升级调控满月楼市成交量下降高价房挺不住了! 4月18日

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4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布了持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知，进一步升级了限购、限售政策。在过去的一个月中，调控政策作用显著。除了个别限价楼盘刚需购房者人气不减外，绝大多数楼盘的意向客户都在大大减少。原本坐在售楼处等客上门的营销人员，如今也不断通过电话营销的方式邀请客户到现场，另外还有很多楼盘在诸多商场设摊推销，更有甚者邀请二手房经纪人当"外援"，购房者都明显感受到开发商购房门槛在降低。

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楼盘营销中心人气骤减。

数读楼市房产成交量持续下降

5月第二个周，青岛新房成交量持续下跌。新房共成交3870套，环比前一周4279套下跌了9.6%。即使是前两个月"风光无限"的西海岸，成交量也是大幅下滑。西海岸上周成交量948套，是近两个月来首次跌破千套，成交面积98487.98平方米。不受新政限购的即墨区，上周新房成交518套;房价相对较低的莱西排在第三名，上周新房成交量430套，上升势头比较明显。主城区方面，李沧上周新房成交342套，市北区新房成交288套，这两个区域依然是主城的成交主力。此外，崂山区新房成交55套，市南区新房成交53套，成交量已经连续数周不过百。此外，城阳区上周成交370套，高新区上周新房成交275套，与此前基本持平。胶州市上周新房成交285套，与前几周相比略有下滑，平度市上周新房成交306套。

二手房成交则是量价齐跌。上周全市二手房共成交1352套，这也是2018年来少有的周成交量未超过1500套的一周。西海岸网签量依然最多，但也只成交251套，主城区的刚需重地李沧区成交了126套，与莱西125套相近。市南、原市北片区、原四方片区，周成交量都没有过200套。成交量低迷的同时，二手房房价也呈现下跌趋势。青岛二手房成交均价25007元/平方米，环比上周下跌5.7%，主城区高价房房价下跌明显。其中，市南区的成交均价最高，为30675元/平方米，环比上周下跌15.6%。崂山区成交均价下跌幅度最大，成交均价为30413元/平方米，环比上周下跌23.2%。

市场新象营销电话邀约增多

"去看了一次房后，现在每天都要接到同一开发商不同置业顾问的电话，最多的一天能有五六个!"市民张女士向采访人员抱怨说。从4月底开始，各大营销中心的推销电话就开始多了起来，很多都是来自同一号码。有时候刚挂上一个置业顾问的电话，同楼盘另一个置业顾问电话就打进来了，推销的产品也是一模一样。即使张女士反复强调她不买房，不要再给她打电话了，但依然挡不住楼盘推销电话。

对于开发商的电话营销，市民刘先生也是深有感触。他在年前到西海岸中央活力区某楼盘看房，因为无法全款买房，开盘时置业顾问连电话都没给他打，此后也再没联系过。但是从4月底开始，这个楼盘的置业顾问开始一天一个电话邀请他去看房子，并且表示不需要全款了，只要能达到国家要求的最低首付标准，就很可能买上房子。采访人员调查了多名购房者发现，超过90%的人表示在调控升级后，开发商的营销电话比之前多了至少一倍，其中推销商业别墅、叠拼、公寓等产品占据多数。

商场影院送礼拉客

送小朋友一个毛绒玩具，然后留下家长的电话号码，这在商场中并不少见，但多是少儿培训机构的营销招数。随然而着准客户的减少，不少楼盘置业顾问也开始通过这种方式招徕客人，采访人员在金茂湾购物中心、凯德mall、崂山丽达购物中心等地，都看到了开发商的楼盘展台。只要消费者留下联系方式，或者扫码关注楼盘的公众号，就有机会获得小礼品。

"现在开发商也是挺拼的，西海岸的楼盘竟然来市南区推销，关键是这处楼盘近期还没有开盘计划，最快也要等到6月底。"家住金茂湾的吕先生说。还有的开发商则通过微信公众号制作了小游戏，影迷们只要在影院门口扫描关注楼盘的微信公众号，就有机会抽取电影券，当然影券必须要到开发商的营销中心才能领取。"以前不需要出来，往往开盘前购房者要比房子数量还多，而现在每天都要做客户分析，研究准客户的数量，然后通过各种方式找客户。"某楼盘置业顾问小叶告诉采访人员。

二手房中介当"外援"

二手房市场日渐冷清，而对于许多没有底薪的房产经纪人来说，自然要寻找新的生财之道。采访人员走访多家房产中介实体店发现，许多房产经纪人已经开始代理新房销售。"市南海边的写字楼，崂山区的公寓，平度莱西的洋房，你想要什么产品，我这基本都有。"房产经纪人小朱说。他还告诉采访人员，代理新房并不是个人行为，而是总公司或者门店去和开发商对接，然后组织众多经纪人一起去现场了解楼盘，然后统一在平台和朋友圈发布。

采访人员查阅小朱发送的朋友圈发现，三天之内9条朋友圈有7条是新房信息，只有两条是二手房信息，房屋租赁信息则直接被其舍弃。"现在买房子的越来越少，一两个月能做成一笔交易就很不错了，所以我们也尽量寻找高佣金的项目做。"房产经纪人小刘说。他现在专门做郊区的看房团，每促成一笔交易，开发商给门店提成1000元/平方米，分配到个人手里也能有两三万元，这是二手房经纪人主攻新房市场的主要原因。

在限购升级之后，不少人会认为主城区限购，郊区市场必然火热。但是小朱告诉采访人员，虽然到郊区看房者比之前有所增长，但受五年限售政策影响，许多炒房客已经不敢任性出手。

门槛降低首付可"分期"

之前，楼市火爆时开发商在销售过程中设置了很多门槛，往往只接受全款族买房。但是在新政出台之后，许多楼盘看盘人气锐减，许多楼盘虽然也能勉强达到售罄的效果，但是购房的门槛已经大大降低。

市民徐先生在月初看好了位于地铁7号线上的楼盘，因为楼盘位置偏僻，所以精装总价在1.4万元/平方米左右。只能拿得起四成首付的他原本以为希望渺茫，所以抱着试试看的心态去看房。"去年年初我去高新区看盘，置业顾问不介绍项目，张口就问有没有100万元。而现在，置业顾问听说我只能承担最低首付，还是认真地带我看房。"徐先生说。因为该楼盘开盘比较仓促，徐先生还有一笔购房款在理财账户中无法取出，没想到在楼盘开盘当日，置业顾问给他电话并告知首付可以分期。开盘当天可以先交30万元，剩下的30万元七天之内交齐即可。对于置业顾问态度转变，徐先生大感意外。

采访人员在调查中发现，虽然现阶段开盘的地产项目较少，但在5月底和6月初将有大量地产项目加推。在"4·18"新政出台之后，五年限售政策让许多炒房客打消了投资房产的念头，同时房贷利息的不断升高，即使是不限购的胶州、即墨等地，购房者数量也在明显减少。在这种情况下，刚需族购房可选择余地更大，市场上原本弥漫的焦躁情绪已经渐渐消失。

本版撰稿摄影采访人员王寿林

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