直降31万，合肥某盘割肉卖房!最后16个地王如何收场? ABCDFGHJKLMNQST2018年

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2018年，你想对合肥地王说什么?

粗略估计，目前合肥未入市的地王项目有16个，其中滨湖区1个、包河区3个、瑶海区5个、庐阳区3个、高新区2个、肥西1个、肥东1个。这些项目主要有这几个共同点:

1、最早的拿地快2年时间，能"死扛"不开盘的，说明"不差钱"，以国企、央企、大牌房企为主，开盘时间遥遥无期。

2、它们面临的压力，不仅有严苛的限价，不想"亏本卖"。还有地价成本高，甚至高于周边房价，高位站岗。

3、它们的出路，一个是做高端产品，比如包河s1706项目，做的是万科最高端产品，翡翠系;另一个是，"以时间换空间"，包河区另一个高价项目，准备拉4年战线。

4、总而言之，它们现在过得并不舒服，一首凉凉送给它们……

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NO.1

合肥16个地王未卖，放松调控只是幻想!

截至目前，合肥还有16个高地价项目还没有备案。而这些项目大部分都是2016年10月份之前拿的地，只要能扛，价格都能备上去。而一旦备上价格，意味着合肥将有32个2万+项目。

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1、高地价项目扎堆，形成了一些热点板块，比如滨湖省府板块、环湖CBD板块、政务区、高新区北雁湖板块、庐阳区四里河板块、包河区龙川路板块、瑶海区龙岗板块等。

从价格倒推产品，这TM必然全部是"豪宅系"产品。

但是否高价值，要看这几个因素:1、大牌开发商对板块是有拉升作用的，要看板块房企的品牌力;2、交通是否便利，地铁和高架等;3、自然资源占有率，既包括大环境，比如山、湖等;又包括小环境，比如公园，周边环境是否嘈杂;4、其他配套，比如教育、商业、医疗等……

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2、在这些高价盘中，有些盘要拼全款才能买到。比如滨湖双玺，这是目前唯一解套的地王，是其品牌、产品、地段、环境综合的结果，基本没赚钱，但功成名就!

3、而大部分地王项目卖的并不好。比如北边某地王项目，首开就卖了8套;比如东南某盘，直接91折卖房，按照143㎡面积计算，便宜31万，也没能造成热销。

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4、房子不好卖，而开发商并没有赚多少。比如包河区某项目，真的是3万+的产品，但因为限价，只能备2.38万元/㎡，而楼面价已经达到18750元/㎡。

5、最近和业内人聊到地王入市价格，主要是这两个标准:1、不能超过价格红线，特别是2016年10月份之后拿地项目，被限得特别死;2、一些地王项目，即使超过红线，但价格控制在"楼面价+5000"的标准。

6、如何给一个地王解套?答案是等下一个地王!

但有两个问题:1)、下一个地王在哪?自2016年以来，如今政策已经开启第五轮调控!从限购限贷限价一刀切，到限售、公证摇号等精准调控，越来越明显的信号:短期放松调控只是个幻想!

2)、当下的地王能否撑住?因为对于房地产来说，房子是刚需，再发展100年也是如此;但对于很多房企来说，别说100年了，3、5年可能都撑不过去!

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数据来源:金刚石

与地王形成鲜明对比的，一是限价盘，二是二手房。

NO.2

限价盘:高首付+绑车位，一房难求!

《让子弹飞》里的张麻子说，"我是想站着，还把钱挣了"，这说的是之前"躺着就能卖房"的开发商。2016年的合肥楼市，只要是楼盘，不论品牌、价格、配套，开盘必售罄。

但是限购之后，开发商的日子就不太好过了。一方面，房价超过了很多人的预期，市场观望情绪浓;另一方面，限购限贷、利率上浮等，让购房者买不了或者买不起!

目前市场上卖的火爆的，是限价盘，这是事实。比如5月4日晚，包河区国贸天悦加推最后两栋楼，均价16157元/㎡，要求首付8成+车位才能买到。原因很简单，板块内其他楼盘已经卖到了2.2万元/㎡。

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除此之外，目前合肥卖的非常火的楼盘有:

经开区融创城:目前需要6成首付;华邦观筑里全款;

高新区祥源金港湾最小户型101㎡，首付5成起;

滨湖区西南三盘，即时光印象、都会1907、公元天下最低首付4成;江山印/紫云赋基本全款;云谷验资100万起;

蜀山区金隅南七里最低首付6成，大户型7成。

限价盘不卖完，地王盘都别想舒服卖房!

NO.3

二手房抛售，面包比面粉便宜!

很多板块的二手房，价格远低于新房。

举两个例子，一个是包河区的金科博翠天辰项目，目前配套暂未完善，但是地铁5号线+十五里河公园+距离省府3公里+金科品牌，有很大的想象空间。但是周边二手房卖1.6-1.7万元/㎡，存在3000-4000元/㎡的价格差。

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再比如滨湖，目前已经有11盘卖到了2万+。但经常抛出一些1.5万元/㎡的二手房。

万达临湖苑88㎡，黄金楼层，满两年，仅售143万，单价1.62万元/㎡。

宝能城88㎡三房，中层，只要138万，单价1.56万元/㎡。

华冶新天地，95㎡三房，中间楼层，主要145万，单价1.52万元/㎡。

……

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地王对二手房的刺激非常大，毕竟面粉价格上涨，面包迟早会涨。当然，在产品上，二手房和新房是没得比的!但是，如果有3000、4000元/㎡的价格差，你会怎么选?

NO.4

结语

限价盘阻挡地王盘，而地王盘刺激二手房。

地王盘越来越多+限价盘在清盘+利率不断上浮+开发商首付要求越来越高，2018年之后合肥再也没有便宜的房子了。

而当市面上都是高地价楼盘的时候，购房者也只能无奈地接受，当然可能有一部分人会逃离合肥了!一二线容不下肉身，三四线放不下灵魂，大概就是这个意思!