曹舟南带领的绿城正在成为“地产海洋”中最安全的“船” 文丨杨羚强“中国房地产就是‘政策市

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文丨杨羚强

“中国房地产就是‘政策市’，要想‘烫平’宏观调控的周期，就需要增加稳定的经常性收入。”这是绿城中国总裁曹舟南在“2018绿城生活开发者大会”上所说的肺腑之言。

从成立以来，几乎每一次的楼市调控，都让绿城尝尽了苦头。2008、2012、2014，这三次调控，都让绿城几乎面临“灭顶之灾”。也许正是因为这个原因，绿城比其他任何企业对调控更加敏感。

早在2016年，房地产市场还没有调控前，绿城就未雨绸缪，建立了资金结算中心。把各个地区、各个项目的资金收集集中到资金池，由集团统一调动。过去几年连续成立了五个集团，房产集团、管理集团、小镇集团、资产集团和生活集团。

而在今年，又通过成立11个大区，把权力进一步下放，灵活地应对市场变化；同时，培养收入来源稳定的轻资产板块，以确保集团三成左右的稳定收入。此外，还在计划收购地方银行、保险、信托公司等金融机构的牌照，为未来成立专门的金控平台奠定基础。壹

“我们追求有质量的增长。”这是曹舟南在恳谈会上提到最多的一句话。他一方面像碧桂园、恒大、万科这些企业学习跨过2000亿以后是如何增长的；一方面却在思考的是，怎样实现有利润的增长，而不仅仅只要规模。

在中交建成为绿城的最大股东后，绿城所获得的资源和机会不是没有。在中交建对外援建的雅加大、缅甸、越南以及部分欧洲国家，绿城都有机会拓展项目。而且用曹舟南的说法“这些地方市场供不应求，房价也有不错的表现。”

但是，谨慎的曹舟南并没有因此冒进，像其他开发商那样，把绿城的旗帜插遍世界地图。因为，他的感觉是中国的房地产企业迄今在海外市场没有成功案例。

曹舟南的谨慎，也反映在他对一些投资细节的关注。他在恳谈会上透露，他给经营班子开会，要求一定要注意土地出让文件的具体细则。根据他从同行了解到的信息，有些地块的招牌挂文件内公布的规划信息，和这些地方的控制性详细规划，有着不小的出入，最后轻则导致容积率缩水、开发成本增加；重则导致开发周期延长。

他举了一个例子，有一家企业在历史保护单位边上投资、开发了项目，结果由于土地四至范围和历史保护单位牵扯不清，结果迟迟一年多不能开工，损失了大量的财务成本和现金。

“如果是小企业，就完了，要宣告破产了。”曹舟南说，他因此要求绿城一律不投资敏感位置附近的地块。

曹舟南的敏感，还体现在他对三四线城市的态度上。2016年，曹舟南在接受媒体采访时曾明确表态，要减少在三四线城市的比例，把投资重点集中到一二线。但随着去年三四线城市的火爆，三四线重新成为房企重要利润之时，曹舟南改变了观点，表态还是会投资三四线城市。但这种改变，也是有限制的，就是绝对体量不能超过20万平米，坚决不碰大型综合体项目。

在曹舟南的观念里，规模增长必须要和利润增长同步，没有利润的规模增长没有意义。在这一基调之下，绿城不会像其他企业那样单纯追求规模，而是重点考虑资金利用的高效，把资金投入到风险可控，收益更高的领域。贰

曹舟南是谨慎的，但是在硬币的另一面，绿城又可能是行业内最有活力、最有创新激情的公司。

为了让绿城能更好地应对各个片区、各个城市的市场变化，绿城改变了以往直接对项目的直接“发号司令”，成立了11个大区，把营销、用人等一系列权力下放给了区域公司，更灵活地应对各地市场的变化。

绿城还计划在未来推出合伙人制度，以更好地激励项目总和区域负责人，真正把工作当作事业来做，不仅仅只是机械完成公司下达的业绩指标，而是更符合公司利益的前提下，实现所有任务目标。

同时，绿城在轻资产板块也做了巨大的创新，隐隐有成为房地产行业最大的“独角售”的趋势。绿城的代建业务，已经成为全行业市场规模和份额的第一名。由于毛利很高，在投资圈已经有很高的估值。

由于绿城的物业管理公司——绿城服务的市值已经接近绿城中国。也有投资圈内预测，未来绿城代建如果能拆分，未来的市值也许也会接近甚至超过绿城中国。

除了绿城代建外，绿城还将有一家包括房屋4S、机电安装、PC构建、家装在内的房屋科技集团。其中，刚成立一年的绿城4S也是一家明星公司。

在云智易·第二届地新引力创新峰会上，绿城房屋4S总经理程谦透露，房屋4S公司已经开了30多家门店，未来将对C端开放。曹舟南对科技集团的未来预期也很高，认为成立3-5年可能达到上市条件。

第三板块，就是绿城生活集团。包括教育、医疗服务、养老在内的生活集团，凭借绿城20多年在医疗、教育、养老等领域积累的资源和经验，也有机会成为解决业主生活所需要的各种内容的优质服务商。

除此外，绿城最新在雄安新区落户的公司，也会是一家纵深发展轻资产业务的公司。

在曹舟南眼中，如果绿城能将自己在美好生活领域20多年的积累充分释放，那么绿城目前所拥有的这些轻资产公司，会成为绿城最重要的利润贡献者，不管中国房地产市场未来如何波动，都能持续稳定地实现收入和利润的增长。

对中国地产界来说，绿城的一系列创新，也在为追求高质量增长的房企带来了新的灵感：深度挖掘公司的内部潜力，寻找最适合深度拓展的业务，是有机会提升企业经营质量，最终成长为高效、低风险运营的优秀房企。

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