房价猛跌16元!真相远比你想象的更残酷一线城市房价连续19月个月下跌

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一线城市房价连续19月个月下跌，居然没有引起什么波澜。

深圳市规划和国土资源委员会最新发布的4月份楼市数据显示:全市二手住宅成交量较上月虽有上升，但较去年同期下降6.41%，一手住宅均价为54169元/平方米，环比下降0.03%，同比下降0.28%，已经连续19个月下跌。

连续19个月下跌，这一记录堪称前所未有。

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到底跌了多少?较3月每平方米下降了16元。

感人!4月跌幅终于扩大了10块钱。3月份的环比跌幅是6块钱。

近一年半的时间里累计下跌1442元!

那么，二手房市场呢?数据显示，4月份，深圳共成交5897套二手住宅，环比上升4.89%，同比下降6.41%;成交面积479945.64平方米，环比增加4.34%，同比减少5.89%。

再看看自己所在的城市，看统计数据都是稳中有跌，实际去中介那里，房价还是涨的。

为何会有这种情况?

在各地严控房价增长的背景下，一二手房价倒挂，平均一下房价就降了，所以现在二手房市场更反映真实房价水平。

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以南京为例:在限价政策不松动的背景下，南京新二手房倒挂的现象越来越严重，河西中部新房与二手房的差价可以达到1.5万元/㎡。而六合、溧水这样的远郊刚需板块也开始出现新房与二手房价格倒挂的现象。

新房无法申报到预期价格，甚至比周边的二手房价还差了一大截，使得很多开发商迟迟不愿开盘。一些楼盘甚至1年-5年都没有加推新房源，另一些纯新盘更是直接将期房拖成了现房。

在江宁方山，区域两年以来无住宅可售，包括武夷名仕园、世茂梦享家、金轮津桥华府、中航樾广场……均只剩最后一批房源待加推，但无一例外，大家都选择拖着不开。据了解，武夷名仕园、世茂梦享家、金轮津桥华府小区均已整体交付，二手房挂牌价在2.2万-2.5万元/㎡左右，2016年这些项目最后一次开盘均价在1.5万-1.6万元/㎡，上涨幅度约7000元-10000元/㎡。中航樾广场也将于今年6月30日交付，楼栋也已封顶，全部达到开盘标准。但目前整个板块都面临住宅集体爽约的状况。

很显然，官方指导价代表不了房价的真实水平。

如果此时再来摇号购房，那么一手房就成为典型的套利游戏，买到就是赚到。

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地价下降了吗?

据统计，2018年第一季度，全国300城共计推出土地宅地面积10084万平方米，同比增加33%;其中，成交的宅地面积高达8415万平方米，同比增加21%。于此同时，在土地出让金方面，300个城市宅地出让金总额7683亿元，同比增加 34%。

换句话说，实际上调控下的市场暗流涌动，表面上控制地王、溢价率成效明显，1-3月300个城市宅地平局溢价率22%，同比下降17个百分点，但实际上土拍单价还在节节上升，达到了土地均价9131/平米的新高度，同比上涨11%!

其中，南京是土地出让金占财政总收入比较高的城市。

2016年南京市财政总收入为2665.1亿元，房地产行业税收收入约为543.53亿元，占总财政收入的20.36%，其中土地出让收入占财政总收入的33.19%，房地产行业税费合计占财政总收入的53.55%。(一般来说，房地产行业税费占比40%以上就算高了)

本来，2017年南京房价上涨迅猛，经过调控后要熄火，但是2018年，南京打响了“人才落户”第一枪，率先提出45岁以下本科生落户的政策。这让南京的房价再次有了微妙的变化。

对于买房人来说，无论是限购、限贷、限价还是摇号，购买力似乎还在。

近日，新华通讯社旗下的全国性证券专业日报“中国证券报”发文:“专家称限价政策致多地楼市数据失真与初衷背道而驰”。引得包括凤凰网在内的媒体广泛转载。

克而瑞研究中心研究员杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。

其实，早在去年7月，独立经济学家马光远就曾预示房价数据已经失真。

马光远表示:“很多城市，只对新房进行限价。限价，房价在统计数字里当然没有涨，当然在下降，因为你在按照你的意愿指挥温度计的指针，指针必须听你的话，但实际有些地方房价不仅没有掉，反而可能在涨。开发商也好，购房者也好，都会想出很多办法来规避限价政策。限价后的降价不过是自欺欺人的游戏而已，但很好玩的是，大家还玩得很嗨。”

中国房地产市场上，反映市场的诸多数据你得辩证着看。无论是涨的数据，还是跌的数据，目的都是为了影响市场，影响政策。比如，在房地产调控非常严格的情况下，你为什么总能听到很多夸张的房价大跌的消息，因为这很可能是苦肉计，通过这样的消息，为放松调控造势而已。”

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最近，关于楼市的聒噪之声又多了起来，从潘石屹“房地产市场一天比一天畸形”，到经济学家管清友“买不起房就多买两套”，到政府智囊樊纲的“六个钱包”买房，再到国务院参事夏斌“不整治房地产，早晚出事”。

房子，本来是个挺简单的问题，现在搞成这样。

在一个个N连跌的场景，改变了你的预期和行动吗?

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