谢亚轩：2季度房地产投资还能创新高吗？过去两年市场持续低估了房地产投资的

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过去两年市场持续低估了房地产投资的韧性。但1季度房地产投资增速创新三年新高，达到10.4%，较前两月加快0.5个百分点，较2017年加快3.4个百分点。即使考虑长租房建设对地产投资的拉动，这样的房地产投资增速依然远远好于市场最乐观的预期。当然，地产投资超预期增长主要还是与今年以来房地产投资加快周转因素有关。

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2017年房地产开放商周转速度偏低，全年新开工面积增速为7%，而同期土地购置面积为15.8%。今年1季度新开工面积增速回升至9.7%而土地购置面积增速回落0.5%。这样的变化导致去年高速增长的土地成交价款在今年因项目开工而转为土地购置费。1季度土地购置费同比增长67.8%，创本轮地产周期新高。

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与此同时，房屋施工面积增速继续在底部徘徊，1季度增速为1.5%，较2017年下降1.5个百分点，这意味着1季度房地产投资中的建安工程增速难以超过去年3%的增长水平。

因此，当前1季度房地产投资增速再度超预期的主要原因依然是土地购置费的高速增长。展望2季度，房地产投资是否还有进一步上涨的空间呢？

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2010至今，年度地产投资增速与年度土地成交价款和土地购置费之间存在一个有趣的相关关系，即地产投资增速与土地成交价款和土地购置费之差相关性较为明显。为什么会有这样的相关性，原因就在于土地成交价款在房地产投资过程中是领先于土地购置费。地产投资下行周期时，土地成交价款先于土地购置费下滑，二者之差也呈现下降态势；地产投资上行周期时，土地成交价款先于土地购置费回升，二者之差自然也呈现上升态势。尽管前两月土地成交价款跌至0零增长，但1季度迅速反弹至20.3%，土地购置面积增速也由负转正。因此，我们认为2季度地产投资增速可能仍有继续上升的可能性。