谁吞噬了首开股份的利润？
首开股份董事长潘利群
乐居财经 温姑娘 北京报道
“
凭借着在北京市场的历史和地位，公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。
“
首开在年报中再次明确北京对于公司的重要性。那很可能因为吃过
“
离开
”
的亏。
4
月
13
日，首开股份发布
2017
年年报。公司
2017
年实现营业收入
366.8
亿元，同比增长
22.7%
；公司股东的净利润
23.6
亿元，同比增长
24.3%
，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润只有
10
亿元，同比减少
35.8%
。
首开近年表现一般。2014年～2016年，首开营业收入持续在300亿上下徘徊——208亿、236、299亿——似乎遭遇“200亿魔咒”。在推崇规模与速度的房地产行业，三年13%的营业收入增长无论如何也谈不上亮眼。2017年，营业收入同比增长23%，盈利能力却在走下坡路。
为达到规模效应，首开选择南下，受制于利润，首开又不得不
“
回京
”
。难言成败，市场总在起伏中给人教训，或轻或浅。
2018千亿从哪来？
在新一轮调控周期开启以来，北京制订了全国范围最为严格的调控范本，相继出台
20
余项楼市调控政策，同时在人口控制规模、京津冀产业转移等效应下，市场热度持续回落。
根据统计局数据，
2017
年北京市商品房销售面积和销售金额累计同比降幅分别高达
47.60%
和
38.70%
。
对于政策带来的阵痛，深耕一二线城市的首开感受最为明显。
公司公告数据显示，
2017
全年实现签约销售面积
295.04
万平米，同比减少
0.64%
。实现签约销售金额
691.90
亿元，同比增长
9.65%
。
2017
销售面积和销售金额同比增速较
2016
年分别放缓
42%
和
83 %
。
除了在京的销售放缓，首开进驻城市多为一线城市及热点二线城市，
2017
年，在严厉的调控政策下，商品房销售面积及销售额同比下降，占全国的比重降低。从具体城市来看，北京、上海、天津、杭州、苏州成交量较去年均下滑，且下降幅度均大于
10%
。
据克而瑞数据统计，公司
2017
全年流量销售金额和权益销售金额分别位居全国榜单的第
33
和
34
位，较
2016
年分别下滑
16
和
11
位。
房地产销售市场自
2016
年
10
月起陷入
“
寒冬
”
，一线城市和中高端住宅成为
“
重灾区
”
，深耕一二线城市的首开对于市场毫无怯场之意，并表示
2018
年销售要冲向千亿。
2018
年公司全部项目计划销售面积
333.28
万平方米，销售签约金额
1,016.50
亿元，回款
727.39
亿元。
首开的底气来自两方面，一是首开股份实际控制人为北京国资委。公司深耕北京
20
余年，在北京具有丰富的开发经验和资源优势。目前，首开北京的建项目
50
个，总可售面积约
737
万方，其中可结算面积
565
万方，保障性住房
122
万方，项目是稀缺性较强。丰富的土地储备，诸多龙头房企都望其项背。
二是，始于
2010
年的南下战略，但扩张步伐缓慢，业务重点分布在苏州、杭州、福州、厦门四个城市。
2015
年启动快速进攻南方市场，重点在华东、华南地区拿地。根据公告，目前公司在南方地区在建项目共
43
个，布局超
20
个重点城市，总可售面积约
1186
万方。
华泰证券报告测算，首开当前二级项目可结转的总货值约为
4234
亿元，权益货值约
2950
亿元，总货值满足未来
7
年的结转需求。
永续债侵蚀利润
对于首开这样的北京地方国企而言，扩大射程范围，将是提升公司规模瓶颈的重要途径。随着首开股份近年来在京外地区的大力布局，这些区域的业务在公司中所占比重不断提升，但规模却增长缓慢。
回看
2016
年，绝大部分房地产企业在当年都收获了丰收年。据中原地产研究中心统计数据显示，选取
96
家房企的平均净利润率作为样本，
