五一节日楼市看客多刚需推升市场活跃度中国证券报记者"五一"期间

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中国证券报采访人员"五一"期间走访北京地区多个楼盘发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。

业内人士认为，去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市"五一"期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

北京地区看客多成交少

4月30日，房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸，挤满了看房的客户。而在样板房内，看房的客户更是络绎不绝。

据介绍，该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房，均价每平方米52000元。售楼经理介绍，该楼盘目前推出促销活动，30万可以抵扣房价的10%，但需在首付时付清。也就是说，该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期，其中一栋为该楼盘的"楼王"，4月底刚开始出售。

与此同时，在门头沟区的一个楼盘，看房现场冷清了许多，只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过，售楼人员表示:"楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售罄，现在只剩170平方米以上的了，而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了，来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。"

中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开放售楼处，关注数量明显增加。

楼盘看客虽多，但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套，同比跌幅超过50%。

刚需上位炒房遇冷

据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是"买一卖一"的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

首套房刚需购买者是住房市场的"香饽饽"。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。"感觉房价还是比较稳的。"对于刚看的精装房，周先生也颇为满意，或许近两天就可以定下来。

与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。"我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很影响正常住户的居住环境。"在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样买房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

" 现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有些购房者关注。"张大伟认为，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。

市场活跃度料提高

" 虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。"张大伟认为。

在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。"房住不炒"是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕"房住不炒"展开。一方面，"四限"政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨;另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据"失真"，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者"买到即赚到"心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价"堰塞湖"渐有松动的迹象。"调控政策存在边际改善预期，限价'堰塞湖'终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。"

那么来看看天津有那些刚需新房可以选择呢?

天津市区新房推荐

市区100万+新房:首创大河公馆

参考价格:26000元/㎡

项目详情:首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/平方米，总价130万~220万。预计2021年6月份精装交房。

推荐理由:项目位于市内六区的河北区，双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套精装两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较稀缺。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

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环城新房推荐

东丽100万+新房:天骥筑璟

参考价格:10500元/㎡

项目详情:天骥筑璟位于华明镇板块，交通便利配套完善，此次四月中旬预计新品加推小高层产品，83~90㎡2~3居户型，设计方正，南北通透。

推荐理由:项目所在板块配套逐步成熟，公交线路已经开通，地铁亦有规划。同时，项目在售产品多为80、90平的产品，面积适中，总价相对较低，适合追求一定舒适度的刚需购房者。

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津南100万+新房:大唐盛世

项目详情:大唐盛世目前在售高层1、2、6、8#，1-2#主推115平米三居室，6号楼主推83和95平米户型，8#剩余房源主要为77平米户型，均价约10500元/平米。

推荐理由:项目位于天津东南部津南区八里台镇天嘉湖自然保护区。项目占地59万平米，总建筑面积97万平米，是环城四区少有的千亩低密大盘。适合对生态景观环境有一定追求的购房者。

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静海新房推荐

团泊湖100万+新房:中骏云景台

项目详情:中骏云景台超值小高层三室108㎡户型清盘特惠，最后两套，总价109万起!

另有舒适洋房108㎡三室、123㎡四室在售，单价11500元/㎡~12000元/㎡。

推荐理由:团泊新城作为近年新兴板块，区域配套不断成熟，同时1万元/平米左右的价格，也受到大量刚需客户的青睐。随着区域内规划不断呈现，存在较大升值空间。适合首次置业及居住舒适度要求较高的购房者。

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团泊湖100万+新房:富力新城

参考价格:9000元/㎡

项目详情:团泊新房富力新城目前在售高层和别墅产品，其中c1地块面积户型有:高层88平米、108平米、135平米;c2地块高层:76平米，85平米，129平米。h3地块别墅:97平米、85平米小户型别墅，高层均价9000元/㎡~10000元/㎡左右，小型别墅总房款100万起。

推荐理由:作为团泊区域内标杆项目之一，该项目在区域内的认可度也在不断攀升。单价较低，产品面积比较丰富，总房款相对较低。同样迎合了首次置业及环境改善购房者的需求。

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滨海新房推荐

空港东部100万+新房:金辉优步湖畔

参考价格:10450元/㎡

项目详情:空港东部新房项目金辉优步湖畔已经于4月5日进行排卡客户锁定房号，金辉优步湖畔将于二期高层加推，此次加推8#、9#、10#、11#号楼，两梯四户，面积区间是79㎡~113㎡户型，均价预计10500~11000元/㎡。

推荐理由:该项目属于滨海新区内，不限购。同时紧邻空港区域，享受区域内成熟的配套及便利的轨道交通。80平米的小户型受到了区域内刚到天津或者首次置业的青年购房群体的欢迎。

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五一节日楼市看客多 刚需推升市场活跃度

五一节日楼市看客多刚需推升市场活跃度