飞哥桑日本购房实战记录篇三:解密档案。你们想知道的资金、贷款【序】飞哥桑将分享自己对日本近两年

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【序】飞哥桑将分享自己对日本近两年的生活考察，并为大家分享具体的流程以及实操细节。

在日本生活能够为我们提供更高的品质吗?

为什么要在日本购置房产?资金、贷款又如何操作?如何避坑?

人在国内可以购置日本房产吗?

买了日本房产后怎么装修呢?费用贵吗?

【划重点】为了资产保值和财富安全的海外资产配置土豪行为，不在这篇文章的讨论范围内哈。

***文章仅是飞哥桑个人亲身经历的分享，不代表权威不代表官方，如果你有更多更好的内容，你也可以发布分享给大家共同学习进步。码字需要付出时间和精力，所以请互相尊重***

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在前面的分享中，大家比较关心的还是如何解决日本房产的资金、贷款问题。

不如我们先来谈谈遗产税的问题，毕竟日本的所有住宅产权都是永久的，也就必然存在继承的问题。众所周知，日本的遗产税是相当高。也有人提及用买卖的方式，飞哥桑前面已经告诉大家，切忌在日本企图钻漏洞哈。在一个以信用为生存之本的社会里，任何一次不守信的行为，都很有可能直接导致你无法继续在这个社会生存。但我们可以通过合法合理的方法来解决这些问题。

假设，我们在日本有多处房产，有门店，有公司业务，那么如何管理个人资产呢?无论是一处房产，还是一个门店，我们都需要有一家公司来管理，而个人是通过持有股权来控制一家公司。

假设，我们在日本有一处房产，我们使用旅游签证偶尔需要去居住，长期以往一旦被发现用旅游签证但却不是去旅游，就会被拒绝入境。因为房产是固定在某个地方，而我们每次都去同一个地方，不排除我们有这个癖好，但是对于日本官方而言，这是不正常的行为。

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对于以个人名义购置房产来说，以公司名义购置房产会更轻松，所以，我们需要通过设立会社的方式，不仅是可以规避遗产税，也能更好地解决资金、贷款、入境在留问题。

所以，我们需要通过设立会社的方式，来解决资金转入、购房贷款、入境在留问题。

首先我们需要找到行政书士来帮助我们完成会社设立的事宜，飞哥桑找过四家律所，老板都是日本人，其中两家(表中AB)有中国社员专门为华人提供中文服务，而另外两家(表中CD)没有中国社员。

这里飞哥桑不推荐任何一家会社，建议大家可以搜索一些日本律所，语言问题可以通过翻译来解决。只要是没有专门针对华人提供服务的律所，费用都是行情价。当然并不是说这些针对华人提供服务的律所不好，只不过他们提供的服务，价格较高。如果不在乎价格的话，你也可以考虑。

通过四家律所面谈，飞哥桑拿到了四份料金说明。

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费用合计(折合人民币):A社/51332元、B社/59964.93元、C社18006.2元、D社9325.94元

AB社报价高的主要原因是为华人提供了专门的服务，包括提供公司注册地址以及在日名义人报酬(就是代表取缔役类似于法人，律所提供一位有在留资格的人出任代表取缔役，然后可以用代表取缔役的个人银行存折接收我们的注册资本金)。但这些是我们可以简单解决的问题，并不需要付出高昂的酬劳。

C/D社的差价主要是D社推荐飞哥桑注册最新政策的合同会社，没有按照株式会社的设立报价。

如果不考虑与日本其他会社有业务往来，完全可以使用性价比极高的合同会社。合同会社降低了设立门槛并且不需要每年做申报，但对会社的规模有一些限制。

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在日本设立会社需要以下资料:印章证明、存折、印章、办公室地址、公司名称

这里需要的存折是日本银行的，但是我们没有在留资格就无法办理银行存折，所以这个时候需要先办理四个月的投资签证。

如果不办理四个月的投资签证，那么就必须有一名代表取缔役，可以是有工作签证的在日华人，也可以是有永住资格的在日华人，也可以是日本人。代表取缔役是临时性，主要用途是要将公司的注册资本金打入日本银行账户，但是我们不能直接开设日本的银行账户，所以需要借用代表取缔役的银行账户。

工作签证的华人是比较容易找到的，亲戚朋友，就看你们的关系啦。因为日本是一个靠信用生存的社会，所以没有一定关系的亲戚朋友很难帮你这个忙，你所设立的会社在设立过程中或者是设立之后出现的异常情况都将牵连到他人。

