深度丨扫盘三四线楼市地产商和投资客的“疯狂时刻” 中房报记者许倩丨北京报道“XXX是害

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中房报采访人员许倩丨北京报道

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“XXX是害群之马，到我们这里，房价就猛涨，专门炒作。”网友“远航ZZK”说。

“自从XX、XXX来了我们这里，房价翻了2到3倍。”网友“芯芯丹到”说。

2018年1月份后，局势大转化。北京房价从最高处下调了约20%，三四五线城市房价则上涨速度惊人。

一位“五一”回老家起心给父母换房的人士称，老家是一个中部某省的四线城市，人口60万-70万，有高铁、有高速，到一线城市高铁大概2小时。“2008年给父母换房子大约2000多元/平方米，2018年二手房价格在8000元/平方米左右。最后3000元/平方米是一年来调控后涨的。”

还记得常州吗，就是去年那个大房企竞相涌入买地的三四线城市代表，看到雅居乐和新城地产到常州拿地，当时常州市房地产研究中心发了一篇《2017常州楼市，而今迈步从头越》的“喜讯”文章称，“开心过、生气过;大笑过、哭泣过。多年阴霾悄然过去，而今依然‘窈窕淑女，君子好逑’”文章饱含感情地分析说，回顾以往，3年激进买地、3年库存高企、3年供给侧改革，9年所遭受的委屈、误解，乃至嘲弄，并没有使常州楼市像祥林嫂般见人就诉苦。“我们少说话，我们办实事，兢兢业业负重前行，虽然过程有些辛酸，但是这份任性令人服气。”

现在，常州“而今迈步从头越”的房价豪情已经蔓延至全国广大的三四线城市，楼市被押宝似地被追逐。

看见房地产公司这个“大厨”来了，“客人”也相应地也涌了进来。陈均(化名)，人称浙江炒房团总司令，他一直忙得停不下来，他唯一的事情就是忙着全国各地踩盘。从高碑店、石家庄、定州、天津等环首都经济圈，到重庆、杭州千岛湖、昆明、山东寿光，及湖州南浔古镇、鞍山、吉林等地特色小镇，这是他这一年多来的投资考察路线。

“限购的城市是不少，但没有限购限贷的城市尤其是三四线‘有概念’的城市和特色小镇，投资机会还非常多。”陈均说。在他看来，担心房地产税的人是“吃着卖白菜的饭，操着卖白粉的心”“这不是七八年就能开征得了的事，而现在往后的这七八年时间可是炒房的黄金期”。

在暴利的驱使下，炒房团翻云覆雨，通过一系列手法，将房价炒高，然后迅速卷钱走人。--这不是传说，是事实。炒房团最近两年稍显静寂，但从未离开江湖，最近他们的身影频被曝光。

在昆明。陈均带着他的千人投资团已经去了好几次，“买房的大部分人都是全款购房。有的人一次全款购买七八套，有的人为抢不到房子而埋怨我。”钱从哪里来，这是秘密。

5月上旬，丹东。一炒房团将丹东某楼盘由原价每平方米3500元炒到每平方米5500元，仅用了不到48个小时。

这种投资投机行为，正是当下监管层所担忧和重点打击的对象。如丹东和贵阳就都招致了打击意向非常明显的限购政策反扑。

“在政策摇摆中寻找投资商机。限购限售都是饥饿疗法，最终(地方)政府帮我提价。”陈均自信地说。

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瞅准政策动荡，稳准狠寻找炒房商机

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经历过多轮楼市调控的洗涤，留下的资深炒房者不再盲目跟风，他们往往有着较为高度的政治敏感性，善于把握时局和政策，对区域经济、区域人口流入、交通规划、旅游资源等做了深入了解。

他们多抱团投资，有一个领军的智囊团长。这样也便于与开发商周旋合谋。

陈均曾经是一家报社的总编辑，浙江人氏，2000年起，他正式投入了专职炒房行列，那个时候，房地产投资价值很高，没有限贷限购这个说法，几乎闭着眼随便买都能赚到钱。“当年10万元(首付款)在北京买的一套房子，现在一平方米就10万元。”

后来，陈均成了浙江温州炒房团团长，他还担任了很多“兼职”，工作，拥有如产业对接研究院院长、商会会长、知名大学客座教授各种title(头衔)。

陈均的团队里有很多浙商，“尽管国家一再强调房子自住不炒，这是对的，实业救国是没错的。但实际上绝大部分民营企业在这十几年生产过程中，产业形态、经营模式都在发生变化，他们已经跟不上市场形势，但其资金需要有投资去向，一大批民营企业家转向了投资房地产。”

