黄山楼市已进入下半场,2018房价何去何从? |图片选自网络好久不见

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房价|下半场|何去何从|黄山|楼市|2018---

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好久不见，有两个月没有文章更新，作为专注黄山地产的公号，长期以来，我们一直坚持公正、客观的原创输出。

希望通过用我们的认知帮助更多的人对地产具有独立思考的能力。哪怕仅是从我们平台得到一丢丢购房理念的收获，也是我们存在的价值，更是我们前行的动力。

01/

本轮房价上涨的原动力

前两天和一个朋友聊天，问我黄山的房价能不能到2万，当然，他所说的2万指的是现阶段能不能冲到的高点，并非是考虑到经济增长若干年后货币贬值的价格。

其实这真的不是一个玩笑，更是代表着当下购房者的一种购房心理和一种对房价看涨的预期。

或许在购房者看来，关心的并非是能不能到20000的这个房价，而是当下这种普遍看涨的预期带给购房者内心所承受的恐惧、焦虑、无助和不安的压力，所以20000的数字并不重要，重要的是在当下能不能挤上这班高速列车，毕竟只有上车了才是安全的，才能真正感受到什么叫做"痛并快乐着"的真切体会。

这或许是当下购房者内心最真实的写照。

影响房价的因素很多，需求，土地，人口等都是考量指标，同时还有一个时刻存在的不确定因素叫政策导向，所以对于20000这个房价预期，此刻没有人能够给出定论。

只能用我们的认知做一些逻辑上的分析，帮助购房者在扑所迷离的市场中去审时度势，结合自身的真实需求在当下科学合理的配置不动产。

首先我们应该清醒的认识黄山楼市本轮上涨的原动力，只有探究原因才能给出对未来的评判。

短期内影响房价波动的是需求和货币。

需求的因素很多，常说的刚需，一二线限购的溢出效应，投机客，雾霾下的养老需求，高铁拉动等等，当然有这些各种需求组合的原因，但似乎又不能完全解释。

因为黄山现阶段房地产市场的火爆也只不过是全国三四线城市的一个缩影，所以仅从投资、高铁、空气等资源因素的需求解释起恐怕显得苍白无力。

基于全国三四线城市房价普涨的现象，首先建立在去库存的大背景下，我们把视野放大，分析本轮市场房价上涨的共性。

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2015年，在央行PSL(抵押补充贷款)的支持下，2015年后棚改货币化进程加速推进。

抵押补充贷款(PSL)，由央行2014年创设，主要为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本较低的资金。央行主要向国开行、农发行等政策性银行发放，它们再向地方政府提供专项贷款以支付棚改居民相关货币化安置费用，待土地拍卖后以土地收入进行偿还。

据住建部统计数据显示，2016年全国棚户区改造开工606万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.48万亿元。2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元。

PSL投入均为基础货币，考虑到棚改货币化安置主要集中在三线及以下城市，其实质就是央行通过PSL对三线及以下城市实行的大量而快速的定向货币宽松。

记得在2008年受全球金融危机影响，国家推出4万亿资金救市计划，而且这4万亿的资金重点流向了铁路，公路，机场等城市基建。

然而近两年约3万亿的资金定向流入楼市，大多流向三四线的房地产市场，不仅如此，还有民间资本等进入，恐怕早已超过2008年4万亿的经济刺激，所以如此庞大的、集中式的货币定向放水，已经让三四线城市的房地产市场处在一个前所未有的风口。

所以棚改的货币化安置对本轮市场的需求释放起到了催化剂作用，棚改将原本没有需求的人创造了需求，同时大量的货币定向流向房地产市场。使得大量资金沉淀在拆迁户手中，有人买房，有人炒房，也有少数人挥霍一空，推高了房价，拉动了地方投资，也促进了三四线城市的消费升级。

用互联网流行的话来说，只要站在风口，连猪都能飞起来，何况是只涨不跌还极具投资价值的的不动产呢?

对于这轮三四线城市房价的上涨，棚改货币化安置是原动力，实质上是"国家队"给力导致的现状结果。

02/

土地对房价的影响

纵观黄山楼市的2016和2017，市场所呈现的是由二手房领涨，到带动新盘涨，再到土地价格涨这么一个进化过程。当然这中间还穿插了限价、摇号，全款优先等诸多新的游戏规则。

或者有人说一些新兴的游戏规则有失公平，但我个人觉得黄山楼市在当下的市场秩序把控是值得肯定的。在黄山市场并没有出现像其他涨价城市诸如天价茶水费、号头费、开发商阴阳合同满天飞那样的乱象。

