1082万\/亩的地价又怎样?!地价就能决定房价吗? 德阳房帮帮的网友里大神芸芸啊!网友“

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德阳房帮帮的网友里大神芸芸啊!网友“暴暴蓝”投稿到德阳房帮帮

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，深度分析地价与房价的关系，用2878字的文章清晰有力地表达了他的观点，也为大家提供了很多思考的空间，为他的用心点个赞，接下来有请“暴暴蓝”表演。

4月28日，还未开拍就荣获“地王”称号的青衣江东路与龙泉山北路交汇处西北角地块，上演了一出开发商争霸的抢地大战，最终以破德阳有史以来地价极限还要高上不少的价格--1082万/亩，成交楼面价4918.16元/㎡。总价6.51364亿成交。竞得者为成都世茂新城房地产开发有限公司

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一时间，全德阳炸锅了，“德阳房价即将破万

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”的小道消息铺天盖地传来，连菜场大妈都开始谈论旌东新区、万达商圈的魅力并后悔当年没去3000多抄底一套房子了。买了房的也不知道在瞎高兴啥到处奔走相告，好像自己的房子已经坐上火箭资产翻番了一样。而没有下手的则脸色灰暗六神无主，抽烟的手手都在微微颤抖。德阳这个四线城市，终于在房价和通胀和平共处了几十年后，被这声枪响打破了宁静。

预测德阳房价即将破万的德阳人的逻辑，其实很朴素很直接:面粉决定面包，地价决定房价，这不是天经地义，合情合理的事情吗?

所以，一旦土地拍卖出来，人们都会以地价为唯一参照物，最终预测“房价要涨啦”。

而且，这几天当六神无主的德阳购房人在售楼部或者二手房里转悠又对价格略有犹豫的时候，总会有一个声音告诉你:“那谁谁谁的楼面价都已经多少了，再不下手还要涨!”

其实，同样的事情不止在德阳发生。

历史是一面镜子，这样的事情，在一二线城市早已经屡见不鲜

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。这几天因为看到听到太多德阳人因为这块天价地而发出的各种声音:有愤懑、有喜悦、有消极、甚至有悲观厌世，心里越发觉得不吐不快。

地价真的决定房价吗?

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面粉面包的逻辑真的无懈可击吗?

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我们不妨先暂时冷静一下，思考三个问题。

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第一，在土地拍卖现场，为什么当地价拍到一定程度的时候，有些开发商敢举牌，有些开发商不敢举牌?

如果地价真的决定房价，那么不管多高的地价，开发商都可以举啊。反正地价+成本+利润=房价，永远不亏嘛，为什么不敢举牌了呢?难道台下坐的开发商兜兜里都钱不够了?

第二，如果地价真的决定房价，那为什么同样的地价，第一批次的房价和最后一批次的房价差距如此之大?

我们都知道期房是按批次销售，一个小区按照房子套数和开发周期会分成若干个批次来销售。如果某开发商一次性拿了1000亩地，地价恒定。但是第一批次的房价5000元/㎡，几年后，最后一批次的房价已经涨到了10000元/㎡。那买10000一平的会不会跑售楼处去闹?理由就是:我们后买的和先买的地价都是一样的，开发商你给我吐点出来!

第三，同一地段同时开盘两个楼盘，一个1000元/㎡楼面价拿地，一个5000元/㎡楼面价拿地，最后同时开盘，为啥开发商的售价是差不多的?

如果地价真的决定房价，那么5000元/㎡拿地的开发商的房价应该远远高与1000元/㎡拿地的开发商才对，但结果却非常有可能是因为两个楼盘因产品雷同结果价格相当，甚至1000元/㎡拿地的开发商因为品牌好、产品好，房价甚至还高于5000元/㎡拿地的开发商。

是不是发现有什么不对?

没错，地价决定房价，根本就是一个彻头彻尾的谎言。而这个谎言在逻辑的外衣下，说了多少年，骗了多少人?

那么，开发商拿地的逻辑又是什么呢。

对于开发商来说，拿或者不拿一块地，只有一个指标:利润。

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利润=销售额-成本

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，这个道理很简单。

而成本基本上是固定的:拿地成本+建安成本+资金成本+营销成本+其他杂项。很容易测算出来，只要在过程中控制好就行。

但是销售额呢?这个只能靠预测，或者叫猜!

