了解政策，认清泰国房产的趋势，曼谷房价少担心！
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开篇：
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和其他国家的大中城市雷同，曼谷市中心区经过十年的开发，已经消化大量土地资源。今后，很难找到上规模的地块新建楼盘，就如--SUKHUMVIT ON NUT至SAMRONG将是未来曼谷一号线路中更新升级的主要趋势。这就意味着，市中心的新楼盘将是稀缺产品，SUKHUMVIT后半段将是曼谷楼市新兴飙涨的热门板块。毫无疑问，当前不少楼市买家依然没有真正认识到整个泰国楼市变化带来的市场变化，一味的认为目前泰国的房子仍然是属于白菜价30万搞定一套。如果这么想，那么对不起，你已经被泰国的市场淘汰，当曼谷中心区可以开发的地块都已经使用完毕，那么可以认定，新楼盘将在以后的市场中属于稀缺产品，即使有，如今价格也绝不是100万就能抢到。
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但如郊区倒是有为数不少的新楼盘拔地而起，此时想到的是：郊区配套设施、交通条件等明显不如中心区，就这样，又错过了一次低价疯抢的时期（来泰国投资房产的，短期的看中心盘，长期的看城市规划发展，有的人，问了一年，结果还是没有买，为什么？因为还是在纠结）了解政策，认清泰国房产的趋势，曼谷房价少担心！。房价|泰国|房产|趋势|政策---
2018曼谷楼市怪相，主力不在中心
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今年上半年来，推盘上市时间很多越晚越好，给客户介绍楼盘临郊和城市规划的区域越好。
分析菌看来，为了达到炒爆市场目的，上半年曼谷主路sukhumvit大道楼盘的中心区开发量有所放缓，控制供应量，加推了泰国城市规划建设和轨道交通区域的供应量，最终目的是等待更好的时机在下半年来一场区域项目争夺赛。
sukhumvit大道（老掉牙的介绍分析菌就不再介绍了），早期的sukhumvit线路至Ekkamai的公寓价格仍然很火爆。由最新的莱坊研究表示，2017年底，sukhumvit soi 1至63 的公寓单位的平均售价为18.18万泰铢每平方米，比上一年增加15％，而且很可能是基于土地成本高昂的价格调整使其大幅上涨。sukhumvit大道上半段主路将会被限制开发。因此，许多当地泰国房地产开发商将注意力转移到新兴热门板块的on nut 至Samrong区域。
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而这些地区被看中的原因，无论是从位置。还是土地成本基础设施等方面。Onnut - Bering - Samrong 都将具备了不到10分钟CBD的生活圈，不仅轻松连接到Sukhumvit中心， rama 9 CBD，Ploenchit和Silom等区，且这些BTS 轻轨沿线将不断有更多的房地产开发商在此进行项目开发。
在这些后半段的轻轨规划中，越来越成熟的城市生活圈逐渐落地，比如：Whizdom 101，泰国第一个融合了住宅和办公一体的生活综合体，该项目由Magnolia Quality Development地产开发，位于Sukhumvit Soi 101，项目拥有超过350,000平方米的大型社区公园。预计在2018年10月将推出第一期创新的城市综合体，面积达40000平方米。
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sukhumvit bangna 站，BITEC - 世界顶级的展览和会议中心，大型项目和城市物业有限公司位于Bangna-Trad路100号开发区，在BITEC Bangna的对面，根据城市概念，打造购物中心，公寓和办公楼出租综合体，总面积达65万平方米，预计将于2022年开放。
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位于Sukhumvit 62 ，未来M Tower拥有办公大楼和21层零售空间的新项目，总面积超过14500平方米，，靠近Bangchak BTS和Chiratchee会议中心。 On-Nut-Bearing-Samrong公共交通系统的发展仍然是该地区的一个重要转折点。更 这是一条深绿色的线。白令Samutprakarn延长线连接到Samrong站的Huamark-Samrong黄线。预计这两条线分别在2018年和2022年完工
楼市供应量，年增长8.2%
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2009 - 2017年On nut-Samrong累计供应量
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累计供应量将从2016年的57,622个单位增加到2017年的62,361个单位，平均每年增长8.2％。
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来源：莱坊泰国研究
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对于公寓市场，覆盖Sukhumvit路的On Nut--Bearing--Samrong区域，从Soi 77到Samrong Thepharak路。截至2017年第四季度末，共有62361套公寓供应。这些大型的公寓开发从于2010年至2017年间启动期间，平均销售率约为96％，而2009年以前的项目早已经售馨。对比2017年在这些区域开发出来的项目而言，公寓整体的平均销售率约为65％，略低于上一年。根据市场的供应量，随着曼谷的地价上涨，sukhumvit可开发的数量将减少。
