谢逸枫：长租公寓迎来春天？文/谢逸枫上周

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文/谢逸枫

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上周，证监会、住建部发布通知推进住房租赁资产证券化，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。毫无疑问，意味着解决了房企的融资问题，也解决了房企贷款利息高的问题，释放出未来长租公寓春天即将来临。目前长租公寓发展最大瓶颈在于地价高、融资难、利润低、回报周期长，缺乏法律、金融、税费、财政、配套的政策支撑。

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证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

2018年5月2日，恒大集团发布首单住房租赁ABS产品——“中联前海开源-恒大住房租赁一号第N期资产支持专项计划”，规模高达100亿元，目前正由上海证券交易所受理。

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此举或意味着中国恒大也将杀入租赁住房这一蓝海。此前碧桂园400亿ABS获审批通过，此外还有保利地产、越秀集团、世茂房地产等多家房企的ABS项目获批。一时间，非标转身ABS似乎成为非标转型最确定的出路。这表明，头部地产全面杀入万亿租赁市场，接下来玩法不一样了，资本成为行业门槛，中小企业加速淘汰。从2016年至今，我们发现住房租赁的资产证券化产品数量增多，发行规模越来越庞大，发行主体多数以开发商系为主。长租公寓资产证券化产品发行史：

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类REITs

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CMBS

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暂未发行

2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。来自东方证券的研究报告显示，目前我国租赁人口约为1.9亿，租赁市场规模已超万亿元，预计到2030年，我国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。

自去年金融去杠杆，加上债务到期，房企负债率上升，当前现金流告急，不得不境外发债与曲线融资。2018年前4个月发行境外债券超一倍，房地产开发商再融资需求强劲。穆迪评级的开发商在未来12个月将有约172亿美元的到期或可回售境外债券，以及约431亿美元的到期或可回售境内债券，这拉动了2018年内较高的再融资需求。据彭博数据，2018年1月至4月，目的评级的开发商发行了251亿美元境外债券，较2017年同期的105亿美元增加一倍多。

由于银行收紧房贷，穆迪预计2018全年受评开发商的合约销售额增长将从2017年的高位下滑。全国房地产合约销售额同比增长从2017年第一季度的20.2%降至2018年第一季度的11.4%，原因是按楼面总面积计算，房地产销售量下降。同时，3月一线城市房价环比基本持平，二线及三四线城市房价小幅上涨。库存水平小幅上升，但依然低于2015年3月的峰值。具体而言，3月一线城市住宅库存水平较2月有所上升，样本二线城市和三四线城市则基本持平。库存将维持在较低水平，足以支持房价稳定。

由于一二线城市地价和土地出让下降，2018年3月每平方米平均地价以及地价/平均售价比率下降，反映了开发商增加在三四线城市购地。