说实话，深圳豪宅真不贵大家知道

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说实话，深圳豪宅真不贵。深圳|资产配置|曼哈顿|天价|港币---

大家知道，淘哥的文章一贯强调预见性。投资一道，无非就是站得高、看得远、拿得住，能否穿越各种噪音，预见到未来趋势。

今天，淘哥就来讲讲深圳的豪宅，豪宅贵不贵，还能不能涨，能涨到什么地步?

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深圳豪宅能到多少钱?

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取决于资产配置偏好

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深圳豪宅贵吗?

淘哥的观点是，普通住宅的价格需要和城市居民收入水平挂钩，豪宅却是和高收入阶层的资产配置习惯挂钩。

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当到了夫妻两口两代人6个钱包凑一套普通住宅时，普宅的短期潜力已经耗尽了，但是这一点其实和豪宅无关。淘哥认为深圳豪宅还有充足动力，这要从资产配置角度解读。

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几千年来，中国财富阶层的资产配置习惯，其实主要就是买房，史记中所谓“以末聚财，以本守之。”

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何谓本?即是土地和房产。这是国人藏于骨血中的习惯，很难更改。

如今，外汇管制钱出不去、股市动荡简直就是财富粉碎机、信托理财也不放心，眼见通胀幽灵徘徊，高净值人群的资产配置选择其实并不多，想来想去，杜康也无法解忧，惟有买房。

以改革开放近40年来，中国财富阶层的数量、财富积累存量和增速，只要这些人对地产投资有多一些偏好，愿意在自己的资产配置组合中，房子所占的比例多一些，就足以继续推动深圳豪宅价格上升。

这种力量也会受调控、货币偏紧的影响，但其实没有刚需那么严重。君不见豪客们买房的高首付和一次性的比例比刚需更大。钱不是问题，房子喜不喜欢才是问题。

也就是说，中国一线大城市豪宅的价格，依然具备上升动力，这其实才是近期香港上海深圳等地豪宅逆势而动的深层次原因。

深圳不但有自身庞大而迅速的财富积累，而且，深圳还越来越吸引来自全国各地的高净值人群。

身处房地产行业之中，淘哥能清晰的感受到这种趋势，全国土豪竞相配置深圳豪宅，连许家印都购入了深圳物业自用。

豪宅往上，普宅平稳，这就是大势。

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豪宅价格应该是普宅4-6倍

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淘哥拍的实景，左侧稍矮的玻璃体大背头是one57、

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右侧白色通天长方体是432，46万一平米

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淘哥告诉你，一般而言，金融中心城市的房价均价和天价豪宅之间，大概4-6倍的差距。也就是说，如果按照深圳均价5.4万计算，未来天价豪宅能卖到21万-32万左右，目前深圳豪宅的价格还有空间，虽然淘哥也买不起，但真心不算贵。

去年淘哥专程去纽约曼哈顿考察豪宅，曼哈顿的均价大概为10万人民币一平米，中位数房价大概是108万美元一套，折合人民币690万一套。

而最著名的有几个顶级公寓，如one57，432，价格都比均价高得多。one57价格平均6000美元每呎，折合42万人民币一平米。中位数总价是1925万美金一套，1.2亿人民币一套，顶层复式1亿美元一套;

432单价更高，6000美元起，也就是说46万一平米起。淘哥去考察时，最便宜的一套是1700万美元，一个多亿人民币了。

万科在曼哈顿有一个东53街100项目，最贵的顶层复式，60-61层628平，6500万美元，约66万人民币一平，每月交大约13万的管理费和税。

曼哈顿的均价和天价的差距，差不多就是4-6倍，而香港更特别一点，均价和顶豪能到10倍。

最新的一个案例是，4月17日，疑似龙湖地产主席吴亚军的前夫蔡奎，以13.99亿买下香港半山豪宅洋房一套。上个月，该小区刚刚爆出了单价每平米近140万元的天价。

两年前，深圳地产大佬陈红天21亿豪购香港山顶豪宅，每平方尺22.8万港币，即250万港币一平米。

如果怀疑这个记录有所水分的话，2015年8月时香港媒体爆出，马云以15亿的价格买下山顶一套豪宅，呎价15万港币，每平方米165万港币。

深圳的顶豪例如深圳湾1号、深业上城、华润深圳湾悦府、招商双玺等，目前的价格也就是12-20万左右，据说某顶级豪宅已经有过超过20万的成交案例。以此观之，深圳的GDP虽然已经超越香港，但顶豪价格其实还有10倍的差距。