例如，工作签证在续签的时候，有些公司禁止社员有兼职，尽管代表取缔役也只是挂名而已。但是被公司发现后，解雇基本上没跑了。再找下一份工作也基本上没有可能。

另外一种方法是申请四个月的投资签证用于办理设立会社事宜。AB两家律所明确表示由于过程繁琐故不提供此项服务，而CD两家可以提供。

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公司注册场地是CD社所不提供的，而AB社会为华人提供此项服务，收费当然也不低啦。

飞哥桑因为有实际的办公场地，所以可以直接提供。

当然，这是一篇可执行的攻略嘛，不会说废话啦。如果你没有实际办公地址，可以使用雷格斯的虚拟办公室服务获得公司注册地址。

东京都

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准备好基本资料:

1、国内印鉴公证书3份、个人签字、个人住址、日文翻译)、

2、护照

3、护照、公司名一个(不需要审核，但尽量不要使用大公司的名称，比如:松下，以免后期被起诉)

4、注册地址(可以是虚拟办公地址)

5、现金。去律所只需要1-2个小时就可以完成委托，部分律所只接受现金。

律所制作好定款公证之后会邮件通知你将注册资本金转入你的日本账户。为了方便，飞哥桑把存折和印鉴交给律所，委托他们去银行打印资本金入账流水。当然，有些律所会拒绝这个委托哈，因为他们完全可以用你的印鉴和存折将资本金全部转走。

最后一步，律所会将公司藤本、印章等公司资料交给你。

公司设立就完成啦。

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好了，大家最关心资金怎么合法转出哈。

单独设立会社，只需100万日元的注册资本金，而申请投资签证则需要500万日元起。前者就不需要考虑怎么转账了哈。飞哥桑分享的是后者，以及购房的资本金。

第一种，自带再存入日本账户。单次数额有限。

第二种，个人直接转账。个人外汇管制，不建议分多笔，因为多笔转入需要向日本方面提供资金来源证明。证明你和转账人的资金关系，借款还是?并且需要证明转账人的资金来源，他是如何获得这笔资金，是工资收入还是投资收入(比如卖房)，都需要有相关的证明。

当然不少人通过海外账户的方式哈。关于如何在开设香港账户的分享，已经很多篇啦。普遍用的是招行，据说排队预约需要一个月，飞哥桑建议大家联系下客户经理，一般都可以约到本周的办理时间。手续简单方便，成本低。但是，同样的也需要提供资金来源证明。

如果是大笔资金的话，显然个人转账不是一个很好的方式。

第三种，公司转账。国内公司需要办理备案手续然后向对公开户行提供相应的贸易合同方可转账，没有外汇金额的限制。但是仍然需要在申请投资签证的时候说明这笔资金的合法来源，可以是你在国内公司的股权收益等。仍然需要提供证明。

当然，不排除还有很多飞哥桑所不知道的合法资金转出方式哈。

喝杯橙汁儿，继续吧。

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贷款的问题，简单说。

在日本，会社贷款比个人贷款容易很多，成数也高，虽然利率比个人贷款略高，但是完全划得来啦。包括新设立的会社都可以委托房产中介来操作贷款。

而华人在日本也并不是完全不能贷款，只是不能向日本本土银行申请，可以通过交通银行和中国银行在日本的分社进行申请，而贷款人的资质审核则由日本分社委托国内总行完成，国内总行会按照一般的房贷来走审核流程，同样需要查征信、还款能力证明以及国内的资产证明。贷款成数和利率执行日本分社的政策(3%左右，7成)。

设立了公司，搞定了贷款，买下了房产，收益呢?

具体的税率这里就不细说了，飞哥桑只分享思路哈。房产作为公司资产，如果用于出租，那么收入就需要做申报，也就必然涉及收益，而公司的经营管理支出包括给自己给员工的工资、合理的日常生活消费支出、甚至是购置车辆等。如果没有公司的话，以个人名义对房屋租金收益进行纳税，税率不低且个人为管理房屋产生的费用不能抵扣。

大家重点关心的资金、贷款问题还有不明白的可以留言哈。下一篇飞哥桑就要带大家去实地考察样板房啦，到底是买新筑一户建、二手一户建还是空地呢?购买后是否需要装修呢?装修的费用又是如何计算的呢?

下篇多图预警，敬请期待。

小编注:本文作者@飞哥桑是什么值得买生活家，他的个人自媒体信息为:

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文章链接:

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