万科集团总规划师付志强:租赁市场应形成良性社会资产无法再依靠供应的增量、刺激需求来扩

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无法再依靠供应的增量、刺激需求来扩大市场之后，存量竞争时代的中国房地产市场将面临新的转折。在这样的背景之下，存量房时代的市场价值空间探索、如何促进存量房市场发展等问题已经成为从业者们为赢得市场回报的关键思考。

本期特邀

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万科集团总规划师付志强

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做客唛客空间，探讨存量时代的命题;同时，站在租赁市场迅速崛起的时代新转折点上，付志强作为一个有社会责任感的房企管理者，从开发商的角度，基于对现实大环境的真切观察而进行的反思，揭示了租赁市场这一风口的利与弊、影响与手段。关于争议、关于多元化风口、关于趋势、关于转型，他试图不断去了解行业和市场的真实需求，希望在开发商寻求变革的道路上做出更具积极意义的考量。

从增量时代迈向存量时代的不同转折

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房地产行业高速发展的20年，既带来了积极影响，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题，在这一过程中，历经了数次房产调控，而过去的2017年更被称为是“史上最严调控年”。随着中国经济进入新时代，房地产领域面临转型之痛与机遇。万科集团总规划师付志强，国内建筑系出身，留硕东京，师从日本规划协会委员长，多年从事住宅及住宅区位中心的规划、设计工作，主要设计建成作品遍布中国深圳、上海、天津及日本东京、神户等地。基于建筑师与开发商的双重身份，他对中国房地产行业面临的转折与市场未来趋势，有着敏锐的观察与专业力思考。

“我们这个行业其实不是一个简简单单的开发本身，它实际上是跟社会经济的发展，政策的变动有千丝万缕的关系。”付志强回望1998年以来房地产行业经历的中国特色的政策，看到万科作为行业的领军者与时势同步，也见证了国家主导的政策与房地产的开发主体齐头并进，共同带动了经济的发展。同时，增量时代，经过房价高涨这一漫长的过程，于2008年经济危机后迎来了第一个转折。行业走向存量时代后，租赁市场突然崛起，从业者再次面临转折。因此他认为，租赁市场亟待规范化调整。

“前20年的发展虽然给城市化带来了一个突飞猛进的结果。但是后20年甚至于未来，可能我们要进行新的转折。这个转折，也是要靠国家和市场的共同作用，慢慢走向一个比较平衡的社会居住环境建设。”这是付志强对前20年行业发展的宏观评估，也是对未来的目光所及。

转折新起点，探“策”与完善租赁市场

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强有力的调控及相关政策红利下， 2017年被一些人视为房地产进入全新发展模式的关键转折点之一，而这个转折新起点，则被聚焦在租赁市场。未来租赁市场对居住形态的补充，将会给房地产行业和城市生活者的生活带来哪些改变?付志强放眼政策、市场到人居，各个层面来解读这一新的风口。

多样化的社会需求在地产行业兴盛之前，就已存在并影响着经济与生活的发展。纵观人类的城市化与全球化进程，流动人口急剧上涨，居住需求日益多样性造成住宅产品的类型、形态的多元化。在他看来，租赁房应需求而生，然而，租赁制度依旧缺乏成熟的制度支撑和保障渠道，包括法律、政策层面和金融层面等支持都尚待完善，租赁领域的管理在整体意识形态上也尚未形成全面的社会共识。“不管是租房，还是保障房，从这些方面来说，这个社会缺乏真正能使人感受到有尊严、有服务、有安心感的一个居住产品。”

尽管现有政策通过“租售并举”、“租售同权”给予租赁市场以支持，但在这一领域的探索中，付志强对现状中存在的不足有着清晰的思路，也对政策的引导作用寄托了更多信心，“我国对整个租赁市场，等待更全面地把控。比如对于群租乱象，还需结合社会背景客观理性对待。” 对此，他这样解释，“租赁这一市场，从来就有相当大的一个社会属性。租赁主体中的一大部分人，其经济实力有限。这就意味着整个社会应该提供相应需求的产品，这种产品背后包含了丰富的社会意义。”他认为，如果租赁市场的主力军是国企，就不会以盈利为目的，从而成为老百姓的租赁需求基本保障的一大基石。这并不意味着市场固化，产品层次依然丰富多元，既可提供比较高档的租赁服务，也有面向底层的低廉租赁产品。

