郑州改善时代已来 谁来承接大西南的改善需求?!
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1、郑州改善时代已来
从福利分房时代结束，到商品房市场开启，房地产行业的主要矛盾也在悄然发生变化。
福利分房时代的主要矛盾是人口太多，而房屋太少，50平的小两居里，挤着一家七口司空见惯，对居住空间的需求是当时人们的主要诉求。
商品房市场经过多年发展，市面上的房屋越来越多，人均居住面积越来越大。随着改善人群的崛起，对更高居住品质的需求也开始变得不可忽视，郑州改善人群对优质项目的需求同样也很强烈，这主要是由于市面上改善产品过于稀缺决定的。
郑州改善产品的稀缺原因是多样的，首先是一直以来郑州都是个刚需主导的市场，刚需有限的购买力使得他们无法为更高的居住品质买单，从需求端倒逼开发商只能生产刚需产品，其次是政策对产品规划的限制，如9070政策，导致开发商无法称心如意地做改善的产品。
所以我们看到，即便是如同建业天筑这样的豪宅级产品，也不得不在规划上配置众多低于100平的户型，再加上对项目公租房建设的要求，导致的结果是，无论项目定位如何高端，在这样的夹缝中，开发商也难以做出纯粹改善的产品。
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而经过16年房价的暴涨之后，郑州市场改善的项目如同雨后春笋般出现，而且纯粹度越来越高，一方面是得益于9070规划限制的取消以及公租房异地配建的实行，另一方面是因为在高地价下，开发商不得不精心打造产品，从而追求高溢价。
需求端的市场变化也让开发商开始意识到这一大量改善群体的存在，从这张16年3月到18年3月之间市场各面积段户型成交图可以看出，110平以上户型成交占比不断提高，改善产品的热销也催生开发商更有信心去做改善的产品。
不得不说，郑州房地产市场已经到了对改善最为友好的时期，当然随着更多置业者由对基本住房的需求升级到对更高居住品质的需求，未来的郑州市场只会对改善更友好，郑州改善置业的时代即将到来。
2、谁来承接郑州大西南改善需求?
尽管郑州改善的项目越来越多，然而有个片区却一直是改善的荒漠，它便是位于郑州西南的二七新城。
二七新城已开发多年，是郑州开发最热的新区之一，南水北调运河在片区内经过，环境优美，区域内聚集了众多知名房企，如万科，康桥，招商，建业，绿地等，虽然区域内品牌房企众多，但在我们盘点整个市场后却发现，在市场中改善的项目是如此稀缺。
名不正则言不顺，在评说具体项目之前，我们有必要对改善这一概念做出说明。改善当然是相对刚需而言，既然这是个相对的概念，它就有个纯粹度的区别，那么一个纯粹度高的改善项目应该具备什么条件呢?
环境，配套，交通对于一个改善项目当然重要，但毕竟它们都是一个项目的外部因素，判断一个改善纯粹度最重要的条件始终还是它的户型配置和社区规划，它们才从根本上决定了一个项目的定位，一个以89平小三房为主力户型的项目绝非改善，一个高密度，在景观设计、建材用料等方面平平的项目也绝非是专为改善而来。
二七新城主要在售项目
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除了目前无房的绿地滨湖国际城和鑫苑名城之外，目前二七新城在售的项目大概有11个左右，根据各项目的容积率，户型配置等指标，可以发现在改善度的区别上，片区内项目定位主要分为三个梯队。
二七新城各项目数据指标
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第三梯队以刚需和刚改为主，这也是片区内大部分项目的产品定位，容积率在3-3.5之间，户型以90平上下产品为主，虽然也配置有部分大户型，但仅限于个别楼栋，整体定位还是以刚需为主要客群。
这些项目有:
亚星金运外滩
泰宏建业国际城
招商天地华府
康桥康城
融侨悦澜庭
东原晴天见
万科大都会高层
鑫苑鑫家
第二梯队为偏改善的定位，一般容积率在2.5以下，户型在120平以上，如昌建君悦府、旭辉正荣首府和万科大都会的洋房产品，大都会洋房在135-140之间，户型尺度更阔绰，但受高低配影响纯粹度一般，正荣首府和君悦府相比，后者因为最小户型120，在纯粹度上更有优势。
亚星观邸无疑是片区内处于第一梯队的唯一纯改善项目，容积率同样在2.5以下，而且为纯小高产品，户型只有235平，295平和440平的复式，在改善的纯粹度上远非其他项目可比。
