《地产四十年》：19831984开发商元年《地产四十年》：1983——1984开发商

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《地产四十年》：1983——1984开发商元年《地产四十年》：1983地产与金融结缘

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千古江山，英雄无觅，孙仲谋处。舞榭歌台，风流总被，雨打风吹去。斜阳草树，寻常巷陌，人道寄奴曾住。想当年，金戈铁马，气吞万里如虎。

元嘉草草，封狼居胥，赢得仓皇北顾。四十三年，望中犹记，烽火扬州路。可堪回首，佛狸祠下，一片神鸦社鼓。凭谁问，廉颇老矣，尚能饭否？

永遇乐?京口北固亭怀古——辛弃疾[宋]

自两年前开始的治理整顿，固然起到了遏制经济过热的效果，但是也挫伤了各地改革的积极性。到1983年秋天之后，如何振奋全国人心，唤起改革的热情，让舆论的重心再次回到发展的主轴上成为主政者最大的课题。在这样的大背景下，浙江北部小县城里的一个裁缝出身的厂长步鑫生走到了时代的镁光灯下。1983年，堪称改革力度最大的一年，这一年步鑫生式大刀阔斧的改革备受推崇，也让无数人看到了新的机会。

1983年是中国实行改革开放的第六个年头了，这一年，在《政府工作报告》种出现了市场调节字样，在这一背景下，以经济建设为中心的提法已经被中国社会广泛接受。

2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。从此房子和金融结下了不解之缘。

此时的深圳，罗湖口岸在高峰期每天有7万人通过，深圳的蛇口工业区也打出了时间就是金钱的标语，国贸大厦也正以三天一层的速度建设。

南国春来早，有一个人无意中感受到了变化。

他就是那个对深圳印象糟透了的王石，时机很凑巧，这年初春，王石1978年第一次到深圳时认识的哪个村长夫妻俩，带着打捞的鲜虾、一箱新奇士橙、一箱加州红苹果来广州探望父母。而村长的巨大变化，令王石对深圳这几年到底发生了什么，产生了绕不过去的好奇。

这个时候的王石已经32岁，正在广东省对外经济贸易委员会工作，且已成家，有了一个女儿，正过着“老婆孩子热炕头”的殷实生活，但机关的环境却让他很不适应。这个有着锡伯族血统的机关干部天生就是个不安分的人。

20多年后，他这样描述当年的自己，在论资排辈的气氛中，工作的变现欲望受到强烈的抑制，每天只分配10%的精力在工作上。

仅仅130公里外的地方发生着惊天动地的变化，却与他毫不相干，这几乎让他坐立不安。于是，他决定再闯深圳。

5月7日，王石乘车抵达深圳。一下车，看到整个深圳就像个巨大的建设工地，塔吊林立，机械轰鸣，让人热血沸腾，每一根草、每一缕空气都充满了新意。

王石后来在自传中写道：兴奋、狂喜、恐惧的感觉一股脑涌了上来，手心汗津津的。

他的梦从此开始了。

最开始，王石通过从东北采购玉米到深圳销售，在深圳火车站，王石扛上150斤的玉米搬来搬去。1983年5月到12月，“倒腾”玉米的他赚了300多万元。

这就是王石获得的真正意义上的第一桶金。数目虽然不大，但有人却称之为“一个历史性的数字”，因为正是这笔不大不小的第一桶金，和深圳这块已被焐热的土地所蕴藏的各种可能，给了王石创业的冲动。

五年后，一个名叫“深圳万科股份有限公司”的股票上市交易，董事长和总经理正是王石，他将带领万科进入房地产开发领域，缔造一个庞大的地产帝国。

商品房预售概念与证券市场酝酿萌芽

20世纪80年代初，房地产预售由香港传入深圳，1983年深圳特区首推商品房预售概念。

当年的深圳似乎就是个理想国。这里巨大的、几乎没有开发的资源和环境首先吸引了大量移民。1982年初，一个叫尚志安的陕西人，从湖北武汉来到深圳创业。有一天他走进深圳市政府，夸下海口说，给我政策，不要一分钱拨款，我就能在荒山野岭上开辟一个工业区来。

当时的深圳市政府考虑来深圳办厂的都是来料加工，为了吸引金凤凰落户，决定成立一个发展服务公司，正在找人来成片开发工业区。几位市领导碰了碰头，意见惊人一致，不用投钱，那就给他一块地，让他折腾去吧。

这块地，就是上步，一篇杂草丛生的荒岭。随后尚志安拿着土地批复文件，到银行贷款1800万。钱刚划到账，他就在上步开工建设第一栋厂房，刚开工没几天，香港一家企业就来交钱了。

尚志安不解的问，厂房还没建好，怎么收你钱？港商则开怀大笑：我们香港都是先认购，先交钱，后收房。摸不着头脑的尚安志立马到香港转了一圈，回来后，他便开始大面积预售厂房，拿到购房预付款，再去建新厂房。

一栋刚建好，下一栋就预售了，不停地收钱，不停地滚动。资金如同滚雪球一般越滚越大，借贷的1800万转眼间变成了1.44亿元。

这就是我国最早的工业房地产。而大胆的利用资本滚动增值原理，使房地产产品快速进入流通领域，便盖楼，边预售，甚至刚设计图纸就开始交易。尚志安的开发模式却流传开来，得到了一些企业的效仿，政府部门也高度关注。

而商品房预售制度写入法律还要再等10年，深圳利用体制和政策优势，率先实施了商品房预售制度，不仅拓宽了企业融资渠道，又加快了房地产销售，更为国家全面推行商品房预售制度进行了有益探索，提供了宝贵经验。

