楼市十年》系列文章，呈现广州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

十年一轮回。

以2008年金融危机成交量、价大跌为起点，以2018年这一年的高压调控为终点，这十年广州刚好谱完一曲轮回，也为楼市白银时代的终结画下一个句点。

这十年，是广州经济增速高速换档的十年，裹挟着城市的车轮滚滚前行。在广州经济快速发展的强力推动下，人口涌向大城市寻找机会，社会有了向上流动的通道，买房需求被激发，推动着广州房价的一轮又轮的上涨。

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数据来源:克而瑞、中国指数研究院

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记载着这广州这十年成交量、价的数据，往往能带我们拨开时间迷雾。

由上图数据可以看出，从2008年到2018年这十年间，广州商品住宅成交面积共计3次大波动，在2008年、2011年、2014年分别先后形成谷底，然而广州商品住宅成交均价却一路上扬，截至今年5月，广州房价已被推至历史高位，近10年中房价上涨了7839元/平方米，涨幅达83.93%。

2018年:金融危机影响广州新建商品住宅成交量、价皆为近十年最低谷

回首2008年的广州楼市，可能很多细节都已经忘记，但"2008年的楼非常难卖"这一印象会依然清晰。08年恰逢金融危机，整个房地产市场一片萧条，成交量、价皆为近十年最低谷，数据显示，2008年广州新建商品住宅总成交面积只有552.3万平方米，成交面积更是创下了自2002年以来的最低值!

与此同时，广州乃至全国楼市，开发商资金链紧张的传闻一直不绝于耳，开发商欠钱不还的消息屡见报端。虽然广州还没有大开发商因此而倒下，但有部分大开发商的日子过得异常艰难，降薪、裁员不断。

究其缘由为，2008年下半年爆发世界性金融危机，我国政策由上半年的"稳健财政政策和从紧货币政策"迅速转换为"积极财政政策适度宽松的货币政策"，连续多次降准降息，并推出多项楼市利好新政，但广州楼市仍然由供不应求转向供过于求，土拍市场也遇冷，一、二手楼市双双"量缩价跌"。

2009年:一连串救市政策下，广州楼市成交量、金额均超越2007年

因为信贷放松及"4万亿"出手等一连串救市政策的落实，自住型需求大量释放，改善型需求紧随入市，2009年广州楼市的年成交量再次飙升，达978.3万平方米。2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年，创出历史最高纪录。

均价方面，全市十区一手住宅成交均价9349元/平方米，同比涨0.1%，一手住宅成交量978.3万平方米，同比增77.1%。2009年广州的土地市场则快速经历了从底价成交到"地王"频现的戏剧性过程。

2010-2013年:"新国五条"、"国十一条"、"穗六条"接踵而至

为此，在2010年9月，"新国五条"出台、"限购令"首次现身。广州成为第10个出台限购政策的城市，规定户籍家庭和常住非户籍家庭(需一年纳税或社保证明)只能购买两套住宅，单身户只能购买一套房;首套房首付款比例调整到三成及以上，二套房首付款比例不低于五成;房贷七折利率优惠全面取消……

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在成交上，广州十区当年商品住宅成交面积886.2万平方米，环比下降9.41%;成交均价上升至11397元/平方米，环比涨幅达到21.9%。随着广州限购的加剧，周边临近的城市成为了广州客关注的热点，也开始了在佛山、东莞、中山等地跑马圈地的购房之旅。

国十一条出台，扩大限购范围、加大限购力度。2011年的限购限贷政策使市场致使需求减少并减缓了房价上涨的趋势。2011年广州商品住宅成交均价上升至11392元/平方米，房价不涨反跌。

2013年，史上最严的"穗六条"限购政策出台，将二套房首付比例提高到70%，购房资格变为连续缴纳三年社保。不过央行的货币政策偏松，外汇占款的增长和信贷的大量投放提供了充足的流动性，在这种局面下，需求不断释放，行业延续2012年来的复苏，广州商品住宅成交量、价双线上扬。据统计，2013年广州全市成交93035套住宅，成交均价13239元/平方米，同比2012年的12190元/平方米上涨8.6%。

