重磅仁科原创：中国房地产的路还有多长编者按：严厉的房地产调控政策不断出

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编者按：

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严厉的房地产调控政策不断出台始于“居者有其屋”的大公平，出发点是善意的。但是，带来的实际反应却是让人感觉地产进入严冬。对此，陈仁科老师提出了全新的思考：

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1.如何看待房地产投资行为中的“刚需”诉求——

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在矫健的中年期，产生购置二套房作为“养老”保险杠的打算，难道没有其长远的现实合理性存在？支持国家房地产事业，和出国奢侈消费的行为相比，于国于民哪个更值得鼓励？

2.中国城市化率远远低于欧美发达国家，决定中国房地产的路还很漫长。

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限购、限价等调控政策明显过激干预市场经济发展，是否为新型城镇化漫长过程的根本应对之路？当下中国房地产在“小镇热潮”中的路应该怎么走才不会错失转型良机？

时下，全国各地限购令不断严厉，尤以海南为甚，似乎08年的冬天又要来临，很多开发商诚惶诚恐，购房者更是急如热锅蚂蚁。

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海南

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冬天来了真的有那么可怕吗？秋去冬来四季变换，本来就是极其正常的自然现象，再冷的冬天我们不是一样过来了吗？

其实，中国房地产远没有想象的那么悲哀，路还长着呢。因为，我们并没有看到路断桥毁，所有的障碍不过是人为的设置，都是在路面上做文章，目的很清楚，就是提醒你：踩刹车、减速。因为此路段弯多坡陡地形复杂，高速通过极易车毁人亡。

提醒是必要的，踩踩刹车也没什么不好，但是如果刹车踩到底就出问题了，高速行驶一脚猛刹，翻车打横甚至车毁人亡那是分分钟钟的事，这个道理恐怕没人不懂。所以，才有“万事无过”的千年古训。然，最近很多城市的限购令显然就“过”了，特别是海南基本封死了购买的渠道，致使很多海南开发商一筹莫展，徒生悲绝，而想在海南置业的买家真正是“望洋兴叹”，无奈遗憾。

海南靠什么发展？我坚决同意不能完全靠房地产，国家出台自贸岛政策无疑是一个最英明的决策，旅游一定是海南的支柱产业。但是，自贸区的成熟并非一日之功，没个三五年很难形成庞大的自生能力，在海南没有其他产业支撑的情况下，如果卡死了房地产，海南如何活下去？难道又要倒退到九十年代中的一片哀鸿？

海南应该限购，但不能限价，不能一脚踩死。既然是贸易岛，那就应该坚持贸易的根本——市场的自由和自主性。既然是打造高消费特区，就该放开价格让中国有钱人自由购买。

海南就是中国有钱人的天堂，就应该是有钱人花钱的地方，否则，他们只好将消费转移国外，只好将资产转移国外。放开价格，让他们把钱留在本国难道不好吗？

不仅是海南，所有城市都可以限购，但不能限价！（其实，限购也是违反市场规律的，限购的越狠，反弹就越厉害，这已经被多次证实）。

中国房地产的路还长着呢，各地限购、踩刹车本身就说明市场需求强劲，不得不采取手段压一压。那么，市场如此强劲到底是不是泡沫呢？当然不是，原因有三。

市场需求远未满足

家庭裂变和二胎政策永远支撑着刚需。可能有人会说，现在的孩子每人至少都有两套或者更多房子继承，未来根本不需要再购房解决刚需。那么我只问三个问题，一是儿女长大后不在父母购房的城市工作和生活怎么办？二是父母为了养老不愿将房子继承给儿女怎么办？比如卖掉城里的住房，支持自己到养老院养老。这在国外非常普遍，这一方法很快将会在国内流行。三是继承的房子无法满足多胎居住怎么办？所以，刚需将永远存在，只是需求或大或小。

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家庭裂变和二胎政策永远支撑着刚需

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居者有其屋向居者有其好转变。过去的小三房其实是极不人性的，那是在国人收入还不富裕的情况下“不得不而为之”的现实。但随着各个家庭收入的提高，迅速改变极其局促的居住环境首当其中。由小向大转变，由差向好转变，应该是大多数人的本能需求。

