全行业融资超126.8亿人民币，长租公寓为你负担一个家文 | 丁悦图

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文 | 丁悦图 | 网络

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2018年以来，长租公寓融资事件不断。1月16日，分散式里规模最大的「自如」完成40亿元A轮融资，这也是目前业内最大的一笔融资；3月「蛋壳公寓」宣布完成1亿美元B轮融资，4月「青客公寓」获C轮融资，累计融资金额超1亿美元，「V领地」获2亿美元A轮融资。5月10日，优客逸家完成C1轮融资，股权、债权共计融资近10亿元。

1. 房住不炒，长租开路

曾有人把找对象、找房子、找工作列为了人生三大“难题”。一年中总有那么一段时间，黑中介、虚假房源、与房东的信息不对称等等一系列问题就会如期而至，困扰着在城市打拼奋斗的外来青年们。或许，一个标准规范的B端长租市场，能够从更深层面为这些老生常谈的问题提供一个新的解决方案。

一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为20-35岁左右的单身青年，以满足该群体成家前住房需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。

目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类；从空间分布上可分为集中式和分散式。集中式大多以整栋楼为基本单位，分散式则以房间为基本单位，分散于城市不同区域。

房市政策和刚需人口的集中分布对于长租公寓的诞生有着重要的推动作用。一方面，房市政策调控短时间内不可逆，迫使老百姓不得不换个思路处理住房问题；另一方面，特大城市以及大城市的人口触顶，安全隐患升级，租房市场开始大力整顿。“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”将在今后很长一段时间内奠定整个房地产行业的“长期基调”。

2. 资本先行，国家队进场

长租公寓成为热点，背后存在多重驱动力。在政策利好和海量需求的双重驱动下，长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一，前有碧桂园、华润置地这类地产商开路，后有国家队入场建设，市场越来越热，创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各类市场主体争相涌入。截至目前，我国共有233家长租公寓相关企业成立。区域分布上，成立于上海的企业数量最多，共有49家；成立时间上，成立于2015年的最多，有64家。

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但硬币的另一面，却是早期创业公司的相继退出。深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，纷纷在2017年退出市场。它们的离场，或因经营不善，或是资金链断裂，或被更大的玩家收购。

3. 房源当头，盈利不易

对创业公司来说，房源是第一要义。没能撑到2017年的政策红利期，又赶上业务区域内禁止“厂改住”的政策调整，已经凉了的Color团队创始朱金衡在回顾自己这段并不成功的创业史时认为，运气差是一部分原因，但并不是本质，“长租公寓的创业公司更深层的困境在于房源”。“拿房是第一位的。其实做包租，在拿到房源，签订合同的时候，这个项目赚不赚钱就已经注定了。”微家公寓创始人李树德有着相似的评断。

让一众创业公司画地为牢的房源问题，对于占据主场优势的开发商来而言同样是个棘手困境。开发商的优势是自持的重资产物业，但租赁的行业共识是前期投入大而回报周期漫长。对于追求快周转的大型开发商来说，这笔买卖的账本并不清晰。盈利空间低是运营长租公寓企业难以回避的问题，目前业态普遍是前期投入都较高，融资成本高，盈利周期长，资产收益率低。

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尽管盈利模式尚有待探索，但做大规模似乎是房企目前的一致思路。2017年底，后来者碧桂园一出场就语惊四座。碧桂园总裁莫斌在长租公寓项目发布会上宣布，碧桂园要在未来三年内完成一百万间目标。不过，获得40亿融资的自如，用了快七年时间也不过管理约50万间房源。作为租赁行业布局较早的房企，万科泊寓目前也仅仅开业3万间。雄厚的资本的确给了房企信心，未来的盈利模式可以有很大的想象空间。但李树德对此比较悲观，他认为目前整个市场还没有看到真正有超出租金差之外的毛利。毕竟想象的空间终归只是一张空头支票，优客逸家创始人兼CEO刘翔表态“这是一个至少可以往后看10年的行业”，而这个新兴的市场真正成熟稳定后的呈现形态还有赖未来通过各家玩法充实完善。