华润置地股价涨幅力压“碧万恒” 实质又如何? 年初至今(5月10日)

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年初至今(5月10日)，地产发展商华润置地(01109-HK)一路高歌猛进，港股股价累计涨幅已达25.9%，从1月22日开始连续12个交易日股价处于30港元以上水平，在2月第一个交易日收报32.35港元，更是创下了10年新高。就同业而言，称霸神州的“碧万恒”股价来势都无华润起劲，年初至今，内房一哥碧桂园(02007-HK)累计涨幅仅有9.3%，而万科企业(02202-HK)及中国恒大(03333-HK)更录得跌幅，分别累计下跌1.8%和7.8%。

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那么，何以令华润置地先声夺人?

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2018蓄势待发

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2018年房地产调控升级，有统计指出，今年1至4月份，全国各地新出台房地产调控政策已经超过百次，仅4月合计就有33次。虽然如此，老百姓“买涨不买跌，追涨杀跌”等的恐慌心理反而刺激房地产市场的活跃。于2018年首四月，华润置地的合同销售额分别录得+9.3%、-8.98%、+46.71%和+33.93%的同比变幅。此外，在3月和4月总签约面积分别录得26.9%和20.4%的增幅。

首四月，华润置地实现503.45亿元(人民币，下同)的合同销售额，同比增加22.75%，实现总签约面积291.93万平方米，同比下跌0.0132%。总签约面积下跌，合同总销售增加，房价悄无声息地上涨却给华润置地带来更多的生意。

在做去库存的工作的同时，华润置地亦善用资金审时度势在每月拿不同的地。在2018年首四月，合共出资337.28亿元，在深圳、西安、福州、济南、杭州和上海等地共拿下537.55万平方米的土地资源。

2018年1-4月合同销售情况:

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2018年1-4月拿地地域分布情况及资金

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其实积极增加土地储备这件事，华润置地一直在做。2017年，华润置地以总地价1044.7亿元(权益地价653.4亿元)增持了64宗土地，新增土地储备计容建筑面积达1196.6万平方米，其中开发物业1005.5万平方米，持有物业191.1万平方米。

销售方面，2017年，华润置地销售额实现1521.2亿元，同比长40.8%，超年初制定的全年目标26.8%，继续保持行业规模前十名。2018年的销售目标为1830亿元，按首四月销售总额来看，已实现目标的19.77%。

土地储备华南地区最多手持多个粤港澳大湾区项目

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值得一提的是，截至2017年12月31日，华润置地土地储备已覆盖全球60个城市，总土地储备面积达4897.8万平方米，一、二线城市土地储备占比达75%。下从表清晰可见，其土地储备在华南地区的面积是最大的，总建筑面积高达1265.39万平方米。过去经验告诉我们，华南地区的土地升值空间大，加上粤港澳大湾区发展规划纲要即将出台，随着粤港澳大湾区的建设，升值空间更加不可估量。

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“粤港澳大湾区”是由深圳、广州、佛山、肇庆、东莞、惠州、珠海、中山、江门九个广东省城市和香港、澳门两个特别行政区组成。值得关注的是，出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作已经被写入今年的政府工作报告。于大湾区，华润置地的投资物业有深圳万象城、深圳万象天地、深圳帝王居、万象新天地、深圳华润大厦、深圳君悦酒店等。在开发物业上，华润置地手持深圳华润前海中心、华润城、银湖蓝山、深圳湾项目、广州华润天合、佛山腾冲项目、珠海横琴万象世界、东莞市巷头社区项目等。

华润置地在投资物业上亦十分进取。截至2017年底，在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米，其中，已开业万象城16个，五彩城/万象汇11个(不含管理输出项目)，年内，新开业5个购物中心，分别为西安西咸万象城、上海万象城、深圳万象天地、北京密云万象汇、泰州万象城，店铺开业率处于市场领先水平。此外，于2017年，华润置地在南京、长春、昆明、烟台、南昌等城市新获取5个商业项目，新增商业面积(规划GFA)71万平米，计划在2021年陆续建成开业。2017年华润置业投资物业实现营业额港币87.8亿元，同比增长21.1%。其中，购物中心业务营业额港币61.4亿元，同比增长20.1%;写字楼业务营业额港币12.6亿元，同比增长9.5%;酒店业务营业额港币13.8亿元，同比增长40.1%。

华北大区或成增长点

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2018年首四月，华润置地累计投资物业实现租金收入约28.79亿元，按年增长27%。值得注意的是，华北大区是华润置地首四月总签约金额最高的地区，在收购的25个地块里，10块均位于华北地区。思想决定行为，华润置地你在想什么，我们从你拿地卖房的数据便一眼可看出。

基于如下数据，不难推测，华北大区或是华润置地的下一个增长点。

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2018年1-4月收购的地块详情载于下表供参考:

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在“全民炒房”的时代，国家对一线城市调控政策严格，楼市调控成效明显。在限购限贷下，一二线热点城市的楼市逐步趋向理性。相反，发达的二线和三线城市的发展空间更大。而上表中华润置地拿地的西安、济南、长春和大连等城市都是西北和华北地区的省会级别城市，西安和济南既有浓厚古都气息又有丰厚旅游资源，发展商住项目潜力可见。而长春是东北亚经济圈中心城市，有“东方底特律”之称，大连也是新一线城市。虽拥有丰厚旅游资源及历史韵味，但这些城市发展无珠江三角洲的城市迅速，背后隐藏着巨大的升值空间。华润置地在盘算着什么，投资者心中有数。

去年底，德银警示了全球部分房地产活跃板块的泡沫破裂风险，其中包括加拿大、澳大利亚、瑞典、挪威还有中国。老百姓“买涨不买跌”心理作怪也好，宏观调控也罢，房地产泡沫何时爆破仍是未知数，毕竟近十年中国房价普涨了近10倍。在这进程中，华润置地如何实现其利益最大化，如何追赶“碧万恒”，要看它自身造化了。

在住建部再次强调楼市调控目标不动摇力度不放松的背景下，截止5月10日收盘，华润置地收报28.95港元，跌1..531%，成交742万股，成交额为2.16亿港元。

■ 作者|张雨娜

■ 编辑|张骏芬、黎璐璐