买家付了款却没有购房资格，卖家能解除房屋买卖合同吗? 房子是重要的不动产

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房子是重要的不动产，而各地基本上都有限购政策。

今天我们来讨论一下:如果买家已经付款

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，但却没有购房资格

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，卖家解除合同

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算不算违约?

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本期案例

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北京的王先生名下有一套房子出售。2013年1月，经由中介介绍，王先生和购房者张先生达成一致，将这套房屋连同家具、家电、装饰装修及配套设施设备，以366万元的价格卖给张先生。

双方签订了房屋买卖合同和补充协议，主要内容是:张先生于2013年1月18日支付定金15万元，视为房屋首付款的一部分，并于3月15日前支付首付款156万元，剩余房款于3月20日前付清;王先生则应该在3月19日前还清贷款，解除房子的抵押登记。

如果王先生拒绝把房子卖给张先生，或是擅自提高价格，就算王先生违约，双方应该在王先生解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内去办理过户手续;如果张先生提供的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理过户，那么就算张先生违约。

违约的一方要向另一方支付合同价款的20%作为违约金。

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根据约定，双方还应当在3月15日前去办理公证。后来，张先生支付了定金和部分首付款，王先生也解除了房产抵押登记，双方及中介在3月14日到了公证机关，准备办理公证。

这时，王先生问张先生哪一天可以过户，张先生说暂时还不确定，自己名下有套房子还没卖掉，没有购房资格，等卖掉了就办理过户

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。于是王先生不干了，提出不同意向张先生出售房屋。

张先生认为王先生不按合同约定行事，属于违约，就告到法院，请求法院判决解除合同，王先生退还定金并支付违约金。

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而王先生则认为，张先生不具备购房资格，导致双方的合同无法继续履行

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，自己不需要退还定金，更不需要向他支付违约金。

站在张先生的立场上，钱都已经付了，卖家拒绝出售房屋真不厚道，虽然此时没有购房资格，但签合同的时候，双方并没有谈到购房资格的问题，况且自己的房子一卖出去就有购房资格了;而王先生的顾虑也有他的道理，按照约定，这套房子的抵押登记解除后，5个工作日内就应该办理过户，张先生忽然说不能过户，谁能不火大?

其实问题的关键正是在于“5个工作日”

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这个期限。根据实际经验，二手房交易从最初接洽到最终过户需要的时间并不短，在5个工作日内，张先生是不太可能将名下的房子过户出去，从而取得购房资格的。而在限购政策下，即便张先生如约付清了房款，只要房子还没过户，王先生的购房资格也会受到影响。

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法院审理时认为:

北京市关于房屋限购的政策出台后，房屋买卖中标的房屋不能如约及时过户给买方，可能影响卖方的购房资格，将对卖方利益产生重大影响。在本案中，张先生作为房屋买卖合同的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格，尽到必要的审查与注意义务

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。

2013年3月14日张先生仍不具备购房资格，而双方协议的约定房屋过户的日期已经十分临近，可以预期双方将无法按照约定的期限办理产权过户手续。

因此，王先生在2013年3月14日获知张先生无购房资格后，解除双方之间的房屋买卖合同，有事实及法律依据

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。

最终判决确认双方的房屋买卖合同解除

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，驳回张先生的其他诉讼请求。

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听完这个案例，我们应当吸取教训，在买房时先确认自己的购房资格没问题

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，否则可能房子没买到，还白白浪费了时间和金钱;卖家也应当注意先确定买家具有购房资格再签合同

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，避免浪费无谓的时间。

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