可能黄山也会有个例或者苗头，但都被遏制。一是给黄山房管的当局者点赞，在限价市场维护良好的市场秩序。二是博大精深的徽州文化所孕育的黄山市民的优良基因，在市场乱局中并没有表现出资本的功利和血性。

正因为如此，2017年黄山楼市在限价政策的管控下，新盘市场从年初的6000+到年末的9000+，始终没有突破10000的大关。到了2018年初，随着栢悦山13000的开盘价才攻破了最后的防线。

限价之所以表现出如此的差异，其主要原因还在土地价格导致，在2017年黄山房地产市场所推出的新盘由于开发商前期的拿地成本较低，拿地时间大多在2016年或以前所拍的土地，土地价值较低，新盘价格始终被政府限制在一个被公众预期的范围之下。

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所以在2017年，市场所售新盘的土地价值都还处于上一个周期的地价，处在低地价成本时代。

但2017年楼市的火爆加速了新一轮的土地增值。比如天目药业地块栢悦山项目楼面价高达6187元/平，金太阳置业竞得的屯光城府地块楼面价更高达7500元/平，所以2018年，按照开发周期新盘市场会陆续有2017年的地王项目上市，因此新盘价格也会进入新一轮的上升周期。

从限价管控来看，2018年高地价项目过万已是定局，对于前期的低价地项目可能依旧只能仰望星空。在如此特殊时期，每一个城市都有一个相对允许的均价体系。

如果按照均价的平均法则来看，高备案价的天平一定只会向高地价楼盘倾斜，从利润点上来看，低地价楼盘在当下只是赚多赚少的问题，通过限价更利于调节城市的均价体系。如果将高地价项目限制的没有利润可投，是完全不利于后期市场的循环。

2018年的楼市，正处于一个低地价土地向高地价土地过度，这轮在不同时期的土地价值在相同空间内的价格博弈，随着时间的推移，低地价楼盘也会慢慢的去化完毕。

对于购房者而言，正处于一个从上一个周期到新的一个周期的转变，房价也逐渐被区域地王拉动，不仅如此，2018年的土地供给已经拉开序幕，如果把2017年的土拍看做小小疯狂，那么2018年的土拍也许才是刀光剑影。

遗憾的是当我们正拼尽所有力气挤上这末班车的大门正在慢慢的关闭，黄山楼市下半场的较量也许才刚刚开始。因为土地才是对房价起到决定性作用的。

03/

模糊不清的未来

以上粗略剖析了本轮房价上涨的诱因和近期土地与房价的关系，房价短期主要靠供需和土地，中远期看人口。对于当下一切，我们都愿意相信都是乐观的，也是美好的。我们总善于用最短的时间站上最高的高度，以最快的速度冲向终点。

这一轮的房价的确是涨了，比想象中来的那么热烈，但需求也的确被提前透支了。但也不能忽视猛药过后总会伤身。

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市场一方面带给我们无限的惊喜，同时也未来留下几个迷局?

基于本轮市场"爷爷都帮孙子的房买好了"的需求提前透支下，面临二线城市抢人大战加速三四线城市人口流失的趋势下，住房不炒的长效机制关于房产税、租售同权又以何种方式落地?未来的刚需在哪?接盘侠又是谁?

这并非对房产的悲观，也不是不鼓励买房。首先购房者在做购买决策时需要具有更深的认知水平，要了解城市未来的发展方向，也要明白什么叫做需求升级和产品升级?不仅要在宏观层面选对区域和楼盘，也要在微观层面选对楼层和户型。

第二，在购房动机上要多一些自住需求，少一些投机冲动。把自住需求放在首位，其享受的区域配套，楼盘品质和物业服务都是与自身息息相关的，毕竟生活是自己的。

第三，除了地段、地段、地段之外，还需要增加一个产品力。当遭遇到本轮市场的价格峰值之后，当房子不再好卖，则流动性大于增值。未来同地段的产品流动，产品力将是决定流动性快慢和价值的关键因素。

如果对流动性不够深刻，看看当下的商铺市场，一些烫金地段的一手商铺还能勉强交易，二手市场的商铺交易基本处于冰冻期。

当下的二手房市场是10个人抢1套房的卖方市场，也许未来市场是1个人挑选10套房的买方市场，其流动性是不可同日而语的。

对于这么一个模糊不清的未来，现在谁又真的在乎呢?假如哪天市场抛弃你，是不会和你提前打招呼!

2018，购房者挺住!开发商稳住!

本文到此结束了，如果你身边有买房卖房的亲戚朋友，不妨把此文获得的只是分享给他们，随着时间的推移一定会有人感激你!

(本文图片选自网络,文章来源微信公众号【黄山房参谋】)

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