上世纪九十年代初的日本、九十年代末的中国香港为代表的东南亚地区、本世纪初的美国，是距离现在比较近的三次规模和影响力都比较大的房地产泡沫发生地。

美国的地理环境比较特殊，香港不符合题目中“国家”的定义，再加上自身人口密度等方面与中国不具备可比性，所以重点来回顾一下日本的那次房地产泡沫发生的起因、过程和结果。

历史|情况|发生|东京都|人口密度|房地产泡沫---

日本和中国不仅是“一衣带水”的邻邦，在其人口密度、地理环境、文化特征和消费习惯等等方面，还是与中国有相近之处的。

表面上看来，日本国土37万多平方公里，有1亿两千多万人，而中国960万平方公里，近14亿人，日本的人口密度比中国要高三倍左右，但考虑到中国的人口主要集中在“胡焕庸线”以东的平原地区，其实两国人口密度上的差距没有数据看上去那么大。

日本经济在六十年代起飞的时期伴随着三大关键词：奥运会、高铁、房地产。

1964年的东京奥运会被认为是史上最成功的奥运会之一，借助奥运场馆和其他交通等基础设施的兴建，尤其是在此期间的新干线高铁的横空出世，日本的房地产经济也被迅速带动了起来，同期日本的出口经济也很出众，从六十年代开始，日本的经济保持了高速增长的态势，反过来，也推动着日本房地产的发展，特别是东京都的房地产市场，极度繁荣。

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东京都的房地产一度被称为“永不跌价”，当时住在东京都的人们都有这样的底气，首都（多么不可复制性）、奥运会、高铁、持续高速增长的经济、不断涌进东京都的新市民，都为这种愿景起到了推波助澜的作用。

随着1985年美、日、德、法、英五国政府签订的《广场协议》，日元强劲升值，日本人不仅蜂拥到海外进行旅游、投资，大量国际热钱也涌进了日本国内，日本的银行为了鼓励民众贷款，把利息压到了最低，引导着日本国民去买房子，利率低，增值快，还有“永不跌”的保障，手头也拥有很多现金，不买房能用来做什么？

以东京都为首的日本房地产市场陷入疯狂境地，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年则暴涨至334.2，在短短三年之内增长了近两倍。到了1990年，根据最新出炉的统计结果，东京都的房地产总价已经超过了全美国的土地总价格。一夕暴富的例子比比皆是，最有名的例子是一个在东京看了一辈子大门的乡下老头，他卖掉了东京的小房子退休回到乡下，兜里竟多出整整800万美元。

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全民暴富的神话很快就上演不下去了，最先承受不住的是实体经济，当时的日本实体经济增长率是5%左右，在日益增长的房地产成本的挤压下，很多实体企业纷纷倒下，日本政府也看到了危机，开始在1989年调整货币政策，增加贷款利率，杜绝炒房现象。这一举措打垮了股市，从1990年初，日股暴跌，马上就影响到了房地产，1991年，日本房地产价格开始跳水，房地产企业和相关金融业纷纷倒闭，房价再跌也卖不出去，在建的房子停建，贷款买房的断供，“永不跌”的神话破灭了，日本进入到了失落的二十年。

这二十年中，后十四年的日本房地产价格呈现“永不升”的状态，恰恰对应了前六年人们“永不跌”的期望值，房地产价格又回到了疯狂之前的原点。