2014-2015年:央行释放巨大利好广州楼市趋好发展

经历了政策的起起落落，2014年广州楼市面临库存高企，成交下滑的窘境，广州楼市也进入调整期。继40多个城市松绑限购后，在国庆节前一天，央行释放巨大利好:全面松绑限贷，央行救市政策犹如及时雨给疲软的楼市注入了一剂强心剂，对楼市起到提振信心的作用。

2015年广州楼市稳中趋好，一手住宅成交面积1082.2万平方米，同比增长31.3%。成交均价15101元/平方米，同比上升0.1%。广州市一手住宅可售面积914万平方米，去库存周期为10.2个月，库存处于正常水平。

2016年:楼市向好广州商品住宅成交量价齐创新高

2016年更是广州楼市量价齐创新高的成交大年，据统计，一手住宅网签成交128352套，相当于月均售出10696套房子，面积1397.8㎡，比2015年增加29.1%，比2014年增加69.6%，是近几年中成交量最高的一年。

不但成交量创历年高位，同时也是销售量超过1万套、销售面积超过100万㎡的月份最多的一年，且成交量除了2月春节因素影响减少明显，其他月份保持高位稳定状态，即便往常淡季的3、4月或7、8月，淡季表现都不明显。

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同时，由于楼市供求关系发生了改变，相较2015年对比2014年楼价基本无变化的情况，2016年楼价上涨了近10%。据统计，2016年广州商品住宅成交均价为13239元/平方米，同比2015年的15101元/平方米上涨9.9%。

2017年:雷霆新政之下 2017年楼市"量价齐跌"

经历了2016年的热潮之后，2017年的楼市无疑成为公认的政策调控年。"3.17"、"3.30"限购政策如雷霆出击，大幅提高二套房首付比例，非本地户籍购房资格由3年社保在调整至5年。"3月新政"调控政策的实施引发了抢房潮，"新政"前夜上海市场上演"楼疯"，购房需求大量膨胀，3月份成交量也达历年最高值!

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在"3月新政"之后，广州一手住宅成交呈断崖式下跌，月度成交多在5000套左右徘徊。即使在传统楼市旺季"红五月"和"金九银十"，一手住宅成交依旧难现新政前的火热行情。

据统计，2017年广州商品住宅成交89859套，同比下降30.04%;成交面积达972.8万㎡，同比下降43.68%，跌幅均超过四成以上市场降温明显，"3月新政"的调控效果可见一斑。

在政府限价+限签的影响下，2017年广州商品住宅成交均价为16528元/㎡，同比下跌了0.3%，这是2011年以来广州一手住宅网签均价的首次下跌。而因限价、限签而催生出的"双合同"也在广州一手楼市中大肆其行，大部分楼盘将购房合同、装修合同或车位进行捆绑销售，大大提高了购房者的买房门槛，真实的房价涨幅也被掩盖。

2018年:楼市回归理性租购并举成楼市新格局

进入2018年，楼市调控仍在继续，在经历黄金十年和白银十年发展之后，房地产行业迎来了"房住不炒"的时代，房子的居住属性更加明确。在如此大背景下，广州楼市2018年的楼市表现如何?

受网签排队等候的队伍越来越长、银行贷款利率上涨、开发贷受限地产商获得现金流的渠道亦有收窄等诸多因素影响，2018年以来广州楼市较为平淡，成交堪称"冷、惨、淡"。

截至5月13日，今年广州一手住宅成交22781套，收金424亿元，这一数据，亦是近5年来的最低谷;新房市场的交易明显更是受到了价格的管控，从这两年看，包括预售证管控、价格管控等都带来了市场成交金额等难以大幅上升。

对于接下来广州楼市的发展，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为2018年，政府决心构建房地产的长效机制，房地产市场的规则正在改变。住宅的投资需求将被进一步抑制，租赁性住房市场将迎来发展的春天，实现突破性的发展。

而上海易居研究院则认为，2018年将是全国房地产市场实质性降温，回归理性的一年，但同时也要防范降温过快过猛，房地产调控的重心，要逐渐由防大起，转向防大落。

房地产的白银十年 广州房价究竟涨了多少?

房地产的白银十年广州房价究竟涨了多少?