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根据2017年下半年东方证券发布的一份研究报告，我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。预计至2030年，我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

有数据显示，以北京、上海为代表一线城市在过去的4年中，首次购房的人群年龄已经从30岁推迟到34岁，这意味着在大城市生活的年轻人，会有越来越长的时间停留在租房居住的状态。

同时，单纯强调租客和房东权利义务关系的“旧租赁”正在发生变化，以长租公寓为代表的“新租赁”时代已经到来。

现在的青年，开始爱上租房

让大部分青年选择租房而非购房最实际也最核心的原因，是近年来持续飙高的房价。虽然受宏观政策影响，部分地区房价已经呈下降趋势，但是始终处于高位的房价还是超出了很多青年人及其家庭的承受范围。

在宏观层面，多地的住房限购政策放缓了青年购房的步伐，这种情况在一二线城市尤为突出。

同时，国家不断提倡通过住房租赁的形式来满足城市中大部分人的住房需求，如“租购并举”“租售同权”。在十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位指导下，发展住房租赁市场已然成为大趋势。各省市地区也快速响应并落实相关的政策，持续助推住房租赁市场。

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中国指数研究院统计的2018年4月租房市场利好政策

而中国房地产市场也正走向存量时代。来自链家的数据显示，2016年中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。其中，同期内北京、上海的二手房交易额占比更已高达74%和72%。该比例已经达到发达国家市场的水平，而从这个关键指标来看，中国的房地产市场已经逐步进入存量房时代，人口结构转变、住房需求饱和及城镇化趋缓推动了存量地产的进程。存量时代意味着包含二手房交易和租赁市场在内的存量市场将占据市场主导地位，而原有的开发商主导市场也将转变为经纪行业主导。

推动住房租赁市场发展的基础动力是新一代青年人对于住房观念的改变。《中国流动人口发展报告2017》中指出我国流动人口规模为2.45亿，近年来我国新生代流动人口的比重不断上升，2016年已达64.7%，成为流动人口中的主力军。16-59岁的劳动年龄流动人口中，“80后”流动人口比重由2011年的不足50%升至2016年的56.5%；“90后”流动人口的比重由2013年的14.5%升至2016年的18.7%，呈现稳步增长的趋势。东方证券报告中指出目前 1.9亿人的租赁人口主要由流动人口及高校毕业生构成，因此80、90、乃至95后青年已经成为了租房的主力军。这些新一代的青年互联网化程度高，对新兴事物接受度强。他们的消费观念已从“购买产品”转向“享受服务”，从“满足日常需求”变为“改善生活品质”。新青年成就了长租这种新业态。

当青年开始接受并爱上租房，“天时、地利、人和”，也让住房租赁市场具备了极大的发展潜力。

“野蛮生长”的长租市场迎来2018

2015年以来，长租公寓这一新住房需求满足手段开始进入大众的视野。2017年长租公寓经历了飞速的发展：地产商前30强进军，创业系获得巨额融资，酒店系不断加码，中介系得以扩张，这一市场的波涛变得更为凶猛。除了大大小小的个人投资者外，涌进这个行业的还有那些房地产巨鳄。仅今年3月，就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓市场。而在此之前，万科、金地、龙湖、旭辉、绿地、万达、碧桂园，以及链家和世联行等全国知名房企都已经提前入局。这些企业拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉，这从一个侧面印证资本的大量涌入并非一场“豪赌”，长租公寓市场的“风口”已然成型。

戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告显示，2017年，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间；其中，深圳已拥有大大小小的长租公寓运营商近100家，北京地区品牌公寓达72家。

在“野蛮生长”的长租蛋糕面前，地产系，中介系与互联网系的公寓品牌已经呈现出三分天下之势，2018随着各项政策的落实这种竞争会更加激烈，如何结合地方政策优势将成为成功关键。虽然北上广深一线城市在长租市场中仍占主导地位，但新一线城市在与一线城市进行人才争夺战时也将长租公寓作为砝码，因此在2018年长租公寓的竞争将是全国性的，覆盖更多城市和地区。

“长租之争”，决胜运营

面对海量市场、资本逐鹿和竞争升级，站在了风口之上的各家长租公寓将何去何从？与国际成熟市场相比，国内住房租赁市场尚未完全成熟，仍旧存在包括回收期偏长、资本周转效率较低、盈利空间有待提升等问题。运营方式将决定了各家公寓谁能笑到最后。

环境、配置、价格等考量因素外，随着而租房人群扩展到90后乃至00后，新青年们对于住所的需求越来越多元化。对于新青年们，长租公寓代表的不止是居住地，更是工作、文化、娱乐等复合型的社群，简单的租赁房屋已不能满足他们的需要。某长租公寓品牌CEO就曾表示，“新时代住房租赁的特征、年轻人的消费习惯，决定了长租公寓不能再重走房地产过去的发展老路，而是要以社区化为核心，提供复合化、生活化、多功能的生活方式。”这也对长租公寓运营提出了新的要求。

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虽然从“旧租赁”发展到了“新租赁”，时代在变，租户在变，需求在变，不变的是大家对住房的基本要求——安全。住房作为庇护场所本就是住户的安全寄托，尤其是对于大多数只身在外的青年人来说，安全性更是在选择长租公寓时的基本考量。近期频发的单身女性遇袭事件也让社会各界聚焦都市青年安全问题。因此安全应是长租公寓运营的核心基础，而非锦上添花。

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门锁作为长短租公寓中最基础的安全设施，更应受到重视。国内领先的物联网系统方案供应商庆科信息针对持续增长的长租公寓市场，以及相关的短租、酒店等场景，推出端云一体化的云智能锁系统解决方案。该方案在设备端提供安全耐用锁类产品；在APP端为租户提供多种开门方式；云端连接大数据后台，管理人员可对公寓门锁安全进行统一管理，异常状况自动触发警报。在方便租户的同时，帮助管理者有效降低长租公寓的运营成本，并大大提升公寓的安全性。该系统还可实现与物联网家居产品联动，实现公寓智能化升级，提升公寓品牌的竞争力。

国家政策让青年租房也能和买房一样拥有安全感，长租公寓更需要用优质的运营服务来保障租房青年的人身和财产安全。庆科信息将通过云智能锁系统解决方案，为青年的安全和四万亿的房屋租赁市场保驾护航。