高层社区底商价值论！这个假期有4个楼盘开盘

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这个假期有4个楼盘开盘，分别是：南龙湖的浩创悦府，刚需小盘首开。南龙湖的华南城中园，家属院加推。西流湖的碧桂园西湖，刚需大盘加推。管南片区的鑫苑国际新城，社区底商首开。

位置如下：

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浩创悦府，这次推4栋11层小高层248套，预计售价9000元/㎡，其同区域竞品华南城中园推出3栋高层261套，预计开盘价格：预计9000元/㎡。浩创的优势是客户纯粹，小高层，小规模。中园的最大的优势是不限购，这个优势甚至可以说是为华南城商户量身打造的。所以，有购房资格的选浩创，没购房资格又解决不了购房资格又急于住房的选中园。

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碧桂园西湖，西区刚需的不错选择。

【1】

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住宅很简单，商铺需慎选。

今天重点说说即将首开的高层社区底铺——鑫苑国际新城一期“九街”，位于南三环和紫荆山路交叉口北300米，如下图所示：

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高层底商这种产品在商铺中到底啥地位？

这是今天的主题：

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目前，郑州的房地产市场已经进入深水区，水越深事物越复杂，而事实上是：当越复杂的时候，我们就应该越简单。中学时期我们就从《资本论》里学习商品的特性，商品的第一个属性就是价格属性，决定价格属性的第一个因素就是供求

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。所以每一个房地产市场报告都是以市场供求开始。我们通过供求来看商品房中的三大产品的未来价格走势问题：

住宅：

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刚需产品未来需求量会持续减少，这个毋庸置疑，但供应却不停止，加上过去20年开发量最大的就是刚需产品，所以，刚需产品的供求将严重失衡。豪宅产品，或者说人人向往居住的好产品未来需求量会猛增，但是过去20年，开发量极其有限，同时未来一段时期内开发量也有限，所以，豪宅产品未来的供求会严重失衡。所以，你的七千的房子卖不出，那边5万一平米的房子被疯抢。

写字楼：

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写字楼和居住商铺不同的一点属性是：可以被取代！可以被住宅取代，可以被商铺取代，甚至可以被公寓取代。但同样，城市商务核心区内的地标性形象写字楼产品不会被取代，也就相当于写字楼里面的豪宅。

结论：我们从住宅和写字楼的解读可以看到，未来价格强劲的是“品质好、地段好”的产品。那么商铺也符合这个规律吗？显然不是。至少品质和商铺的价值没关系，你到五环外建个商铺试试，豪宅材料都用上，看有人买没？显然没有，那么决定商铺未来的价格是什么？还是供求，但这个供求体现到商铺上面就不是品质和地段了，那是什么？

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看商铺的未来价格就必须明白商铺的分类。

第1：集中大商业，例如丹尼斯，国贸360，熙地港。

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这个升不升值和你没关系，基本买不起。

第2：集中小商业，例如万达金街，贵人街。

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这种街铺大多是人为打造的商业，人为打造的商业的死活决定因素有2点：是否符合人们消费习惯和周边居住人口密度。

第3：（老城）多层底商，例如这个不用例如。

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目前成活率最高，效益最好的商铺产品就是这类了。为什么？道理一样：经过长期的时间积累，它培养区域内人们对它的消费习惯，同时，老城人口密度大。

第4：

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（新区）高层底商，例如也很多。

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这类产品是未来最具备投资价值的商铺。投资的价值有2点：消费习惯的培养过程和人口密度的增加过程都需要时间，而这个时间差就是投资的利润差。

所以，商铺的投资价值就2点：消费习惯和人口密度。

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释义：1、能被电商冲击的商铺就属于不能满足客户的消费习惯这个属性，所以未来必死，这类商铺包括很多：小商品批发市场！没有体验感的大商业！2、近远郊区各类商业不能满足人口密度需求，这类商铺未来也是必死。所以，能同时满足这2个条件的就是高层社区底商：高层保证的是人口密度，社区保证的消费时间，底商保证的是消费习惯。

所以，买商铺就看准高层社区底商，

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高层社区底商就相当于住宅产品里的豪宅。

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【2】

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而这次鑫苑九街这次开的就是高层社区底商：

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本周开盘的即是商铺1、2、3、5、7，共计5大部分。即一期A区的全部和C区的临冯庄东路、丘寨路商铺，共计109套，1.3万方，29号开盘。

对比上面所述，来看一下9街的价值：

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九街位于三环和紫荆山路交叉口：对照商铺的人口密度，我以前文章说过，这是郑州人口密度最大的区域之一，而且交通发达，便于人口的大量导入。

九街周边聚集70万人口：项目自有420万㎡居住社区，有10万多业主固定人口。而周边大型社区众多，未来预计有70万常住人口。

九街配备体验性集中商业：这个商业涵盖购物中心、星级影院、儿童乐园、环球美食、KTV、亲子教育等业态，吸引周边客群，补充社区底商客流。

九街配备了鑫苑的一流商管鑫苑盈怀：这是一家鑫苑中国旗下专业做商管的公司——盈怀商管，深耕郑州及国内外众一二线城市，拥有众多知名品牌主力店资源及运作经验。

人口密度足够，消费习惯没问题，九街就是典型的“高层社区底商”，极佳的投资产品，

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项目未开盘已热度十足，预计开盘将大卖。

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