房产投资机会已经过去，未来热钱将流向哪里? 1第一房企看房价近期

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第一房企看房价

近期，万科集团今日召开业绩发布会，万科董事会主席郁亮称，房地产主要矛盾不再是短缺，而是不平衡和不充分的问题。可以明确的说，中国房价单边快速上涨时代已经结束。

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最近的一些数据来看，确实是如此，2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。过去一年，增速呈下降趋势。

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从房地产开发投资方面看:2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

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从房地产开发的数据来看，开发商投资开发房产的热情也在下降。

一线城市加入全国抢人大潮

可能就在不久前，我们还会听到这样的声音:“北京人排斥外地人”、“政策对外地人打压”、“外地户口上学难”……

如今，我们看到的是:北京也加入了全国范围内的抢人潮，而抢人大战是之前二线城市为吸引人才而发动的。

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全国各大城市抢人，抢的是什么呢?据官方报道，这是基于中国产业升级的站略规划，他们抢的是人力资本，他们挣的是未来GDP的持续发展。

但是我们有理由相信，他们还有一个目的，这也是网上热议的“争夺接盘侠”。一个城市的房价能涨到什么地步，或者未来房价能否稳住不跌，最重要的一个决定性因素是:这个城市有多少人口。人越多就越繁荣，过去的人多争夺资源的说法已经过时。

为何各城市标榜抢人才、留人才呢?北上广深这些一线城市之所以能够吸引很多人，他们的核心竞争力就是人才。有人才的地方就更容易吸引人(不管是人才还是普通人)，因为人才创造价值，离人才近，就是离价值近。

能吸引到人才，就必定能吸引到更多的普通人。所以，各大城市抢人，说的是抢人才，本质上却是抢普通人，因为人才的数量有限，普通人却很多。更多的普通人，更多的接盘侠。

当大城市排挤外地人的时候，说明房价还要涨，而当大家开始抢人的时候，就足以说明房价已经有见顶迹象。

为何房产税迟迟没有推出?

在城市化的进程中，原本的城市原住民占据了先天优势。如果你生在北上广，什么都不用干，家里有几套房，你就是富豪，如果再有点眼光，十年前疯狂买房，你就是超级富豪。外来打工者，无论你多么优秀、多么努力，你都不是原住民的对手，除非你是马云。

这是一种不公平，发达国家也有这种情况。这个不公平无法根治，但是可以缓解，那就是房产税。你拥有多套房产用来升值、收租，可以，但是你得交税。收税不是为了收你的钱，而是增加持有房产的成本，成本高到一定程度，你会抛售房产，增加市场上房子的供应量，从而降低房价，让更多的人买得起房子。

成熟的资本主义国家都有房产税，中国的这种不公平程度更严重，所以也更需要房产税，市场上对房产税的呼吁声也越来越响亮。

但中国迟迟没有开征房产税，为什么呢?答案是:在房产泡沫破灭的边缘出台房产税无疑是投放一枚炸弹。房价崩盘带来的后果非常严重，所以对于降低房价的政策一定要慎之又慎，而房产税对于房价的影响是非常大的。

调控房价将会怎么调控?

几年前乃至十几年前，当人们谈到调控房价的时候，其实谈的是:如何打压房价，不让房价持续高涨，减轻老百姓的生活压力。

这个话题谈了十几年，房价一路飙涨。而如今，我们再谈控制房价时，谈的却是:如何稳定房价，以防止未来房价出现大规模暴跌。不仅是站在的角度，民间也开始害怕房价暴跌了，以前那些天天盼着房价跌的人们，现在盼的是:房价不要跌。

为什么呢?现在他们都买房了，有房者成为了大多数。

相比老百姓，可更不希望房价下跌。

中国最赚钱的企业是什么?有人说是独角兽，比如腾讯，2017财年一年净利润750亿元，有人说是房地产，比如万科，但是万科2017财年的净利润不过区区280.5亿元。

而中国真正赚钱的企业是银行，以下是2017年中国上市公司净利润top20，看到没，几乎全是银行。

为何银行的业绩如此之好呢?这要归功于按揭贷款了，把钱借给企业、都不如把钱借给买房者的利息更高，按揭贷款这种复利模式，数十年的利息就可以超过本金，只要房价稳定，买房者持续还贷，银行的业绩就会持续增长。而如果把钱贷给企业和，并不能保证如此低的坏账率和如此高的利润。

所以如果房价暴跌，银行将成为最直接的受害者，2008年美国次贷危机就是例子。因为房价暴跌，很多房客将资不抵债，他们会选择弃房套债，这将大大增加银行的坏账率，而银行拿到贬值了的房子也无法出售，如果弃房者的规模继续扩大，银行将面临资金链断裂的风险，离破产也就不远了。

除银行遭殃外，整个国民经济都会受到重大打击。更苦的则是老百姓。日本1990年房价崩盘，很多人倾家荡产，勉强撑住的却在未来的数十年内永远被巨额债务压着。

非常清楚这一点。所以现在，对房价的调控就是:一定要稳定房价，有泡沫怎么办?用未来经济的发展来透支现在的泡沫，并防止泡沫进一步放大。

任何泡沫都是难以控制的，能做的就是:在泡沫无限扩大的过程中，不停的提示风险并实施一定的调控措施阻碍泡沫继续扩大的步伐;在泡沫已经很大甚至快要到了破灭的边缘的时候，反过来实施政策支撑泡沫以防止其破灭。

未来房子用来做什么?

很显然，房产投资的暴利时代已经过去，未来的房子，承担它应有的责任:居住。

未来房子虽然投资价值不高，但是刚需还是有的。城市化的进程还未结束，二线城市抢人是一个很好的现象，它们分担了城市化进程的任务，它们分担了一线城市房价上涨的压力，未来他们还将承担房价下跌的压力。

在实体经济发展良好，对房价调控得当的情况下，未来房价虽然上涨幅度不大，但也不至于暴跌，经济的高速发展将支撑并维持泡沫不止破灭。

而我们更关心的是:房产投资机会过去，那么有什么新的投资机会呢?

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文/晓雯论金