成都中心城区土地冷了，卖地的、买地的和买房的，谁更急? 本文由微信公众号原创近期

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本文由微信公众号<想住成都>原创

近期，有不少资深购房者吐槽成都的土地供应--“主城近郊的土地卖不起高价了，zf宁愿不供应也不降低起拍价格。开发商竞拍拿地少了，导致的结果就是两年后，我们可买的房子又少了万余套”。

相信这些资深购房者已经注意到了近期土地市场的变化。但是，直接断言“土地供应放缓将导致后期住宅供需进一步失衡”，有些片面。

5月多宗回锅地块再出炉，土地出让节奏疑似放缓

从近期土地市场的动向来看，卖地的节奏似乎有所放缓。

但截止4月25日，成都市公共资源交易中心的公示了2则拍卖公告，将分别于5月10日和5月15日出让。两天合计出让5宗土地，合约518亩。出让的5宗土地，有4宗土地位于远郊区县，且有4宗土地曾流拍或终止拍卖。

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▲想住统计，信息来源于成都市公共资源交易中心

可能土地拍卖市场中间已间隔了20天中断了土地供应。但根据往年成都的土地供应节奏，基本是上半年偏少，主要供应则集中在下半年。近五年的上半年与下半年的供地节奏如下:

2017年，上半年拍卖出让了25宗土地，下半年拍卖出让了108宗土地;

2016年，上半年拍卖出让了75宗土地，下半年拍卖出让了98宗土地;

2015年，上半年拍卖出让了108宗土地，下半年拍卖出让了118宗土地;

2014年，上半年拍卖出让了47宗土地，下半年拍卖出让了105宗土地;

2013年，上半年拍卖出让了66宗土地，下半年拍卖出让了114宗土地。

所以，仅从当前短暂的表现来判定土地出让节奏放缓，并不严谨。

新房火爆，未来住宅供需失衡将加剧?

从住宅的供需来看，当前的成都新房市场并不平衡。在动辄万人的购房需求面前，主城近郊单个楼盘几百套的住宅供应量，合计几千套的住宅供应量显然不够。

根据我们统计的数据，自12月下旬开始预售供应摇号的住宅房源以来，主城区单月的住宅供应量在3月最大，也未超过4500套。全成都的住宅供应量在1月最大，其中，近郊占据大部分。

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▲想住统计，信息来源于成都市公共资源交易中心

自3月初开始，成都参与摇号的人数明显增多。在“刚需优先选房”政策之后，更多刚需的购房热情高涨。而对比分析住房的月度供应量，主城近郊倒有不增反降的趋势。

如果不从土地的源头上解决供应的问题，那么买房市场很难冷静下来。但“供地节奏放缓”并不确定，就此说“将加剧主城近郊住宅供需失衡”显然较为冲动。

拿地不止竞拍，土地存量也不是必然减少

此外，仅看土地拍卖的情况，就判定开发商的存量土地是增加还是减少，也不太合理。

实际上，开发商除了通过我们大家所熟知的拍卖拿地之外，还可以通过挂牌、招商、收购等方式获得土地。

比如，2018年3月21日，在高新区中和街道，以楼面地价13000元/㎡竞拍拿地的开发商中建三局，就早在去年收购了旁边一宗342亩的地块，收购的楼面地价约5000元/㎡。其收购的地价远低于竞拍的地价。收购不仅获得了土地，更平摊了竞拍拿地的成本。

所以，就存在部分开发商，我们并未在拍卖场上看到其身影，但其通过收购等方式，年度土地储备量却遥遥领先。

开发商拿地偏向三圈层，中心城区遇冷

开发商在拿地策略上，除了拿地的途径多元化，其空间布局也正在变向。

一方面，在成都主城近郊拿地开始冷静了下来。自2018年春节之后，从主城的第一宗土地拍卖以来，开发商在竞拍现场，举牌的节奏相比去年就理智许多。此外，基本每一场土地拍卖，都没有那些熟悉的大开发商的身影。

小胖统计了一下，自3月27日到4月17日，成都共有8宗土地流拍或终止。其中主城区有4宗、近郊(含天府新区)有3宗，而远郊仅1宗。

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▲想住统计，信息来源于成都市公共资源交易中心

另一方面，则是大都转向了三圈层拿地，这在春节之后表现得更为明显。比如:

中洲控股、保利、花样年、雅居乐等均进驻新津，其中花样年更是以楼面地价6323元/㎡高调入驻老城区;

新城控股以楼面地价3262元/㎡进驻邛崃市;

重庆中交丽景以楼面地价4200元/㎡，溢价180%进驻简阳市简州新城;

花样年以楼面地价4740元/㎡再度刷新青白江地价。

卖地重要还是住宅供需平衡重要?

虽然开发商仍在积极调整策略保证自己的土地存量，但在住宅市场，不同的区域，尤其是主城区，其缓解住宅供需不平衡的局面并不轻松。

尤其是在开发商对主城近郊的拍卖拿地保持冷静的当下，卖地的仍保持高姿态、绝不贱卖。比如对于土地的规定，不仅有较高的起拍价，还不时伴有最低成交价的限制。所以，即使卖房供应了，仍然可能卖不出去。

当然，卖方也正在努力实现自我目标与供需平衡的目标，那就先努力让开发商看到高价买地的希望开始。比如，拿预售开盘的住宅，装修价可以从原来的3000元/㎡提升为4000元/㎡了，后期甚至可以提高到8000元/㎡。

都这样了，开发商你还没有勇气买地吗?