总量天花板时代，保利的变与不变! 登顶易

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登顶易，驻顶难。

2017年，全国商品房销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%。

业界普遍认为中国房地产总量在15万亿这个规模上，假如为真，增长的天花板已经不远了。如果掉头向下，情况恐怕就不那么乐观了。

在城市分化、总量天花板明显、增量缓慢的市场行情下，房企要想继续发展，只能是改变过去单纯对规模、对速度的追求。

这种变化从今年头部房企阵营的年报可以看得出来。

作为龙头老大的万科已多年不谈规模了;许老板旗下的恒大，在去年登顶之后，也开始降杠杆，求利润，求有质量的发展;而中海一直都强调质量与利润并重。

刚刚发布年报的保利地产，则用“一主两翼”战略的深化与发展，宣告自己的坚持与改变。

“一主”，指的是“房地产开发经营”这个主业。1992年成立以来，保利就锚定房地产开发，主业占比始终在95%以上。

“两翼”，则指的是“地产+金融”和“社区消费服务”。

在2017年，这一战略并没有发生根本性的变化。

&.第一个不变，体现在保利对成长的追求上

年报显示:

2017年，保利以3092亿元的签约销售规模稳居行业前五，同比增速达到了47.2%，优于行业34个百分点;市占率达到 2.31%，较 2016 年扩大 0.57 个百分点，市场份额稳步提升。

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另外，保利地产以13.5%的净利润率实现了156 亿元的归母净利润，同比增幅达到25.8%，一扫前两年的疲态;

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众所周知，2017年，房地产行业历经空前严厉的调控，行业整体销售增速放缓。保利总体规模和盈利上能有这么快的发展，一来是得益于行业集中度提升带来的龙头效应，二来也是由于巨量和优质的土地储备。

年报显示，积极的土地拓展为保利地产储备了丰厚的土地资源。截至2017年末待开发土储面积高达9090万方，可满足未来2-3年的业绩需求。

&.第二个不变，体现在保利在城市布局的选择上

可以发现，保利的土地储备，绝大部分都位于一二线城市。

事实上，如果不是坚持核心城市战略，保利的规模可能扩张得更快。

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与一些房企向三四线城市盲目扩张不同，保利忍住了扩大规模的诱惑，继续以一二线城市为核心发展房地产业务。

你可能已经知道了，在三四线城市的房地产市场，事情正在起变化，看似热火朝天，实则相当危险。房企用以止渴的，不一定是远处的梅子，也有可能是致命的鸩酒。

要实现高质量的发展，一二线城市才是出路。

根据年报，2017年，保利房产销售的82%来自于一二线城市，持续深耕的三大核心城市群占比近70%。土储中一二线城市占比也达到了达到63%。

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围绕地产主业展开的“两翼”业务，保利也都围绕北京、上海、广州、武汉等地区中心城市来进行。

&.第三个不变，体现在保利对两翼业务的坚持上

房地产金融方面，保利旗下有“信保基金、保利资本、养老基金”三驾马车并驾齐驱。

“地产+金融”可以说是资金优势与地产资源的天作之合，以小撬大，助力公司主业规模扩张及业绩增长。

保利2010年设立旗下首个房地产基金以来，管理规模持续增长，2017年末累计管理规模已达785亿元。

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而国内首单房企租赁住房REITs的成功发行，更打开了保利资产证券化的长远布局，为其融资打开了更多想象空间。

社区消费服务方面，公司通过挖掘业户资源的消费需求，致力于成为涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综合服务商。

例如，保利物业已成功登陆新三板，2017年末合同管理面积超过1.7亿平，其中2017年新增外拓面积达到2379万平，同比增长52%。

物业的经营业态在传统的住宅物业、商业物业基础上，完成高校、政府、工业园区、医院等业态布局。

光“不变”还不能解释保利2017的华丽转身。

如果说对核心战略的长期坚持体现了保利的初心不改，那么对这个战略与时俱进的丰富和培育则体现了保利自我变革的决心。

“一主两翼”可以说是保利战略航母的龙骨，为了能航行更远，它围绕着龙骨对船体进行了多处翻新。

十九大以后，我国的主要矛盾变成了人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

简单地理解，不能一味求量，也要求质。

体现在楼市，这就要求房企不能像过去一样单单拿地建房卖房了，还得成为人们的生活服务商。

所以你可以看到，行业龙头万科在传统住宅业务稳步发展的同时，有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时，多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

简单的解释，这其实就是一个生态圈，从地产出发、向外延伸的生态圈。

在打造生态圈这件事上，作为央企龙头房企的保利，也赶了个早集。

围绕社区庞大的客户资源，保利在社区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面均实现了突破。

比如，作为最早涉足养老地产的开发商，保利已在北上广等多个城市落地了长期照护机构、社区居家养老小微机构、健康生活馆项目。

商业经营方面，保利旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米，目前已在武汉、长沙等6个城市实现了自主购物中心品牌的输出，在兰州、郴州实现了自主酒店品牌的输出。

这些和生活息息相关的服务布局，都是保利生态圈的一部分。这个生态圈以住宅为核心，以信保、养老基金、REITs等金融工具为基础，最终以全方位式的服务来盘活。

最终的目的，不用说你也知道，是要“满足生态圈中人们的美好生活诉求”。

&.在“一主两翼”的主航道之外，保利也在寻找新的增长极

比如，合作和收购逐步成为保利最主要的扩张途径之一，2017年其拓展面积超过一半来自于合作和收购，这使得其变得更具开放性和多元化，一定程度上减少了风险:

1、2017年保利地产完成了对中航工业旗下房地产项目的整合，在大型资产包的收并购上体现了极强的整合能力。

2、去年12月，保利地产的股东大会高票通过了以现金方式收购保利(香港)控股50%股权方案，并公告称未来境内新增的房地产项目均由保利地产为主进行开发。这意味着可以进入深圳、苏州、济南、云南等原未覆盖区域，按上述区域现有市场规模3%的占有率算，每年额外增加500亿签约。

3、在2018年1月份，保利地产公告了其与老牌房地产顾问代理公司合富辉煌合作，未来双方将成立合资公司接手保利投顾及合富旗下一二手代理业务。

内部激励方面，2017年保利推出了员工跟投计划。在2018年，第二期股权激励也将入行权期。公司的发展和核心员工的利益紧密结合，在市场化长效机制方面又迈进了重要的一步。

作为央企，保利在融资、品牌、资源获取方面有独特优势，又通过内部机制变革让企业内部激荡活力。对于继续向前，保利是认真的。

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