谁能杀死快周转？最近几天

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谁能杀死快周转？。杀死|开盘|明源|房企|地产行业---

最近几天，快周转成了地产行业的热词，大家都在讨论这个，据说有朋友为了辩论相关话题，最后打了起来……

好多粉丝找到明源君，希望明源君说说自己对快周转的看法。

在明源君看来，3个月开盘还是6个月开盘不是本质问题，五十步笑百步更没有必要。

其实只要是做快周转的，都巴不得越来越快，6个月开盘的，本来也想3个月开盘，只是能力达不到而已。

明源君今天主要说3点：

? 房企做快周转实际是被逼的，有3把刀悬在房企头上。

?慢不一定好，快不一定坏，房子只有性价比的问题。

?杀死快周转不是不可能，之前在少数城市差点就实现了，以后要实现得满足4个前提。

下面明源君详细来说。

是谁逼着开发商做快周转？

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有3种力量

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你可能会说，开发商都是自己确定节奏，怎么可能有人逼他干呢？

其实不然，有3种力量，逼着开发商做快周转。

一、对政策、周期等变化的恐惧

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有一个项目，前期规划得很好，按照当时的市场行情完全能畅销，但是却在施工一半的时候，遭遇了调控等政策，客群发生改变，于是滞销，几年都卖不出去。

这不是个案，有的房企，因为类似的项目太多，而破产或者被收购。

快周转，是将变化的风险降到最低的一种方式。

房子卖光的那一刻，风险消除，种种不确定性都不存在了。

二、借的钱太贵，拖得越久亏得越多

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有一段时间，有些国家为了刺激经济，贷款利率很低，零利率乃至0.5的利率都有，如果拿到这么低利息的钱做地产开发，慢一点压力也不会很大。

可是现在，我国少数开发商因为评级不高，借的钱利息到了15个点以上，低一些的，很多也有7、8个点，这么贵的钱压在项目里，拖得越久，赚得越少，还有亏本的可能。

三、马太效应严重，必须拼规模，上规模必须快周转

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地产行业的马太效应，是越来越严重的，有规模就能借到便宜的钱，在拿地的时候更有优势，综合成本更低……没有规模，可能利润越来越低，越来越难，最后做不下去，被收购。

所以，所有房企都在拼规模。几百亿的都在冲千亿，千亿的在冲几千亿，几千亿的怕后面赶上，还要进一步扩大规模。

上规模就要加杠杆，用别人的钱为自己赚钱。加杠杆与快周转是不可分割的，周转越快，撬动的规模越大，风险越小。

一旦企业上了规模、加了杠杆，只要操作得好，5%的利润相对于自有资金来说，就相当于100%的利润。

如果同一笔钱，一年里先后做了2个项目，规模当然比只做一个项目扩大了一倍。

综上所述，快周转给房企安全感，而对安全的追求，是人性的基本需求，也是老板的基本需求；而企业的源动力就是对利润的追求。

所以，房企被逼着做快周转，也就好理解了……

那么，快周转有没有可能诞生“好产品“呢？

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慢不一定好，快不一定坏

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关键在于性价比

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有人可能不同意明源君“慢不一定好“的说法，认为”慢工出细活“。

其实地产行业最慢的，是烂尾楼，一慢下来，就是10年。你会买吗？

你认为明源君偷换了概念？你说的是正常状态下的？我们来看下常态……

在一个四线城市，面对面的2个项目，甲项目是品牌开发商开发半年就开盘的，乙项目是本地小开发商修了2年开盘的。甲项目比乙项目每平方还贵500。可是甲项目很快卖光了，乙项目还剩了一半。

要知道，买房子的都是本地人，他们不知道哪个盘花的时间更多么？他们是傻子么？当然不是，他们是觉得甲项目更好。

问题来了，甲项目为什么给人感觉更好？

因为，它复制了之前几百上千个项目的成功经验。从园林到户型再到动线，都是直接复制成功项目，施工过程管理经验也都是复制的。而乙项目，从头开始，水平当然有限。

你认为明源君又偷换了概念？

你说的是同一个开发商，如果肯花更多时间，一定能做出更好的产品？

你认为，复制之前的成功产品，虽然没有风险，但是也没有个性，太单调？

你说的是对的！

可问题在于，客户真的愿意为更好、更个性化，但是也更贵的房子买单么？

前2年，地产行业曾经流行“户型众筹“的概念，也就是说，一栋楼里，每家都自己提设计需求，然后房企去实现。

有的房企真的去尝试了，最后发现：

在同一栋楼里装50个户型，理论上是可以的。但如果这样，每家的房子都很贵，是一般房子的2倍……最后前期参与户型众筹的人最后都不愿意买单。

每家设计自己的房子，看上去很美好很艺术，但是也很贵，大多数客户看重的还是性价比！

某以品质著称的房企，进入东北某城市，花1万/平方的成本做项目，精雕细琢，开盘想卖1万3的价格，结果客户都认为产品很好，却都不愿意买。为啥呢？周围平均房价才5000多，最终，这个项目以7000/平的价格甩卖了2年才卖完！

所以，产品再好，也要市场买单才行。

明源君认为，对于房子来说，没有绝对的好坏，只有性价比的问题。

最后的问题也并不在于3个月开盘的快周转，而在于：

为什么没有人做建造周期更长、性价比更高的房子，来打败3个月开盘的项目？

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杀死快周转的4个前提

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其实，杀死快周转的可能性，之前在某一线城市是出现过的。

当时，房价已经到了一个高位，而高端需求也大量涌现。于是出现了与快周转完全相反的一种模式：

放慢速度，多花时间和精力，充分挖掘土地价值，只要客户能够接受，就敢多投入时间和钱做好项目。

以一个项目来举例，这种模式的核心如下：

? 如果做快周转，6个月开盘，这个项目能卖到每平方5万，毛利1万。

?放慢节奏，仔细琢磨，提高项目品味，2年以后开盘，项目可以卖到每平方10万，覆盖掉财务成本等之后，每个平方还能有毛利4万，是快周转的4倍，即使算上周转次数等因素，也还是多赚了。

但是，随着限价政策的推出，上面这种模式消失了，因为：

既然不管多久以后开盘，能卖得价格都一样，那当然越快越好。

那么，以后，快周转模式会被消灭么？明源君觉得，在一个城市，如果同时实现了以下4个前提，就有可能：

1、现房销售

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目前已经有部分省市在试点现房销售。

预售制下，开发商提前拿到预售款，可以用1个亿的资金撬动10个亿甚至更多的资金，滚动开发。现房销售后，开发商没法这么玩了，资金周转和使用效率也将降低，开发资金使用成本相应提升。

2、买房人越来越成熟，愿意为雕琢的时间买单

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如果买房人越来越专业，就一定能发现1年开盘和3个月开盘的房子的区别。并愿意为更好的房子花更多钱。

如果“慢周转“投入的时间和成本，都有回报，房企也就不会再纠结于”快周转“了。

3、限价令部分取消

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这是2实现的前提。

4、本地房屋供给充足

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只有供给充足，客户才有选择权。

如果房子本来就不够，那么，不管做啥项目，用几个月来做，都会被抢光的。