说说日本房产的产权问题:除了永久产权,你了解“借地权”吗?

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今天说说日本房产的产权问题。大多数日本房产是所有权,即私有产权、永久产权,买房带地。不过也有部分房产为“借地权”,“借地权”顾名思义,是指租借他人土地的使用权。

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也就是说,买了房子但是地皮不属于购房人,虽然数量比较少,但是购买时必须注意。在日本,作为土地的产权人的借地权权力者,需要做些什么呢。先来看一下日本借地权的概念:

借地权概念

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①旧法借地权

旧法借地权,指的是在1992年8月1日日本借地借家法施行前,已经执行的借地权。

其主要特征如下:

? 借地期满后,如无正当理由,贷主(即房屋购买者)须接受合约更新。

? 重建房屋之际,贷主如没有及时表示抗议,则无法解除合约。另外改建会导致合约时间延长。(坚固建筑延长30年,非坚固建筑延长20年)

在合约期间,建筑物因天灾、火灾等的情况也另有描述,总体上是保护借主(土地产权人)权益的法案,更新合同时,根据以往案例也鲜有认同贷主正当理由不变更权力的情况。

②普通借地权

这是日本借地借家法实施后形成的一种借地权,常被称为“新法借地权”,与上述旧法借地权区分开。

其主要特征如下:

? 合同期满后,如有正当理由及财产支付(迁移费支付),贷主可拒绝更新权力。

? 重建房屋时,第二次更新起,如果贷主没有提前与借主达成续约共识,即可直接根据贷主的解约申请解除本次借地权。(如双方达成续约共识,则合同期延长20年,首次更新前如贷主无其它意见,此项内容则保留为合同残存期的权利。)

与旧法借地权最大限度保护借主,令贷主难以自由支配土地相比,新法借地权推进了对贷主(房屋购买者)权益的保护。

③定期借地权

日本借地借家法施行后的另一种借地权形式。

其主要特征如下:

? 无合同更新(一般定期借地合同期为50年)

? 改建后合同期不延长

? 借主无建筑购买请求权

定期借地权更多地强调了对贷主的权益保护。

因为没有合同更新,合同期满后土地可以继续为贷主所用。另外在旧法借地权中,贷主在合同期满后需要履行买下楼房的义务,而在定期借地权执行下,贷主则无需买下楼房。(根据双方协议也可能附加期满后购买建筑物的条件)

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费用

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①取得费用

在旧法借地权的行情下,费用约为所有权价格的7-8成。不过这个数据仅作为市场参考价出现,具体的价格由地皮权力者制定,其中也有按所有权价格6成价出售的案例。

取得普通借地权、定期借地权的价格,比取得旧法借地权更便宜。这是因为旧法借地权需要更多保障借主权益,因此交易价格更高。

②地租

借地权者并无支付固定资产税的义务(因为实际使用土地的是贷主)。取而代之的是需要支付“地租(日汉字:地代)”这个费用,地租的市场价为固定资产税的3-5倍左右。

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说说日本房产的产权问题:除了永久产权,你了解“借地权”吗?

③保证金、权利金

根据不同的借地权合同,会产生预付金性质合同到期后返还的“保证金”,以及根据合同向贷主支付回报金额性质的“权利金”。

④更新费、改建承诺费

旧法借地权和普通借地权在更新时大都会产生更新费用,价格约在土地价格的4%-5%,这也是根据不同的合同来定价的。

日本借地权的房子并不是很多,了解了日本人对借地权的一些操作,或许可以帮助您对日本不动产有一个更清晰的认识。