与此同时，证券市场的萌芽也在深圳酝酿。

资金是所有生产的原始动力，房地产开发对资金更为依赖。可特区建设初期，没有钱曾经让特区建设者为之深深地苦恼。

1983年7月，为了筹集发展资金，深圳宝安县联合投资公司在中国第一次发行了：股金证券——这实际上是以一种“准股票”。

这家公司就是今天名震全国的房地产企业——深圳宝安集团的前身。在中国改革开放历史上，深圳宝安集团被认定为国内第一家公开发行股票的行业。

同样是1983年，经租房这个词，非常醒目的进入中国人民的视线。

“经租房”问题的形成都要追溯到1958年。当时，为了解决城市住房紧张，中央政府决定将城镇居民手中超过一定面积的四房强制性收归国家经营租赁，说白了就是由国家向私房房主支付少量租金，逐步赎买私房房主的产权，私房就这样被逐步改造成了公房。

在北京，便有24万户居民的私有房产被经营租赁，在文革时期，私房出租、出售，都被列为资本主义倾向，于是中国的房地产真的成了不动产，真的不能流通了。

到了20世纪80年代，招商引资成了各级政府的中心工作。要吸引海外投资，一个重要的前提是必须让海外华人、华侨相信中国政府是尊重私人财产权的，否则来大陆投资变成了冒险。

这件事牵涉北京、上海、广州、南京、武汉等几乎所有国内大城市里的至少上百万户人的利益。同时，他们中的一部分也意识到，曾经被国家经营租赁的祖屋，所有权从来没有被剥夺过。换言之，他们也有足够的理由去要回本属于自己的财产。

于是，他们中的一部分也开始以各种方式加入讨回的行动。

党中央、国务院也高瞻远瞩，1982年年底，便发文要求落实华侨私房政策，采取有效措施解决经租房问题。

广东一向敢开风气之先，经过各方面力量的争论权衡，经租房问题首先在广东突破。1983年7月，广东将经租房中的部分华侨房产发还原业主。这项政策执行中虽然压力巨大，但影响却也深远。

一方面为招商引资工作创造了条件，另一方面，买房传给后人是古今中外共同的消费心理，经租房政策让人没有置业买房的安全感。

1978年之后，被“文革”时期定为“资本主义”倾向的房地产交易行为也开始松动。上海复兴中路跳水池对面、淡水路附近及苏州养育巷半仙弄的房管局交易所门前，都曾是有名的房屋交易市场。

但复苏时期的房地产经纪呈现规则缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低等特点，导致交易安全性很低，1983年12月17日，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》，明令要求：“任何单位或个人不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”

这一条例另一个贡献就是规定了房屋产权登记制度，此后，各地房地产产权交易机构纷纷挂牌成立，到1990年，全国基本完成了房屋所有权登记工作，并为80%以上所有权人办法了房屋权属证书，为房地产市场及房地产经纪的发展创造了有利条件。

《地产四十年》：1984开发商元年

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万丈红尘三杯酒，

千秋大业一壶茶。

——翟鸿燊

国务院批准试点城市实行公有住房补贴出售。顾名思义，住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。2009年11月，国家对于享受住房补贴的个税问题规定，对职工因未享受国家福利分房政策，或虽已享受国家福利分房但未达规定面积标准的，单位按国家或地方政府规定的补贴标准，一次性或按月计入职工个人所在的住房公积金管理中心专用账户的住房补贴，暂不征收个人所得税。日后人们找工作时出来基本工资和五险一金以外最看重的一项基本收入就此问世，虽然即便在当下住房补贴仍旧存在标准不统一，高者可达每月每月数万元，低者甚至完全没有的境况。

一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。比如，1984年的时候，一些外国人不再去北京西郊动物园旁边的老莫斯科餐厅了，而是改到长城饭店大堂慢慢品尝牛油蛋糕。

美国《纽约时报》采访人员莫里斯敏锐地发现，过去一直看重前门、和平门和宣武门的北京，正在努力往东拱身子，以耸立在北京东郊的长城饭店为圈子，这里聚集了与老北京胡同文化格格不入的一座座富丽堂皇的高楼。

变化不只发生在北京。今天，如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起寻找它们的共同之处，你会发现，这些房地产企业都出现在1984年。

这一年还有一件大事发生。1月24日下午，邓小平的专列在南方绕了一圈之后，到达深圳。当他站在建成不久的罗湖国际商业大厦足有22层高的楼顶，眺望着新城区在建的高楼时，一个骑自行车的年轻人途经楼下，看到很多警车、警察和聚集的人群。他后来回忆说，我好像感到干大事情的时候到了。这个年轻人就是王石，他在4个月后成立了深圳现代科教仪器展销中心。也是在这一年，在一家仅有几个人的小型集体企业――北京怡达公司担任副总经理的高干子弟任志强，卖了3年油条之后，被上级单位没收了公司的经营权。他鼻子很灵敏，开始琢磨要修房子捞一笔。同一年秋天，浙江一个铁匠的儿子楼忠福想方设法当上了他所在的建筑公司的经理，他立马贷款160万元，开始向房地产业进军。与他们相比，25岁的冯仑刚获得法学硕士，并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进。而他们终将在这个时代产生交集。

1984年，商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化，就始于这一年。

10月里，主管房地产业的中央机构对组建房地产公司──那时候还叫城市建设综合开发公司──作了明确规定，认定它们具有独立法人资格，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。在同一个月，起码有3份中央发布的文件，确定了推行住宅商品化的思路，国务院的一个暂行规定表示大中城市都要逐步扩大商品化住宅建设，建设周转资金由建设银行贷款、企事业单位集资等多种渠道解决。

事实上，市场运作早就开始了。早在1982年，深圳一家报纸上就出现了十余个房地产广告，占了足有四分之一个版面。当然，不应该忘记的是，作为一个行业，房地产是在1984年被命名的。国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。