新政对上月二手成交影响多大?中介机构存分歧 3月28日发布的二手房交易"三价合

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3月28日发布的二手房交易"三价合一"(评估价、成交价、备案价)新政已满月，备受关注的市场成交数据出炉。深圳市规土委数据显示，4月二手房网签6588套，二手住宅5897套，较3月份增长5%左右。

深圳中原认为，新政并没有对4月的二手住宅成交造成较大影响。不过，深圳链家持不同观点，认为网签数据存在滞后性，不能及时反映市场变化，更多的是反映3月市场回升的时期。根据链家研究院监测，实际二手房交易下降2-3成左右。

同样受到关注的还有新房市场的"秒杀"现象，如4月9日万科臻山府二期开盘。深圳中原认为，在目前住宅市场一二手价格倒挂和"三价合一"新政的影响下，新房住宅受到较多关注，从而一定程度上助推了开发商新项目的开盘和推售。

二手房

表现:网签较3月份增长约5%，各区均价大部分上调

解读:实际交易下降VS新政影响不大

根据深圳链家样本楼盘均价为57898元/平方米，环比微升0.6%，同比(2017年4月)上涨6.1%，涨幅继续缩减。深圳链家表示，新政后交易成本有一定的增加，一些原本换房的业主，担心出售周期延长或再次购买存在资金压力，选择了暂时性的惜售，数据显示新增房源下降近三成，降幅大于新增客户(下降约2成);其次，3月份市场活跃，消化了不少"低价房源"，4月在售房源报价相对上涨，同时买卖双方对价格预期产生一些分歧。因此，本月业主报价相对坚挺，成交时存有小幅议价，但总体价格保持稳定。

深圳市规土委数据显示，本月二手房网签6588套，二手住宅5897套，较3月份增长5%左右。对此，深圳链家认为，主要是网签数据存在滞后性，不能及时反映市场变化，更多的是反映3月市场回升的时期。根据链家研究院监测，实际二手房交易下降2-3成左右，一是买卖双方产生一定的观望，置业者入市放缓，新增客源下降两成左右，业主放盘意愿减弱，存在惜售，新增房源下降三成左右;二是，二手房需求转移到税费相对较少、交易流程简单的新房市场。

不过，深圳中原对此持不同观点，认为，"三价合一"新政并没有对4月的二手住宅成交造成较大影响。根据深圳中原二手房成交数据显示，4月全市二手住宅均价约6万/平米，环比小幅上涨0 .5%，保持2018年以来的上涨态势。

价格方面，深圳中原数据显示，各区二手住宅均价大部分上调，其中南山、福田涨幅较大，分别为1 .1%和0 .9%，达到84160元/平米和79723元/平米;而盐田、宝安价格有所回落，分别下降1.7%和1.0%，为39203元/平米和58954元/平米。

新房

表现:供给端逐渐活跃，领证项目数量呈增加态势

解读:限价和"三价合一"助推开发商开盘销售

随着楼市政策进一步被市场消化，4月新房供给端逐渐活跃。深圳中原统计数据显示，4月深圳全市新房住宅推售约26.34万平米，批售约26.66万平米。供给端在经历了前三个月的低迷后逐渐活跃了起来。刚过去的4月，有9个楼盘取得预售许可证，这与去年4月的13个相比减少明显。不过，值得留意的是，从今年1月以来，领证的项目数量正呈增加态势。

深圳楼市调控中的限价政策，致使新盘价格与二手房价格倒挂，新开项目被"秒杀"。4月9日万科臻山府二期开盘，200余套住宅在短时间内销售一空。在目前住宅市场一二手价格倒挂和"三价合一"新政的影响下，深圳中原认为，新房住宅受到较多关注，从而一定程度上助推了开发商新项目的开盘和推售。

不过，4月新房住宅量价微降。数据显示，4月新房住宅的成交均价为54169元/平米，较上月下降16元/平米。4月新房住宅的成交套数不足2000套，成交1934套，较上月减少95套;而成交面积方面，则成交18 .71万平米，环比下降8.3%.

从区域来看，全市各区的均价仅罗湖、南山均价有下调，分别为72357元/平米、89009元/平米。其余区域均有上涨，其中龙岗均价终止了连续两个月下降，上调1%，为39884元/平米;而福田由于本月成交较少，导致均价上涨幅度较大，环比上涨29%至约101963元/平米。

各区成交量方面，按面积计算，除了宝安环比下滑37%至5.5万平米外，其他各区较上月均有所上涨。其中罗湖、福田成交涨幅较大，环比上涨124%、117%，分别为0 .78万平米、0 .5万平米。

走势预测

二手成交量价总体稳定存在局部分化

对于5月楼市走势，深圳中原表示，二手市场无论是成交量还是成交价，都有一定程度的提升，新政尚未对二手市场造成较大的影响。纵观整个4月，全国各地先后对调控政策进行补充或加强，宏观政策预期稳定，市场将继续保持当前平稳的态势。

深圳链家则认为:"三价合一"首月，深圳二手房实际交易量下降2-3成，但是市场并不低迷，价格也保持稳定的状态。预计后市维持稳定的状态。

二手房成交量方面，深圳链家预测将维持在每月6000-7000套。新政满月成交量回落，符合市场的预期，毕竟二手房交易的成本有一定的增加，置业者存在观望，一是资金有限的首次置业，二是部分换房置业。但是，新政对于一些普通住宅物业影响还是比较小，比如总价200- 500万元物业，交易成本变化不大，此类物业对应广大的刚需。同时，根据深圳链家研究院监测，4月份交易量虽有下降，但是并不低迷，新增购买需求还高于去年下半年的水平(去年下半年稳中回升，月均约6700套)，可见市场的潜在需求依然较多。所以，预计未来市场保持稳定，单月交易6000-7000套。

成交价格稳定，深圳链家表示会存在分化。二手房市场上，放盘出售的多为换房业主，他们在新政后出现"惜售"，主要原因一是售价达不到预期，二是担心出售周期延长，因此4月份新增的房源下降三成左右，供需矛盾再次扩大。但是，市场又存在一定的分化，一些户型不好、楼层不好、税费多、地段不佳等没优势的房源迟迟无法成交，价格出现停滞或下跌，还有就是急于变现的业主，议价的空间也会变大。所以，预计价格总体维持稳定，但存在局部的分化。

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