3、一个诚意满满的纯改善
房企亚星成立于1993年，至今已有25年的开发历史，因为一直深耕西南而有郑州"西南王"之称，所开发过的项目主要以刚需为主，观邸为其首个开发的纯改善，正因为是第一个，集团极为重视，不惜重金打造，无论是景观设计，社区规划还是配套等方面都很有亮点。
公园级别的景观
亚星观邸位于嵩山路和南水北调运河东南，紧邻南水北调运河，运河两侧规划有200米的绿化带，优越的自然环境为项目打造豪宅级别的产品提供了条件。
社区紧邻南水北调运河
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除了社区外南水北调运河的绿化带外，社区内部的景观亮点主要在于石材的大量应用和下沉式庭院的设计，石材成本远高于绿植软景，而项目9栋高层外立面全为干挂石材，除了下沉式庭院，社区内其他可见的地面、小品等造型也全为石材铺装。
社区石材随处可见
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社区内软景部分主要集中在内部的下沉式庭院内，下沉式庭院总占地3700平，内部种植有众多不同种类的花木，如香樟、枫杨、桂花、银杏等，还通过假山、庭子等装饰营造出景观丰富的层次，夏日午后置身其中，在雾森系统喷出的雾气烘托下，真如仙境一般。
下沉式庭院
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另外，在主大门两侧的景观上配置众多动物造型，如麒麟，麋鹿等，再加上两侧对称的高大树木，入门的仪式感十足。
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超低密度
观邸之所以能够在景观上大展身手，主要还是得益于项目超低的密度，为社区提供了巨大公共空间。
项目总占地132亩，容积率2.49，容积率低并不代表密度也低，比如富力尚悦居占地74亩，面积是观邸的一半，容积率同为2.49，社区却规划了16栋小高层，而亚星观邸只规划了9栋小高层，几乎是尚悦居的一半，可想而知，两者公共空间的差距有多大。
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并且项目所有的楼栋均排布在社区周边，这样规划的结果是，不仅楼间距超大，对通风和采光极为有利，而且所有业主都能够共享中心景观，非常人性化。
配置极为高端
除了楼栋为全干挂石材外，项目在楼栋层高，大堂，以及内部配置上同样诚意满满。
全干挂石材立面
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一般楼栋层高在2.9米，相对豪宅级别的产品层高也只是在3.3米以下，而观邸层高为3.5米，内部的空间感绝非一般项目可比。
除此之外，社区还配有地暖，中央空调，智能安防系统，免费WIFI，进口指纹密码锁等。电梯采用的为通力，新风为兰舍，均为同类产品中的顶级品牌。
丰富的社区配套
社区配套分两部分，一为在社区外围建有儿童游乐区，网球场等活动场地，二是在社区内配套的以健身为主题的豪华会所。
会所内部设施
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恒温泳池
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会所面积占地3100平左右，配备有恒温泳池、私人健身房、书吧和瑜伽馆、休息室等，设施极为齐全，任何购买观邸的业主都可获赠5年免费的会所黑卡，这绝对也是一项很有诱惑的福利。
而且社区内配有一所幼儿园，附近还有郑州排名前三亚星引入的实验外国语中学，亚星观邸业主的孩子都有机会上。
尤其值得一提的是，项目目前已是现房，即买即住，如此高端的社区均价只有18000元/平，周边大部分刚需项目也都在13000元/平以上，豪宅的产品，改善的价格，对比之下，性价比可以说是非常可观。
二七新区作为郑州西南向的门户，一直是发展最快的组团之一，然而在郑州改善崛起的大背景下，片区内却一直缺少改善度足够纯粹的项目，亚星观邸凭借着临水的位置，足够阔绰的户型尺度，超低的密度，优质的社区配套和足够高端的配置，可以说在区域内独一无二，无疑很值得改善一族关注。
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