地产增值情况：
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公寓市场供应量连续五年攀升，到2017年由于土地开发量变少，开发商为控制，将供应量减少；
房产地价最高涨幅度8.2%；
市场公寓房最快50天出售。
点评：
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轻轨公寓盘的500米内的清出率高达85.3%，公寓中位价达到?10，000，最高于Ekkamai平均水平?15,0000。区域的平均售价（铢/平方米）
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甲级类型公寓≥95,000；乙级类型售价55,000 - 95,000； 丙级
这些公寓的类型中，其中高端项目位于轻轨沿线200米以内，由上市房企开发商著作，平均售价在55,000起步的中低端公寓类型，平均的总价可在60万-80万人民币！这些楼盘位于轨道交通沿线700米-1公里内。
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来源：莱坊泰国研究
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曼谷公寓2009 - 2017年供应量
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截止2016年的累计需求量为52,789台，2017年为55,845台，平均每年增长5.8％。
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来源：莱坊泰国研究
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分析销售价格的深度就是地点。在曼谷市On nut 平均每平方米的平均售价调查发现，与Ekamai相比。Samrong明显还属于低价，目前，Ekamai的平均售价约为每平方米154500泰铢，而On Nut-Bangna-Bering-Samrong平均每平方米售价约为105600泰铢，86600泰铢和63500泰铢。从这些趋势调查显示，On Nut，Bangna和Bering - Samrong显然目前比sukhumvit上半段便宜很多。价格比Ekkamai低59％。
这可以从近期公寓的需求和供应显着增加的角度来看。该区域受到许多积极因素的支持。特别是交通更舒适。包括在这些地点扩建和推出混合用途开发项目。这一地区的公寓价格可能会持续上涨。与附近的Thonglor和Ekkamai相比，它仍然非常低。无论是在创业投资方面，这都是一个有吸引力的选择。为那些在城市附近寻找公寓的人购买房屋。并购买租赁或转售投资者。
On Nut - Samrong 比较2009年至2017年的供应情况，从2011年开始，这些区域的供应量随着逐年攀升，平均销售价为79,758泰铢每平方米。
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来源：莱坊泰国研究
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公寓轻轨盘价格趋势点评：
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根据市场的热度，到了2016年的平均价为?102,330；2017年的平均售价为?103,786起步，
点评：
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轻轨或地铁一直以来成为曼谷最为上班或出行的交通首要工具，而sukhumvit大道是整个曼谷最为交通拥堵的道路，轻轨的楼盘成为本国人的首选投资位置之一，而对于轻轨楼盘，也同样成为曼谷最昂贵的房价标志，但选择投资，轻轨地铁盘是投资涨幅最快的选择之一。未来优劣势分析：未来两年将飙涨
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优势：
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距离CBD近，靠近未来的城市发展趋势，这些区域形成10分钟内的市中心圈。
该区域除了有轻轨，而在未来的城市规划中，还将增加地铁线，还有通往芭提雅EEC东部经济走廊的高铁中转站。
区域未来发展速度，毗邻这后半段还有标准的高尔夫球场。
政府新兴发展的地区。由于sukhumvit地区上半段已经基本饱和，目前泰国政府在大力发展Bang Na地区，国际大型的商业会展区，购物中心，阿里巴巴物流中心创造诸多就业机会等，因而目前开发商在片区建造了很多公寓住宅。
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劣势：
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1.海外投资客银行贷款评估风险过高，面临贷款难或贷款比例低的问题；
2.投资房过多，租赁市场竞争大，且租客多以白领、留学生为主，流动性较大，租赁市场季节性较强（空置率较高）；
3.租金回报率达不到预期，新房房价增长过于迅速，稍远的租赁市场增长相对有些放缓，交房时租金回报可能不是很理想。（举例：售价60万的房子，预期租金大约在2000-3000人民币/月，这几个区域可能只能达到1500-2200人民币/月。）
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