2015
年为
9.69%
，而
2016
年为
9.73%
。
96
家中，净利润上涨的企业达到了
73
家，占比高达
76%
。
但首开归属上市公司股东的净利润却在
2016
年出现了
-8.7%
的下滑。归属于股东的扣除非经常性损益的净利润更是达到双位数的滑坡，
2017
年，这一数值更是下降了
35.79%
。
在过去两年，首开在外地的大手笔购置土地令人印象深刻，制造了一场场地王盛宴。
2016
年，首开拿地总价
419.54
亿元，新增土地储备
257.55
万平方米，其中京外拿地占比达
95%
。近几年投入力度较大的福州、杭州、厦门、苏州等核心二线城市，其房价最近两年都经历过明显的上涨。
2016
年京外营业收入超过北京地区达
54.8%
。
规模效应下的激烈土地增储行动伴随的都是痛苦，其中一个结果便是一大部分归属股东的净利润被高额利息所侵蚀。
2017年首开永续债有近80亿元，未计入永续债情况下，资产负债率达80.59%，已超过市场界定的80%红线。而2017年末将永续债计入债务之后首开的资产负债率达到114%。
近两年首开大量发行永续债，尽管
2016
年首开已偿还了
40
亿元永续债，于
2017
年一季度再次发行永续中票
30
亿元、扣除发行费用后增加
29.85
亿元。
报告称将于
2017
年下半年归还永续债
20
亿元，其他权益工具期末余额为
79.85
亿元，为此首开每年将支付
4.14
亿元利息，这部分利息也将影响其净利润。
2017
年归属于上市公司股东非经常性净利润也仅有
23.6
亿元。
庆幸的是，拥有国企背书的首开永债续水平低于同行为
5.1%
，远低于正荣的
7.5%
。克而瑞分析称，永续债往往是前
2～3
年利息成本相对较低，此后则会大幅上涨，如果房企有足够的存量以及销售规模，在
“
低息期
”
内偿尽债务还是可以实现的，但对于其他中小房企而言依旧需要谨慎选择。
可以明确的是，积极的南下布局、上涨的二线城市房价，并没有为首开冲高利润做出贡献，反而进一步削弱公司的盈利能力。
2017
年首开新开工面积
560.31
万平方米，同比增长
111%
。其中，在京项目仅占
15%
，在京外项目占比达
85%
。在京项目的毛利率从
2015
年的
51%
下降于
2017
年的
38%
，虽然在京项目毛利率在下降，但仍高于京外项目
10%
。
回不去的北京
在看到规模增长缓慢，净利润与毛利率进一步下降的危险关头，首开选择调转船头，回京。
根据
CRIC
统计，首开
2017
新增土储成交总价
870.05
亿元，京内项目占比高达
75.76%
。公司投资拿地强度
(
当年土地投资金额
/
销售金额
)
处于近
5
年最高水平，关键在于去年拿地核心回归北京地区。
据年报披露，全年共获取新增项目
27
个，项目建筑面积共
399.70
万平方米。其中北京获取
16
个，项目建筑面积
255.98
万平方米。成都、厦门、天津、廊坊、苏州、无锡、杭州、南京获取
11
个，项目计容建筑面积
143.72
万平方米。其中在公开市场获得的项目均以地王等高价项目为主。
在2018年的新开工计划中，首开战略钟摆偏向北京，恢复2015年前常态：京内项目占比51.4%，京外项目占48.6%。
即使回京，还有更大的挑战在后面，
2018
年调控持续下，不论是官方的
70
城房价数据，还是新建商品房开工量等数据，都显示出了当下楼市，正处于明显的下行趋势。
2018
年
1～2
月份，公司共实现签约面积
23.98
万平方米，同比降低
46.5%
；签约金额
60.1
亿元，同比降低
49.26%
。在这样的楼市调控环境下，首开冲刺千亿的目标难言无忧。
对于首开而言，要强大必须要扩张，要扩张免不了要离京，京内京外间的平衡，不只是区域间的布局那么简单。一旦天平倾斜错，脱离的不只是发展的速度，更有被甩开排位的危险。
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