房地产税全面落地面临五个\＂两难\＂一旦房地产税方针落地

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一旦房地产税方针落地，商场预期被反转，住所持有环节本钱的上升，将可能成为压垮房地产泡沫的"最终一根稻草"。

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$房地产税全面落地面临五个\＂两难\＂$

最近，财务部部长肖捷撰文提出，将依照"立法先行、充沛授权、分步推动"的准则，推动房地产税立法和施行，对工商业房地产和个人住所依照评价值征收房地产税。广受重视的房地产税看似"箭在弦上"。可是，笔者以为，短期内房地产税方针落地，除了面对立法授权、税基和税率确定、全国不动产信息共享等妨碍外，决议计划者还可能需求应对以下五方面两难挑选。

榜首，征收房地产税与"扩展中等收入集体"间的选择。《我国家庭金融资产装备危险陈述》数据显现，不动产在我国家庭金融资产装备中的比重不断攀升，2016年达到了68.8%，其间69.05%乡镇家庭仅有1套房产，15.44%家庭有2套房产，仅有3.63%的家庭具有3套及以上房产。可见，大部分居民购买房产意图是满意本身自住需求，仅有1套或2套房产的乡镇居民构成了城市中等收入家庭的主体。若依照上海、重庆试点计划中确定较高的免征额，则达不到构建房地产商场长效机制、拓宽地方税源的作用;若依照世界较为遍及的广掩盖方法征收，房地产税一旦落地，中等收入家庭不但要承当本来按揭借款，还需求新增新房地产税担负。明显，这与十九大陈述屡次提出"扩展中等收入集体"的开展方向不相符。

第二，地方政府在房地产税和土地出让收入的选择。从较为老练的商场经验看，美国房地产税占地方政府财务收入比重在15%左右，我国香港物业税占特区政府财务收入为5%左右，韩国占比大约为20%，日本不动产税占地方收入大约为40%。这些国家或区域房地产税均是依照房子评价值为根底征收房地产税，构成了一套完善的土地及房子价值评价体系，定时对房子估值进行调整，房地产税成为政府财务收入的重要组成部分。反观我国房地产商场，从上海、重庆等试点城市看，2016年上海房产税收入为171亿元，仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%，重庆房产税收入为56.88亿元，占本级财务税收收入1438.4亿元的4%。与此同时，2016年上海土地出让收入高达1578亿元，重庆为705亿元。房地产税相对土地出让收入可谓是"沧海一粟"。2013年，杭州曾作为房产税试点扩围城市之一，并制定了包含针对增量住所征收、以户为单位的免征面积、超支面积累进税率等方针，但最终被紧迫叫停。彼时反对声最大的仍然是房产税将对本已十分低迷的房价构成进一步镇压，影响土地出让收入。一旦房地产税方针在全国范围内落地，地方政府必须在房地产税和土地出让收入之间作出挑选。

第三，房地产税落地与短期通胀压力的选择。从各国的长时间经验看，房地产税与操控房价并没有必定的联络。可是，就当前房地产商场的预期而言，房地产税在控房价的长时间目标方面仍然被寄予厚望。特别是空置率较高、投机空气较为稠密的区域，房地产税方针一旦落地，投资者心态和商场预期将发作改变，不同收入家庭财富装备结构将发作调整。不动产持有本钱的上升，将可能引发时间短的兜售潮。而在曩昔十余年内，央行发行过剩钱银，之所以没有引发通货膨胀，主要是房地产商场在我国经济钱银化进程中扮演着最大的"钱银蓄水池"人物，房地产税方针落地导致的时间短兜售潮，流出的社会资金将可能进入实体经济，过剩流动性将对通胀构成压力。与此同时，在没有呈现兜售潮的区域，住所租金的压力也将由于房地产税落地而上升。总归，房地产税方针落地，将可能形成较大的短期通胀压力。

第四，房地产税与防止房地产商场"明斯基时间"的选择。目前，许多金融机构的个人运营贷、小微企业贷的抵押物既有住所类房产，也有商业类地产，若房地产税开征形成了部分区域短期的兜售潮，房价的跌落可能影响银行抵押物的价值评价，由此引发一系列体系性金融危险。近期央行行长周小川关于"明斯基时间"的评论，印证了我国迸发体系性金融危险存在实际可能性。未来房地产调控方针要点，全体上需求防止房价过快回落，经过时间换空间的方法，以居民收入稳步增长，逐步消化过高的房价。可是，一旦房地产税方针落地，商场预期被反转，住所持有环节本钱的上升，将可能成为压垮房地产泡沫的"最终一根稻草"。不扫除呈现以下景象:房地产税方针全面落地之日，就是房地产商场"明斯基时间"到来之时。

第五，房地产税的高交税本钱与短期低收益的选择。房地产税作为一个全新的税种，要在全国推行并获得预期作用，至少有四方面的作业需求全面推动:一是全国不动产信息共享;二是经过各种渠道对交税人进行"教育与训练"，让交税人充沛了解相关的法律规定;三是在不同城市树立完善的、可继续调整的"个人住所评价值"体系;四是方针落地后要树立房地产税监督机构，树立交税申辩准则，交税人有途径提出异议和申述。以上这些作业都需求地方政府支付昂扬的人力本钱、时间本钱和博弈本钱。因此，在许多三四线城市，房地产税的开征本钱乃至可能高于其收益，这会按捺地方政府的积极性。假如依照中心有条件区域"分步推动"的准则，地方政府可能堕入两难挑选，特别是财务困难区域有拓宽财源、征收房地产税的积极性，但房地产税落地之后将削弱本地房地产商场的吸引力，恶化本地营商环境，进一步镇压实体经济。

不可否认，全面征收房地产税是构建房地产商场开展长效机制的柱石之一，可是房地产税的落地短期内仍然面对一系列危险与难题，如何应对这些应战，需求决议计划部门和各级地方政府作出困难选择，充沛评价房地产税本钱、收益和相关危险。