第二居所不再只是有钱人的专属。为什么海南的房子出现一房难求的现象？为什么城郊别墅供不应求？这是因为时代进步改变了国人的生活理念，活着不仅仅只有工作，还有“诗和远方”。对更高生活层次的追求首先是对第二居所的选择，气候、环境、风情，需求不同选择不同。这也是目前文旅小镇高热不退的主要源动力。

房子不能被否定的投资属性

有一点我始终没弄明白，我们现在开发的房地产在法律界定上叫“商品房”，既然是商品，就有交易和投资的属性，可为什么要强制否定房子的这个属性呢？我们同样不能否定“房子是拿来住的”这个本质，但经过交易和投资后房子难道就不能再住人了？

古今中外，房子的投资属性从来就没有被否定过。欧洲的那些庄园、城堡、海边的别墅，无不是有钱人最青睐的投资品，美国、日本、新加坡、英国、澳洲、加拿大……看看哪一国的房地产不是被全世界的豪客炒来炒去？房地产仍然是这些国家的经济支柱之一，如果没有了投资属性，又怎么可能有那么大的市场需求呢？要知道，那些国家人口有的还不如我皇朝的一个省，仅靠本国居住消费能成为经济支柱吗？

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欧洲庄园

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中国人现在有钱了，而且是很有钱。但中国人的钱却没有多少出口，股市不敢进，汇市不能进，黄金像蹦蹦床，只有房子，看得见、摸得着、不管市场如何变换，总是一间房子放在那，总比把一堆钱放在银行贬值强吧。投资房产成了国人保命的第一根稻草，投资房产是中国进入老年社会的第一道保险栓。

本来就不多的投资渠道，现如今却还要强制去房子的投资性，你叫这些有钱的国人怎么办？只好转移资产，只好投资国外，只好移民，实在不行的就只好疯狂消费奢侈品。分析家们称，到2020年，中国将成为全球最大的奢侈品市场。中国消费者购买全球奢侈品的份额将由现在的15%提高至44%。

其实，房子的投资属性并非洪水猛兽，之所以具有投资价值，是因为市场需求大，一旦市场需求收窄，投资属性自然降低，我们要相信市场的自我调节能力。

我们必须坚持“房子是拿来住的”本质！

我们同样不能否定房子的投资属性！

到我们坚决抵制房地产的投机性！

中国城市化率远未达到欧美水平

无疑，所有发达国家城市化水平一定是高比率，欧美为70%，但我国却只有40%，这说明中国的路还很长。城市化就是要把更多的农民解放出来，让他们进入城镇生活工作，享受城市集约化的红利，同时，集中更多农村土地，进行规模化、现代化的农业生产。推动城市化进程，这不仅是社会发展需要，也可以说是中国农村现实需要。中国农村空巢现象日益严重，实际上反映了农民已经大规模进进城，这么多农民进城，居住必须是他们首先考虑的问题，不管是租是买，需要大量房子来满足这一群体是不争的事实。即使他们苦干一辈子，无法在大城市购房，也一定会在老家的县城购房，决不会再回去农村的那块宅基地翻盖。这就是近几年各个县城迅猛发展的主要因素。那么，农民进城就为中国房地产构筑了两块庞大的市场：

一是大城市的租房需求。

二是三四线城市的购买需求。

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中国城市化率的推进不能仅靠大城市，国家已经看的非常清楚，所以，从2016年7月开始的小镇热潮，持续升温，席卷全国。不得不承认，小镇确实是房地产企业转型的一次大好良机，各个大小房企进军小镇已经证明了这次良机的可贵。我仍然坚持，特色小镇不能房地产化，但绝不能没有房地产，宜居、宜业、宜游首先是“居”，没有居哪来城？所以，小镇为中国的房地产开辟了另一条宽广之路，而小镇建设非一朝一夕，小镇房地产当然才刚刚进入新纪元，你说路还有多长？

上面三个方面的客观因素决定了中国房地产的路还很长，所以广大的开发商们不必惊慌，冬去春来自然规律使然。

不过，路虽长，路却很挤，是否还能像过去一样万马奔腾却是个大大的问号！

因为，中国房地产理念即将发生巨变，新的消费需求正悄悄以不被我们注意的方式转变。竞争更加惨烈，门槛陡然提升，没有净土，只有狼烟！

大盘开发将会成为政府领地，个性化产品才是制胜之道！

路很长，长路漫漫！

陈仁科老师重磅新作

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——《文旅小镇之生存法则》

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