不和曼哈顿、香港比，即使和北京、上海比，深圳核心区域的豪宅其实也要便宜很多，是的，是很多。

无中心、不豪宅

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深圳是个楼盘都号称自己是豪宅，究竟什么才是真正的豪宅?五一节前，淘哥小密圈内有朋友问类似问题，淘哥做了简要回答。

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谈起对中国大城市房价的预测，不得不提一个经济学家金岩石，虽然其私德存在问题，但其对楼市走势的判断却被历史所证明。

2014年11月26日，金岩石在深圳演讲时就明确提出，“深圳要为新一轮房价暴涨做好准备。”接下来2015年、2016年的故事不需要淘哥多说了吧。

对于豪宅的天价，2013年时，金岩石曾在上海公开演讲时说:“中国的楼市必然遵循一个定律，中心、中心、还是中心。中心城市，城市中心，中心城市的城市中心。基于中心价值论，就会看到房地产分化，北京、上海、深圳如果卖不出30万元/平方米的价格，这是开发商的耻辱。”

淘哥的房产理念其实也类似，可以总结为:中心价值投资。即在经济条件允许的情况下，买城市中心或者副中心、综合价值最优质的物业。

这种长期而言最稳健最可靠，碰到大势配合，涨幅也很惊人。比如说，2017年深圳楼市的最大特征就是，豪宅上涨，尤其以深圳湾和香蜜湖为代表。

“中心城市+中心城区+中心物业”

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，对于顶豪，自然是要选择深圳城市主中心:福田、南山，还有未来的城市主中心前海。如果你购买力有限，也可以选择各个城市副中心最核心地段的豪宅。

谈豪宅不要忽视福田

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关于如何买豪宅，南山和前海就不多说了，当红炸子鸡，谈谈一般人谈的不多的福田吧，梳理几个观点。

1、福田不是第二个罗湖。

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有朋友认为，福田就是第二个罗湖，将被城市发展所边缘化，淘哥是不认同的。罗湖建设时是在黑暗中摸索，确实留下不少遗憾，但福田的规划建设时，深圳的眼界已经打开了，福田的规划前瞻性是很强的，规划打的很扎实，而且留存了大量的绿地、公园，也在城市核心保留了一些极其宝贵的可建设用地，如香蜜湖，福田CBD至今也没有完全完成建设。

2、深圳在向西，但深圳中心没有。

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深圳城市发展是一路向西的，但在这个过程中，城市中心并没有移动，它只是扩散了。城市主中心的范围，从最初的福田，扩散到了南山、未来还会扩散到前海、宝中。

十三五规划纲要，再次明确了罗湖、福田、南山作为深圳城市中心城区的定位，其中福田定位为首善之区，依然是各区之首的地位。

3、再过100年，

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福田还是市中心

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《深圳经济特区总体规划(1986-2000)》提出了福田作为未来的新行政、金融、会展、文化中心，这是福田作为深圳城市主中心的开始，一晃32年过去了，这个定位一直没有发生变化。

实际上，国际大都会的城市中心，一旦成形就不会变化

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，可以说百年不移。香港最精华最中心的区域，百年来一直就是维多利亚港两岸。纽约曼哈顿成型后，一直是纽约的城市中心。淘哥相信深圳未来也会是如此，目前的福田南山乃至罗湖(更新后)，再过一百年，也仍将是深圳的中心城区。

4、福田的城市更新和新区域建设会释放城市活力

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，比如赛格日立工业区改造、香蜜湖的整体改造，大金沙的城市更新，福田保税区、皇岗口岸和香港河套地区的深港科技创新特别合作区建设。

