告急!库存暴跌52%!肥西房价火爆的原因找到了…… ABCDFGHJKLMNQST先曝光一组真实房价数

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先曝光一组真实房价数据:

2018年1月份以来，合肥全市成交均价"温水煮青蛙"的来到1.54万/㎡，但新房供应均价已经跳涨到17073.16元/㎡(数据不包括肥东)。

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市区范围，政务区、包河区、庐阳区供应均价都超过2万/㎡，政务区最高，达到24655.94元/㎡。

县域范围，肥西孤峰突起，新房供应均价15878.16元/㎡，比瑶海区1.18万/㎡和新站区1.26万/㎡高出3000-4000元/㎡。

穷在闹市无人问，富在深山有远亲。对于"追涨"这件事，人们总是乐此不疲。

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拿肥西为例，从去年8月份开始，新房库存量一路下跌，3月份库存仅剩1149套，几乎被抢空。考虑到新房分级备案，真实库存量可能更低!

因为新房库存紧张，很多购房者转战二手房市场，导致二手房价格被动上涨。3月份肥西二手房挂牌均价1.65万/㎡;后期即将入市的新房，预计价格也为维持在1.5万/㎡左右。

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由于市区限购，三县的热度一直处在相对高位。关于在肥西、肥东、北城如何买房，我整理了一下我的看法。

NO.1

区域选择上:肥西>肥东>长丰

首先是在区域的选择上，现阶段，肥西>肥东>长丰。

肥西22000套新房入市，二手房预期下降

在三县当中，肥西距离西南核心区最近，潜在客群最多。

目前2个显著的问题在于:新房房荒滋生的5成首付、全款、号头乱象;二手房价格长期高位。

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不过，这2个问题在今年都会得到缓解。

1、根据合肥市2018年供地计划，肥西将有1650亩居住地块出让，足够建造2.2万套房，并且绝大部分地块集中在上派和桃花2个主城区。预计这些新房的入市价格在1.18万/㎡-1.5万/㎡之间。

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2、在二手房方面，繁华大道板块1.5万/㎡，禹洲华侨城周边1.6万/㎡。低价新房大批量入市，二手房客户分流，房主价格预期会下来。

3、升值空间方面，主要看2个信号，一是地铁3号线延长线和4号线延长线的修建;二是撤县化区何时实现。

从基础配套、城市界面、居住氛围、绿化生态角度看，肥西相对来说更有优势。如果和长丰、肥东的价差不足2000元/㎡，首选肥西。

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肥东、长丰基本面相似，地铁为王

肥东和长丰的对比上，基本面相似:和老城区接壤;"1-4-7"城市规划的片区级中心;大型商业刚刚起步;住宅品质开始攀升;房价洼地。

在房价的边际效应上，地铁是最关键的决定量。

1、肥东规划有地铁2号线延长线和地铁6号线(规划中)，属第三轮地铁规划。2号线可以换乘1、3、4、5号线，是合肥价值感最强的一条线路，可快到达市中心、政务、滨湖。

目前肥东2号线延长线周边布局了多个品牌房企，除去万科未来之光1.67万/㎡，其他项目售价在1.05万/㎡-1.3万/㎡之间，性价比较高，选择空间也非常大。自住之外，具备一定的投资潜力。

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2、长丰规划有地铁8号线，同属第三轮地铁规划。

房价中位线高于肥东，买房成本高出。除恒泰阿奎利亚、奥青城等个别项目之外，新城北宸紫郡、华地森林语、中铁建悦湖国际、祥源玖悦湾、万科双盘的价格都在1.17万/㎡-1.48万/㎡。

除自住性质的地缘性客户之外，整体的投资潜力相对较弱，但是北城万达附近的低价笋盘同样值得关注。

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NO.2

时间节点上:看好就买、别犹豫

当下合肥的市场基本面是--稳步上行，而且基础很稳。

从今年开年到现在，合肥的整体市场度过了最清冷的低谷，行情是在上行的，前期涨幅过快的区域或在平稳走量，比如新站烈山路、少荃湖，或在集中清盘，比如瑶海龙岗。

案场，置业顾问冷淡了;朋友圈里，鼓吹买房的少了;算价格时，折扣优惠收紧了;大部分热盘，开始玩高首付了。

这都是市场上行的典型标志。

所以，不论是自住还是投资需求的人群来说，万不可等待。

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因为，合肥的市场基础长期很稳，原因有四:

1、合肥单核城市的现状不变，城市基础日益变好，对于6200万安徽人的吸附力只强不弱;

2、人才政策即将出台，限购门槛变相降低，购房人群还是只多不少;

3、低价盘清盘后，高价盘迅速接力，不给买房人反应的时间。

4、利率上浮。现在合肥工行、农行、建行、交行等国有银行首套房贷的利率上浮15%-20%，二套大都上浮了20%以上，后期可能还要上浮，等不起。

好消息是，目前上行趋势才刚刚起步，看好之后，不要犹豫，尽快入手。

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NO.3

非地缘性客户，不要买三县的大房子

选择在三县购房，尤其是肥东、北城购房，因为价格相对较低，所以，一定会面临一个大问题--

40万的首付，足够买90㎡小三房，也可以买110㎡的四房，你会怎么选?

不要犹豫，就选90㎡小三房。

原因有三:

1、后期置换，小三房更有优势。

对于一个家庭来说，无论是三县90㎡的小三房110㎡的四房，这都不是终点，未来一定会有换房需求。而你的接盘侠，基本都是当地的刚需，小三房往往升值更快，更容易出手。

2、现金为王，确保现金流，即使不多。

90㎡和110㎡，首付差10万以内，但月供要多出1000-1500。不论是一次性投入，还是长期的贷款支出，都不利于现金积累。要知道，这些现金，就是你以后换房的资金。

3、你不会在三县逗留太久。

目前迫于限购和飞涨的房价，暂时性落户三县的刚需，你不会在三县逗留太久。最现实的因素是，孩子的学区如果一直在县城，是上不了市区的好高中的，即使成绩再好。

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NO.4

这些项目可以重点关注

1、肥西:高速时代御府、新华九龙首府、丽丰铂羽公馆、城建琥珀御宾府、华南城。

绝大部分都是沿线地铁盘，高速和城建价格未出，格调较高，华南城是目前肥西最便宜的项目，9000+/㎡。

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2、肥东:万科红、碧桂园新城十里春风、新城吾悦广场、中海城、蓝光公园1号、金鹏珑璟台。

几乎清一色的限价地铁盘，品牌物业也很不错，同样是肥东目前关注度较高的几个项目。碧桂园、新城、金鹏价格未出，其他项目在10450元/㎡-12500元/㎡之间。

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3、长丰:新城北宸紫郡、万科公园大道、万科苏高新中央公园、都荟上城。

价格在1.2万/㎡-1.48万/㎡之间，新城北宸紫郡靠近庐阳，附近规划北城万达和地铁8号线;万科双盘和碧桂园处于北城最热的双墩板块，品牌房企的集聚效应较强。

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NO.5

结语

最近有朋友准备在肥东买房，自住和投资对半，看房一次就认筹了。他的心态可以参考:

1、买套房自己住，涨了更好，接盘了也有心理准备，反正我需要一套房。

2、相信自己以后有能力换房，选择三县只是暂时的选择。

3、年纪在长，房价却不等人，能买得起就买了。

有买房问题，可以加我微信，交流探讨:

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