深圳“秒光房”91套房源均被管理局锁定市场解读背后原因报料有奖南都深圳报料电话:0755-82121

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南都讯见习采访人员邱永宽今年5.1假期的第一天，一则上周19日领取预售证的山语海59套住宅突然全部被管理局锁定的消息霸屏。该项目领证预售备案价约为5.6万元/㎡-6.3万元/㎡，均价约5.9万元/㎡，价格明显低于市场和购房者预期，据称27日晚上1秒被抢光。其实，可能大家没注意到，规土委系统显示该项目一期548套住宅中也有32套住宅被“管理局锁定”状态，其余为初始登记或已备案状态，该项目共有91套住宅被管理局锁定。

此前，该项目一期住宅在2016年10月9日也就是深圳第二波的“10.4”调控新政之后罕有的开盘项目，彼时开盘价低至4.8万元/㎡起，也低于市场价约1.5万元/㎡左右。当时也备受关注，山语海仅3周时间以141套的成交量位列南山区10月份成交量第五名，似乎并未明显受新政影响而呈现冷清态势。有报道称，开盘当日，现场有“黄牛”向购房人兜售所谓能拿到“内部价”，而购房人则需要向黄牛支付5-10万元“喝茶费”。

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项目处在2017年7月份新扩容的9.7平方公里的综合规划的前海蛇口自贸区周边地区的赤湾片区，距离2号线起点站“赤湾”站约1公里，背后为小南山公园，距离南山图书馆赤湾分馆仅200余米，容积率较低，采用沿梯级地形布置。该项目2016年9月下旬领证的一期产品约80平米的二手住宅单价约7.7万元/㎡(链家地产上周4月19号挂盘房源显示);另据链家地产数据，周边的山海韵120平米的二手住宅单价也约为7.7万元/㎡。该项目此次批售的59套住宅为86-113㎡的产品，数据显示，该项目一期大面积产品80000元/㎡均价。如此看来，不管是与本项目一期的在售住宅还是二手住宅与此次批售的均价5.9万元/㎡住宅价差都在15000元/㎡-20000元/㎡左右，单套差价总额在130万-220万元左右，巨大的价差空间成为问题的肇始因素和聚焦点。

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关于“管理局锁定”，指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。此前出现过可供参考的案例:2015年1月14日荣超大厦及数家开发商项目不少房源状态变为“管理局锁定”，1月16日，深圳市规划和国土资源委员会在官网回应“锁房源”一事，项目锁定的原因可能是:1、涉及规划、土地违法行为的房地产;2、协助司法机关查封;3、安居型商品房预售管理;4、其它规划土地日常业务办理。对于山语海来说，项目一期产品已经有竣工验收之后的初始登记，应该不存在第1个原因;项目也应该与安居房及其管理无关;目前也未听说涉及司法机关查封问题，而且本身就存在“司法查封”这种单独类型的锁定。最后，管理局锁定应该是具体实施的区级规划和国土主管部门层面的锁定决定，应该不是市规划国土委直接作出的委员会锁定。

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早在该项目预售证出来之后，就传出数十万的喝茶费，而且交了喝茶费也不一定买得到。但该项目开发商22日发布了有关杜绝炒房号不规范行为的声明。不过，有业内人士称，据说有没交茶水费的购房者拿到了房源，交了70万的却退回了。但是新房二手房价差太多，肯定还是有问题才被锁定。亦有网友怀疑，由于房源不多只有几十套，比较容易很快消化，而且喝茶费与实际差价相比仍有很高的价差空间，因此开发商有动力默许喝茶费的形式来弥补一部分差额损失?从价差来看，即使是交70万元的所谓喝茶费，但是与最低130万元左右起至220万元的价差来看，仍有60万元-150万元的现存的不菲价差利润空间。另行签订大幅超过市场价的装修协议价格在深圳并未大行其道，以龙岗中心城和光明新区的两个项目来看，分别为大概2000元/㎡和4500元/㎡;从实际案例来看，在单价很高的市内三区为了满足较低的备案审批价的通过，以及尽可能多地弥补并规避市场价与备案审批价之间巨大价差的方式并未见太多采用，说明此种手法的空间应该比较有限并有另行签订装修价格的相应限制。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，包括深圳在内的上海、成都、武汉等地方的开发商申请预售证进度加快。多个城市推行了摇号+限价的调控新模式，为了预防和避免预留房源等不公平的内部暗箱操作行为，但是深圳一直没有采用。茶水费并不能覆盖巨大的价差空间，形势比较严峻，这也很可能推动深圳出台摇号等操作的实施细则。

深圳“秒光房”91套房源均被管理局锁定 市场解读背后原因

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