“现下盛行在租赁市场的互联网系、中介系，其中有不少都处于灰色地带。国家应该加强这些方面的制度建设、标准建设，让租赁住宅变成拥有更具抗性的，让居住者更加安心的产品。我们在出租房里住一辈子也没问题，这样的社会才是我们要追求的一个目标。”他表示，万科和很多开发商都在为之努力，而这一领域的商业模式不同于住宅开发销售。他眼里的租赁市场并非暴利行业，只是一个微利行业，各层面的支持才能促进这个微利行业的发展、以及在配套服务上的完善。国家起到了制定行业“游戏规则”的作用，“租售同权”等的推进正是一种积极措施的表现，未来还需要不断完善。对政策维度的措施建议，也是他对实现租赁市场规范化的期望。

租赁风口中，更要激活存量市场

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“市场化的竞争与建设，可以交给市场。各个城市状态不尽相同，每一个城市都应该按照自身特定的环境，制定其特有的政策。”他强调，要激活存量市场，“存量中的住宅如若不能转为社会大众的个人资产，其实是社会最大的浪费。”

地产行业前30年的开发倾向于对速度的追求，在质量、服务上，甚至在住宅未来可持续性维护方面，都有所欠缺。激活存量市场意味着要建立成熟的维护制度，例如，对房子修缮方面的评估机构的建立，将会对保持存量市场和新建住宅的状态起到促进作用。在他关于行业的展望里，如此，优质的社会资产才能成立。

“我们应该放下脚步，慢下来反省我们前二三十年的开发过程中缺少了什么?哪些地方做得不够?”他希望，租赁市场在将来能形成一个比较良性的社会资产。“这是我对租赁市场的期待，也是我们正在努力的方向，接下来我也会把人生的一些精力放在租赁市场上面，希望做出自己的小小的贡献。”除了对行业各界力量满怀期待，付志强个人的情怀和理想里也盛放着租赁领域的未来。

转型盛行之下，解密市场新风口

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对租赁市场这一最受争议的行业新风口，付志强用他带有社会人文关怀的长远眼光，探索与期许不断。然而一个充满变数的新时代，是由许许多多隐藏其中的风口引领的，身处荆棘与机遇之中的开发商，需要不断寻找新的突破。

资产价格短时暴涨的年代一去不返，房地产将迎来大资管时代，金融化成新趋势，地产开发商将如何转型?“2017年经历密集调控之后，房地产市场整体形势有了很大的转变，量价齐下。如何开拓新的市场成为开发商转型方向上的思考。”基于此，付志强提出了他对市场的看法以及值得考量的一些风口。

“当我们进入存量市场，尤其进入到城市改造市场，近年来城市更新也成为一个很重要的话题，而这一领域在政策、法规的支持上依然存在滞后性。寻求该领域的突破是国内需要去努力的。”他提出，把一些区域作为实验特区做案例尝试，不失为一种突破手法。在万科的战略里，城市更新是一个重要板块，因为城市更新是可持续的，对任何一个国家，任何一个城市而言，只要有生命力，就会不断更新。面对这一还存在空白的领域，房企还可大有作为，因此，这也将是开发商寻求新发展的一个突破点。

在他看来，房地产是一个传统的行业，迎接全新的颠覆将是未来的发展趋势。“把新科技、人工智能嫁接到行业中，也是一个巨大的市场。在所谓的科技住宅不断被宣传的当下，环保舒适节能等性能事实上并未真正达到高标准，如何实现真正的高科技住宅将是未来的一个新思考。”

毋庸讳言，每一个市场风口都会面临争议，在运营和发展中也都存在瑕疵。在试错和调整中，行业未来将构筑起更为完善的发展框架。如果说增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权;那么，存量时代的最大命题是让这些房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。而付志强所说的将租赁市场转化为良性的社会资产，则是将行业发展从掘金存量市场的房地产领域层面，提升到各方面和谐发展的社会层面上来。

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