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5、广深港高铁的开通，对福田优质物业会有实际的推动作用。

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这段时间，淘哥已经接触了很多在香港工作的内地人，他们都准备在福田置业，咨询淘哥买哪里好?买的原因很简单，高铁通车后，近、方便、相比香港房子更大、房价更低，生活品质不一样。

香港特区行政长官林郑月娥在香港段项目主要工程竣工典礼上表示:特区政府及港铁公司正全速向着2018年9月通车的目标做最后冲刺。这也意味着，或许最迟在今年国庆黄金周之际，就可以通过广深港高铁往来香港和内地!

淘哥的观点很明确:高铁开通后，福田优质物业还得涨，不单香港，其它沿线16城市的高端购买力也会被吸聚而来，这是很明显的大趋势。

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6、福田高品质豪宅是极度稀缺。

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香蜜湖的深业中城去年直接由售转租了，一大批手握数千万准备抢购的豪客只能望楼兴叹。4月份，安托山的万科瑧山府开盘了，2500万的房子一样需要抢，当晚就卖光了。

1、名门大作，豪宅血统

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深业上城是深圳国资委旗下深业集团打造的标杆综合体大盘，是“深圳经济特区成立30周年20大城市更新项目”之一，凝聚了深业集团“建筑生活美景，成就深圳事业”的企业使命。

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2、120万平地铁上盖城市综合体

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深业上城位于福田中心区东北角，深圳南北政商中轴线之上，项目占地面积约12 万m2，总建筑面积约120万m2。业态包括由生活体验街、商场及小镇组成的多元购物体验空间、产业研发大厦、高端商务公寓、LOFT、文华东方酒店及全球首个MUJI (酒店、餐厅、旗舰店)三位一体项目。

深业上城还是地铁上盖物业。地铁10号线冬瓜岭站已经规划设计了出口，直连深业上城B2层商业。

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3、三大公园4700亩城市绿肺

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深业上城既拥有城市CBD便利，又尽享生态自然资源。位居莲花山公园、笔架山公园之间、面眺中心公园，这三大公园总面积高达4700亩，约600米的架空双廊桥使项目与山体相连。

4、片区还有万科新项目

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深业上城前身为赛格日立工业区，这个区域不光是只有深业上城一个项目，目前万科深圳公司总部就在这里办公，未来万科也将在此建设一个大型综合体项目。

5、180米之上的极致高度、3.6米层高与270度环幕景观

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深圳上城 sky villa，凌空50层之上的独立区域，高度直线拉升180米，视野全无遮挡，是深圳及至全国罕有的空中极致平面空间。

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3.6米层高，匹配180米的全新高度，同时，sky villa 最为震撼的是270度环幕舒展景观，270度的无梁柱分割，实现空中环幕景观，城市与自然景观毫无保留摄入。

深圳上城 sky villa目前是毛坯出售，单价大约每平米13万元。前面淘哥提到，纽约曼哈顿中央公园旁边的几个豪宅，one57，432，万科的东53街100项目，价格一般是40多万一平米起，高楼层要60多万。相比起来，还是那句话，深圳豪宅确实不贵。

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文杰淘楼小密圈

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市采访人员、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

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曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，

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见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有

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多位资深投资者。

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淘哥的小密圈内，有绝密投资情报，极具前瞻性的独家价值分析，系统的投资逻辑，详细的楼盘对比分析 .....

前海嘉里中心、华润悦玺、恒裕国金汇、壹方中心、前城QCC、华丰前海湾

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金茂府、尚峻、壹城中心、华业玫瑰四季2期、龙光玖钻、佳兆业城市广场5期、佳兆业未来城......

龙光玖龙泰、宏发天汇城、满京华云著、拾悦城、中熙香莎公馆、华强城......

这些楼盘如何选择?

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300万买什么，500万买什么，1000万买什么，1500万、2000万又买哪个好?

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这种分析和问答，里面有上千篇。

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