房企负债率历史高位，早该向碧桂园学习! 房企整体负债率历史高位2018年一季报

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房企整体负债率历史高位

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2018年一季报显示，房地产行业整体销售毛利润率和净利润率持续改善，分别为30.97%和12.65%。2017年房地产企业平均销售毛利润率和净利润率分别为29.6%和12.4%。

130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。其中，87家企业实现业绩增长，龙头房企表现良好。不过，整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位。

净利润率持续改善，2017年房企年报显示，受益于2015年-2016年房地产销售的大幅增长，行业上市公司普遍实现营收与净利润的双增长。有数据显示，板块净利润率达到12.4%。这是行业三年以来净利润率首次回归两位数。

2018年一季报显示，行业整体销售毛利润率和净利润率持续改善，分别为30.97%和12.65%。2017年房地产企业平均销售毛利润率和净利润率分别为29.6%和12.4%。

市场人士指出，销售净利润率持续改善，主因是2015年-2016年房地产一轮牛市后，多地房价上涨明显。相对于2017年至今的房价，房企前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。

自2016年第三季度开启楼市严调控以来，全国房价增长受到严格限制，但土地成本却始终上涨，这将明显压缩房企的盈利空间，行业整体的毛利率和净利率水平将逐渐进入下行通道。

负债率达历史高位，数据显示，房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。

一季报显示，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。分析人士指出，2015年-2016年地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强，使得2017年土地投资力度明显加大。此外，2016年以来大量房企通过发行交易所公司债进行融资，导致房地产企业有息负债大幅增长。

一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点，回款放缓的趋势仍然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，未来房企的土地扩张将受到限制。

规模与负债的平衡

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对于房地产企业来说，其实主要还是要管理好现金流，公开说控制好负债率其实只是堵住众多悠悠之口，毕竟控制好负债率只是管理好现金流的手段之一，也是为现金流服务的。

房地产不是像制造业，靠扎扎实实卖商品，然后积累利润，再将利润又投入进去，扩大生产规模，生产更多的商品，再继续滚雪球。如果一个房地产企业这么玩，玩不过几年，就活不下去了。

房地产企业从拿地到清盘，要出的钱最多就是第一次土地拍卖保证金的资金成本而已。从缴纳土地拍卖保证金，取得土地以后，就可以办理土地款融资，在开发过程中又可以办理开发贷融资，紧接着开盘预售，迅速回笼销售资金，房子还在建还没正式交付，就发现收回来的钱已经比实际投入资金要多了，有了钱以后，再可以继续这么玩下去。

所以在过去的20年里，采取高杠杆的房企几乎都是这种野蛮生长的方式。所以房地产企业的资金成本一般都很高，这么玩下去的关键就是需要不断的拿地拿项目，所以玩得好的，可以迅速做大做强，玩得不好的，最后只能做几个项目就不行了，或是被兼并收购。

因此现在地王频出，出现了好多面粉比面包都贵的例子，这也是没办法，没有土地储备，你这套玩法就玩不下去了。

只要现金流不断，企业就可以一直活下去，在能保证按期偿付资金的情况下，房产公司对高负债是没有太大压力的。因为体量巨大，市场份额高，对上游和下游都能有很强的议价能力，控制成本下降几个点、销售价格上升几个点，巨额的利润就来了。

高负债下高周转向碧桂园看齐

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一季报数据显示，130家上市房企存货达到4.79万亿元，同比增长26%，较2017年年底增长5.4%。

其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家公司存货达到2.72万亿元，占比超过六成。其中，万科一季度末存货达到6300亿元，同比增长28.57%。存货同比增长居前的还有京粮控股、广宇发展、新城控股、荣安地产、陆家嘴、华侨城A等公司。

有60多家房企一季度存货周转率同比实现增长，显示这些公司运营能力明显提升。整体来看，龙头房企存货周转率表现较中小房企出色，这意味着高周转和高杠杆是大型房企实现高ROE(净资产收益率)的利器。

前几天国务院发布“工程项目审批或将效率提高一半!”文件16城试点。4月中旬碧桂园内部高周转会议资料泄露引发关注，碧桂园肯定是春江水暖鸭先知，提前知道了苗头。所以对于现有的项目，一定要抓紧时间，抓紧施工，早日完工，早点卖掉。趁着房价现在还稳的时候卖掉回笼资金，落袋为安。