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根据周边同类产品的价格、市场发展趋势、目标客群的出价能力等，综合分析判断，然后预测一个价格，我们用M来表示。

M乘以项目的住宅建筑面积+商业产值+车位产值=总销售额。

只要总销售额大于成本，利润率还算合理，开发商就会不停的举牌拿地。

直到成本过高，利润趋近于零，那么开发商就会停止举牌。

所以，根本不是地价决定房价。相反，是房价决定地价。

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即对未来房价的预判决定当前地价，也就是M，决定楼面价。

那么，在以下四种情况下，开发商的拿地成本，对购房者的你来说，没有任何参考意义。

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1、预判失误

这个很简单，没有人有预测未来的能力，开发商也不可能预测未来的房价。

所以，当遇到宏观调控、经济危机、供大于求等各种情况的时候，开发商会发现，当初预测的房价出现了失误。这个时候开发商有两个选择:

一是拖。

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增加一些资金成本，把行业的寒冬拖过去，将来再提高房价预期，弥补当前的损失;所以不差钱，不盲目扩张的开发商，降价赔本的可能性小。

二是卖。

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有一些资金链薄弱或者有其他战略目的的开发商，可能会选择低于预期的价格卖，利润少一些，甚至亏一些，都可以，活下来才是最重要的。

遇到这种选择壮士断臂的开发商，它拿地的价格，对房价没有参考价值。毕竟，在房地产历史上，房价低于地价卖，或者亏本卖的案例，比比皆是。

以成都为例:

2013年台湾远雄10000元/平楼面价拍下的红牌楼地块，如今被迫转卖蓝光;

2014年鲁能以9350元/平楼面价拿下的跳蹬河地块，一期1万出头亏本开盘。

这方面的案例很多，大家可以去各城市尤其是二线城市的公开数据查一查，特别是2013年到2014年拿地，然后2014年2015年开盘的一些楼盘情况，一目了然。

2、战略进驻

所谓战略进驻，就是一个房地产公司，因为看好某一个城市的发展前景，出于战略目的而在一个城市拿地，这个时候，它不会去算眼前的帐，而是算长远的账。

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3、综合平衡

对于德阳的普通购房者而言，可能只会局限于一个或几个项目的价格高低;而对于一般媒体人而言，也可能只能看到楼面价和房价的关系。

但是正如前文说的，房地产公司是一家以挣钱为目的，以算帐为核心的公司。

财务问题，才是他们真正关心的，但这里面有太多可以综合平衡的考虑了。

简单举一些例子吧:

a、

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住宅前50%的房源不挣钱，或者略亏一些，后面50%的房源来挣钱;

b、

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住宅不挣钱，甚至略亏一些，通过商业部分和车位部分来挣钱;

c、

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我A项目不挣钱，甚至略亏一些，B项目挣钱，但综合起来有赚;

当然，还有连财务问题都不在乎的，例如:

a、

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我所有的项目都不挣钱，但我规模大了，我可以上市圈钱;

b、

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我一个项目不挣钱，但是让竞争对手没拿到地，对手垮了，未来竞争就小了。

总之，拿地背后的逻辑和目的千差万别，千奇百怪，大家不要总想得太简单。

4、其他原因

除了上述三种大的原因之外，还有很多“不能说的太细”的原因，这里也就不展开了。

好了，简单把地价和房价的关系、开发商的拿地逻辑说了一下，也算为德阳广大购房者做个科普。

最后，我个人对目前德阳房地产市场还有几点看法

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，各位仅供参考:

1、

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普通购房者不要过多去关注土地价格，这里面水太深，更不要因为地价高了就认为房价必然高，从而产生恐慌情绪

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。更不要因为地价高了房价跟涨后，就盲目入手。如果你是投资，建议判断清楚后再下手。而如果你是刚需，那么正如任志强名言:“刚需时候时候买房都是正确的。”

2、

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当前德阳房地产市场已然坐上“成德一体化”的快车，我个人对德阳房地产市场也是持长期看涨态度。但是，长期看涨并不代表认同目前疯狂的短时拉升，目前市场里妖魔鬼怪都有，今天出个天价地就谣言漫天飞，明天再出个什么消息，指不定脑子一热就要上当。所以想入手房子的各位德阳老铁，一定要睁大双眼

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3、

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最后，如果将来还有人对你说“地价已经多少，房价必然怎样”，你不妨把这篇文章发给他，谎言是时候到此为止了

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敢于发声，不吐不快。德阳房帮帮是一个开放式的平台，欢迎大家发表不同的声音，不同的意见。只要你敢说，想说，都可以给德阳房帮帮投稿或者在文章下留言，我们评论区见。--《德阳房帮帮》