陈均带领着他的炒房团把从北京市中心到房山、从一线城市到三四线城市的房价炒得热火朝天，多的时候组织过好几千人的考察团，曾经经手过的资金量多的时候有10多个亿。

不过，随着房地产调控的持续深入，炒房团生存空间变窄。

作为环京重镇，燕郊在起于2017年这轮房地产调控政策压制下，率先急转之下，房价几乎腰斩，很多投资者和炒房客被牢牢套死。2015年，燕郊房价仅仅只有8000多元/平方米。2017年初，燕郊房价攀上了“人生巅峰”，房价普遍在3万多元/平方米。至今已普遍下降1万元/平方米，夸张地暴跌了近70%。

有的炒房者选择割肉部分房源暂时逃离，有的炒房者则伺机抄底，但却鲜少出现抛房现象，他们的理由是:燕郊市场被打压是由于雄安新区作为千年大计，周围一百公里的地方房价一定要压住，否则雄安建设的土地成本太高。但五六年后，燕郊房价还会涨，现在的降价只是政策调控下的区域经济的特殊性，并不代表市场走向。

“我们没有能力去制定政策，也没有能力去改变政策，我们只有在政策的左右摇摆中去寻找商机。”陈均说。南方人特有的精明头脑和对时局的精于揣摩，让陈均的炒房路少有踏错的时候。

只是，随着越来越多的热点城市都被限购限贷限售，这支千人炒房大军的实力已大不如前。

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转战昆明与更多三四线楼市

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海南限购了，海南炒房热已经过去，但中国有2700多个县市，13亿多的人口，这是投资客看到了满满的“钱景”和信心。

2018年春节过后，陈均就先后带领着两批炒房团来到云南。这里有他去年下半年就看好的城市昆明，这个城市目前不属于限购范围内，可以享受不限购不限贷的政策，且是急需发展的城市。最重要的是，这里还处于价值洼地。

一位投资客说，昆明附近一个项目的开发商为了吸引人们前去，甚至是开出了299元住五星级酒店并享受接送机和温泉、游船等服务项目。

“可惜手慢没有抢到。”浙江炒房团里一位来自杭州的投资客说。不少投资客出手阔绰，全款一次性购买了五六套。还有的选择银行贷款，首付比例才20%，利率非常优惠，简直就是20年前的北京购房政策。

陈均并不是第一个瞄准这个地方的投资团团长，“昆明之下有个曲靖市。当时看的时候房价是每平方米3400元，稍微迟疑了下房价就涨到了每平方米4000元，而且房子涨了还有很多人去抢，很快新开楼盘就被抢完了。”说起当期的情景，陈均不无遗憾。

云南区域吸引了不少品牌房企纷纷进驻。3月16日云南昆明的一场纯住宅地块拍卖，全程耗时4个半小时，经过106轮竞价后才完成竞拍，溢价率达109%。参与竞拍的几乎都是知名房企，有保利、碧桂园、中海、中梁地产。融创更早已进驻昆明。截至去年底，融创中国在昆明总占地面积为145.53万平方米，估计总建筑面积为483.06万平方米，估计可销售、可出租建筑面积为400.4万平方米。

“现在三四线城市急需发展，很多大的开发商都已经下沉到三四线城市了。1700多个县都发达了，国家就发达了。所以现在三四线楼市很热闹。”陈均说，20年前很多人往北京流，现在很多人流向老家，他们回去也要先买房。房子是固定的，但是人口是在流动的。最根本的一点，地方政府的土地财政没有改变。

炒房客们赌的就是地方财政对卖地收入的依赖，GDP以及相关80多个产业对房地产的倚赖。

炒房客们，也在瞄准部分特色小镇。

而在另一边，广撒网、找土地的房地产商为规模战和平衡风险，重新跃进三四线城市拿地甚至有的公司正在模仿碧桂园的“一二三四五线火力全开”之路。这种快进房价低洼城市的高周转模式，促进了房价的快速上涨，并引来了大批炒房投资客。

这已经带出了一个新的问题，三四线甚至五线城市，在应对汹涌的房地产投资属性袭来时刻，是警惕还是放任?

回归居住属性--对于中国房地产这个八方资金涌入的磁场，实在是太难了，有时候，并非单一的房地产政策所能化解。

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审读:戴士潮

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深度丨扫盘三四线楼市 地产商和投资客的“疯狂时刻”

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