商业地产证券化时代已到来。

近期，资管新规一系列监管政策出台，防控金融风险、服务实体经济，证券化和REITs作为合理平衡风险与降杠杆等金融创新工具蓬勃兴起。以此为背景，REITs现已成为商业地产的必要选择。

国内商业地产开发商在融资上，一方面主要依靠银行贷款，不少商业地产银行贷款高达70%多。而随着近年来监管变紧，地产企业流动资金贷款、土地储备贷款愈加受限制，企业来自银行的信贷不断受到制约；另一方面，长期以来这种以银行为主导的单一融资模式，导致整个地行产业的风险较为集中在银行系统。

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中国商业物业融资以银行贷款和非标融资为主，总量约1300亿，成本在6%-15%之间。反观美国，容量11万亿左右。

中国商业地产证券化还存在巨大的空间，所以证券化是适宜的实现路径。

因为商业地产庞大存量和融资渠道有限，所以资产证券化和REITs则是商业地产目前最适逢其会的风口，是未来发展方向。

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存量时代亟需挖掘持有商业物业价值

去年的商业地产市场，办公楼增长创新高，前三季度全国商品房销售面积为1.6亿平米，同比增长10.3%，总量达达9万亿，同比增长14.6%，住宅面积和住宅销售额增长了7.6%和11.4%。办公楼面积同比增长了32%，销售额同比增长了25%。商业营业性用房的面积同比增长23%，销售额同比增长了30.8%。可以看出商业营业性用房以及办公用房这两项特别的指标，同时超过了住宅地产。

国内的商业地产市场进入到库存增大，并且市场分化非常严重的阶段。

整个市场呈现出供过于求的形态。

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中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云此前在演讲中指出，2017年购物中心开发热点城市以华东、华南为主要增长区。但是随着新零售、新品牌的市场进入，一线城市发展的情况总体向好，二线城市明显出现一个供求失衡的问题，三四线城市就问题更为严重，整个商业经营的压力持续增大，同时空置率大幅回落的情况可能性比较低。

与此同时，写字楼方面一线城市随着金融业、科技、联合办公空间等等的出现，一线城市的写字楼市场比较繁荣，二线城市的估值也在不断地上升，供求平衡逐渐倾向于需求端，商业地产市场较为繁荣。

在这种市场情况下，商业地产进入了一个重质量、减速度的时代，轻资产运营谋求新的发展。快速的市场发展和目前我国的商业地产的同质化、运营水平的低下、粗放管理是不相适应的，在这种情况下，商业地产的可持续性发展就会受到一定的阻力。所以商业地产进入存量时代已经成为一个不争的事实，挖掘持有物业的价值成为商业地产开发企业如今的重头戏。

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创新业态产品培育商业地产新的利润增长
浅析商业地产证券化和REITs模式。模式|浅析|证券化|同比增长|特色小镇|商业地产---

创新业态丰富产品培育着新的利润增长点，成为发展的新的需求，商业运营从原来的后台走到前台，挑起了商业地产发展的大梁。

特色小镇、长租公寓、租赁式住房成为商业地产一个新风向标。今天每一个企业、每一个从事房地产行业的人都在遍地开花特色小镇当中进行着探讨，特色小镇在整个政策的激励下，可以看到以文化旅游、众创空间、商业街区为主要特色，这其中蕴藏着巨大商机。

多种金融创新的模式与商业地产进入了紧密合作期，成为商业地产可持续、理性发展的突破口。存量时代企业谋求发展，就必须谋求在资本上或者资产上相融合，才能达到一个市场的最佳融合点，商业、金融、资本前所未有地，紧紧地在现在走到一起，这是目前的市场特征。

新形势下调控中的开发企业融资压力会越来越大，融资渠道亟待拓宽，可以说长效机制在推进的同时，短期调控行为是绝对不会放松的。金融政策保持稳定、持续的增长，稳健、中性，有序地推动去杠杆。

所以现在看来，因城施策的效果越来越明显，政策局面将维持稳中偏紧的金融市场基调。对于房价上涨后后劲充足的二三线城市，随着市场调控开始，逐渐会跟进限购、限贷、限售、限价等等的政策，缓解对房价上涨的预期，稳定住房市场。

未来1年或者半年当中，房地产的融资渠道还是不会有很大的突破。所以说融资的压力会继续增大。新形势下，房地产企业可以说在与金融业的融合和结合中，促进房地产企业成熟稳健的发展。

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浅析商业地产证券化和REITs模式

商业地产证券化时代已到来。

存量时代亟需挖掘持有商业物业价值

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