杨斌出席首届《2017 房地产租赁市场与资产证券化论坛》作者西罡2017年12月19日

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杨斌出席首届《2017 房地产租赁市场与资产证券化论坛》。杨斌|出席|资产|新加坡|收益|郭永刚---

作者西罡

2017年12月19日，由中国房地产业协会金融专业委员会、商业和旅游地产专业委员、中国REITs联盟，新浪乐居联合举办的“2017 房地产租赁市场与资产证券化论坛暨第一届中国租赁性住房发展峰会”在京召开。

杨斌|出席|资产|新加坡|收益|郭永刚---

本次大会邀请房地产行业政府领导、开发商代表、金融机构大咖一道交流思想、共叙发展，共同迎接新时代、应对新挑战、面向新目标。

在下午时段，论坛举行了以《资产荒、资金荒、流动性--投资者看商业地产证券化》为主题的高峰对话。

会议嘉宾

主持人:王刚中国 REITs 联盟秘书长

嘉宾:Gary Fok领展(Link REIT)中国资产管理总监

邢彪鹏华基金管理有限公司副总裁

李巍景原资本联合创始人(原摩根斯坦利纽约资本市场部董事)

赵磊诺安资本管理有限公司总经理

杨斌大举投资董事长(原Dasin Retail Trust CEO)

郭永刚东方金诚国际信用评估有限公司结构融资部总经理

杨斌重点介绍了中国商业地产在新加坡上市的情况和感受，以及REITs收益分红的问题。

下面是杨斌的讲话文字总结:

中国商业地产在新加坡上市可以概括为”方向正确，道路曲折，结果美好，前景光明!“

从数据看，REITs长期收益高于其他资产类别，过去20年间，美国大类资产(股、债、大宗商品)的年化总回报中，权益类REITs指数排名第一，达到12.01%。

与其他资产相关性低:2009-2016年期间，REITs与全球股市、债市、黄金、原油相关性为0.71、-0.09、0.15、0.2。是资产配置的非常好的选择。

而国内资本市场目前尚无标准的REITs，使得到新加坡上市成为了一个正确的选择。

虽然过程曲折，程序复杂，包括红筹架构、家族信托、资产出境(评估、SPV、对价支付)、税务筹划、外汇安排、IPO程序(新交所、金管理局)、路演(基石、机构投资者)、挂牌……

但结果美好，最终能够在新加坡上市的商业房地产企业，不但可以让部分股权转让回收其流动性，而且会获得国际银团贷款，大大优化了资本结构，最重要的是收获了一个国际化的资本平台。

有了上市公司的平台，就打通了一个通道，未来就可以在资产成熟或者符合条件时，把资产注入上市公司，反复提高流动性，扩大企业规模，良性发展。

在公司上市半年后，就完成了一项28亿资产的收购。这说明平台在了，路就通了，企业要做的就是注入好的资产而已。

在REITs收益率分红方面:

权益型REITs可以细分为以下12大类型，其中写字楼、住宅和零售等是权益类REITs的主流。

REITs的收益由价格收益和分红收益构成，从总收益的角度来看，从1994年至2016年末，自用仓储类REITs平均表现最好，年平均收益可达18.03%，其次是医疗保健(13.9%)、住宅(13.71%)和写字楼(13.61%)。

概括看，新加坡上市的REITs年化收益分红在6.5到8%之间。

杨斌还深入浅出的解释了中国资产泡沫存在阙值的问题。

根据2016年的数据显示，深圳的租售比为1:740，上海为1:616等，大大超过国际正常标准200-300。北京与上海的房价收入比也都超过了25，位居全球前10位，这说明中国的房地产资产泡沫非常明显。

国际上对中国的房价泡沫是非常担忧的，因此，中国资产低于7.5%的分红收益是不容易IPO的。

相比而言，新加坡的房价收入比为5左右。

同时，我们也要看到，2017年全球REITs市值达到1.84万亿美元，美国、欧盟、澳大利亚、日本、新西兰、香港是主要的REITs市场，占比分别为61.96%，12.55%，6.23%，5.57%，3.29%和1.72%。

感谢中国房协和REITs联盟的论坛组织和邀请，希望今后多与参会的各位领导、企业和专家交流，共同为中国REITs的发展和未来努力。

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