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作者：林日升 PE实务特邀研究员

微信：rishenglin

采编：刘乃进

微信：naijin02

本文之发布已获作者授权

 

基金业协会于

2017

年

2

月

13

日发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第

4

号

-

私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称《备案管理规范第

4

号》），对“证券期货经营机构私募资产管理计划”对“房地产开发企业、项目”的投资进行了规范，停止了部分相关私募资管产品的备案。此后，关于私募基金是否可以投资房地产及相关项目的问题广受关注，本文整理了相关规定及案例，希望对业界有所助益。

 

一、相关规定

 

根据《备案管理规范第

4

号》的规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：

（一）委托贷款；

（二）嵌套投资信托计划及其他金融产品；

（三）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；

（四）以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；

（五）中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

 

另根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》，证券期货经营机构，是指证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司。

 

私募投资基金管理人虽不属于“证券期货经营机构”，但是《

<

证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第

4

号

>

起草说明》中有如下表述：“证券期货经营机构通过资产管理计划形式开展的私募资产管理业务适用《备案管理规范第

4

号》。为避免监管套利，《通知》明确私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第

4

号》执行。证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用《备案管理规范第

4

号》。”

 

此外，《备案管理规范第

4

号》强调资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，以确定受托资金的最终投资方向符合《备案管理规范第

4

号》要求。

 

二、相关案例

 

（一）湖州杨家庄保障房私募投资基金

2

号

 

该基金为“股权投资基金”，备案时间为

2018

年

3

月

26

日，基金编号为

SX7110

，基金管理人为浙江省基础建设投资管理有限公司。经笔者检索，“

XX

贸易网”载有该基金的详细信息（未经核实，仅供参考，大家可自行检索）。根据该网站的记载：

 

该项目主要投资领域为“直接投资于未上市公司湖州基投建设投资有限公司股权。在资金闲置期间，可存放或投资于银行存款、银行理财产品、货币型基金。”

 

（二）景润盈展商业地产运营投资私募基金

1

号

 

该基金为“股权投资基金”，备案时间为

2018

年

3

月

5

日，基金编号为

SCK330

，基金管理人为上海景润股权投资基金管理有限公司。经笔者检索，“

XX

信息网”载有该基金的详细信息（未经核实，仅供参考，大家可自行检索）。根据该网站的记载：

 

该项目的存量标的分别为上海市静安区与上海市黄浦区的商业地产，均已开业并成熟运营。

 

（三）蔚蓝八号碧江苗圃小镇建设私募基金

 

该基金为“其他私募投资基金”，备案时间为

2018

年

4

月

11

日，基金编号为

SX0518

，基金管理人为深圳市蔚蓝资产管理有限公司。经笔者检索，“

XX

信托网”载有该基金的详细信息（未经核实，仅供参考，大家可自行检索）。根据该网站的记载：

 

该基金投资项目所在地为贵州省铜仁市。资金用途为“通过受让华丰农业合法享有的

1.2

亿元应收款项债权，最终用于铜仁市碧江区坝黄苗圃小镇农旅结合示范园区建设项目（贵州省扶贫攻坚示范工程）。”

 

而该项目的还款来源为：

1

、华丰农业日常营业收入；

2

、铜仁市碧江城市建设开发投资有限公司担保代偿；

3

、铜仁市纬源投资发展有限公司担保代偿；

4

、坝黄苗圃小镇农旅结合示范园区项目盈利偿付。

 

风控措施为：

1

、与华丰农业签订《债权转让与回购协议》，由华丰农业到期回购该应收款项债权；

2

、铜仁市碧江城市建设开发投资有限公司提供不可撤销连带责任保证担保；

3

、铜仁市纬源投资发展有限公司提供不可撤销连带责任保证担保；

4

、中国人民银行征信系统办理应收款项债权转让登记。

 

（四）钜安时代地产专项私募基金

 

该基金为“其他私募投资基金”，备案时间为

2018

年

2

月

9

日，基金编号为

SCH687

，基金管理人为上海易德臻投资管理中心（有限合伙）。根据

2018

年

3

月

29

日披露的“

603298

杭叉集团

:

关于使用自有资金购买理财产品的公告”：

 

该基金财产主要将用于收购广州市时代胜誉投资有限公司持有的广州市番禺南英房地产有限公司

99%

股权的收益权并向项目公司支付股权收益权转让价款，并由项目公司根据约定向基金回购标的股权收益权并支付股权收益权回购款。项目公司受让本基金财产后用于东莞市百盛房地产开发有限公司的时代水岸花园项目开发建设。在资金闲置期间，基金管理人有权进行现金管理，将基金财产投资于银行理财产品，场外货币基金，银行存款或私募基金等。

 

（五）宜信财富

-

铁狮门优选地产股权私募基金

2

号

5

期

 

该基金为“股权投资基金”，备案时间为

2018

年

1

月

26

日，基金编号为

SCD901

，基金管理人为北京煜盈资产管理有限公司。根据宜信自媒体平台标题为“宜信财富

-

铁狮门强强联手掘金房地产”的新闻，“

宜信财富联手铁狮门通过多项目股权投资方式，把资金和风险分散到跨区域、跨资产类别的优质房地产项目，以房地产私募股权的投资方式独家参与到核心一线城市的房地产投资机会。

”

 

（六）其他

 

此外还有一些名称与房地产项目相关度较高，但没有投资方向信息的案例，例如：磐晟新机遇土地流转三期私募基金、横琴裕策工业地产优势并购私募基金、中联前源

-

保利地产租赁住房一号第一期私募投资基金等。及上述基金的类似案例，例如：宜信财富

-

铁狮门优选地产股权私募基金

2

号

4

期、宜信财富

-

铁狮门优选地产股权私募基金

2

号

6

期、钜安时代地产专项二期私募基金等。

三、总结分析

 

根据

2018

年的备案情况，与房地产项目有关的私募基金并非完全禁止备案，通过备案的私募基金具有以下特点：

 

1.

以股权方式投资项目公司的形式未被禁止。《备案管理规范第

4

号》对房地产项目投资方式的限制是禁止债权性质的投资，且不允许采用明股实债的投资方式，所以用股权方式进行投资并未在限制范围内。

 

2.

已经运营的商业地产的投资即便是在热点城市亦未受到限制（景润盈展商业地产运营投资私募基金

1

号）。因为《备案管理规范第

4

号》限制的是“投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目”。

 

3.

私募基金通过受让标的公司“应收款项债权”的方式参与“特色小镇”的建设亦在

2018

年

4

月通过了备案（蔚蓝八号碧江苗圃小镇建设私募基金）。而此前基金业协会发布的《私募投资基金备案须知》明确“下列不符合‘投资’本质的经营活动不属于私募基金范围：

1

、底层标的为民间借贷、小额贷款、保理资产等《私募基金登记备案相关问题解答（七）》所提及的属于借贷性质的资产或其收（受）益权；

2

、通过委托贷款、信托贷款等方式直接或间接从事借贷活动的；

3

、通过特殊目的载体、投资类企业等方式变相从事上述活动的。”因此，该要求的具体适用情况可咨询基金业协会后作出判断，不宜做扩大解释。

 

4.

私募基金以“股权收益权”附带回购安排的形式进行投资，最终用途系热点城市住宅项目开发建设的案例亦已通过备案（钜安时代地产专项私募基金）。

 

我国属大陆法系，不属于判例法系，再者但凡判例皆已过去，所以本文仅供大家参考，感谢理解。

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