“五一”楼市:看客多成交少，刚需推升市场活跃度在刚刚结束的“五一”小长假中

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在刚刚结束的“五一”小长假中，尽管众多房企推出多种活动，但不同于去年同期的火热场面，今年“五一”楼市较为冷清。

某地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%;二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

有中介人士分析认为，除了调控这一因素使部分买家暂停购房或换房计划外，一些买家“五一”转看一手房也是二手楼市遇冷的重要原因。此外，三天假期吸引了不少市民外出旅游，这也挫伤了二手楼市的销量。

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据《证券日报》报道，“五一”小长假期间，采访人员走访北京各大房屋中介发现，在越来越密集的楼市调控政策下，北京楼市成交继续低迷，部分门店的交易量，甚至下降了70%左右。据某地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。不过与成交低迷相比，小长假期间北京看房量有明显增加，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京楼市成交量低迷，不代表市场的需求不足，而是经过推行认房又认贷等政策，市场得到了有效调控，回归平稳状态。北京某房产西城区的一位业务经理告诉采访人员，经过一年多的楼市加码调控，目前该区域房价已经回落至2016年四季度的水平，“普遍跌了一万元左右。”

“刚需”上位市场活跃度料提高

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“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”某地产首席分析师张大伟认为。

在供给方面，某地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

某研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨;另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”

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