未来房价可能会跌成狗屎作者：丰禾刀过往这么多年

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作者：丰禾刀

过往这么多年，房价的大幅上涨，我认为主要来自四个因素

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1、制度性红利

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主要是商品房制度的发展。过去很长一段时期内，中国城镇住房制度主要是实行公房与单位建房实物分配制度。房子不是商品，没有流通，市场没有发展起来。一旦房子成为商品，可以自由流通，市场培育起来，过去几十年对房子的需求就被激发出来了。无论男女老少，居者有其屋，中国人的这种思想，导致了需求的急剧扩张。

2、大迁移、城镇化的发展

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大量的农民从农村进入城市，欠发达地区的人向发达地区迁移。新的移民带来了住房的需求，因此人口流入多的地方房价先起来，发达地区、一线城市房价先起来。近几年，随着城镇化的继续深入发展，二三线城市也发展起来，房价也随着经济的发展而升高。

3、货币超发。

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货币超发导致货币的实际贬值，不动产成为保值的最佳工具之一。越多人认识到这点，房价越上涨。

4、供给不足。

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过往几十年房子的非商品化，导致了房子的供给相对不足。房子的建设又有一定的周期，不像快速消费品能迅速增加，因此在相当长一段时间内，房子的供给，特别是质量好的房子，供给是不足的。

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从上个世纪90年代开始，经过20到30年的发展，今天，整个房产的供需已经发生了很大变化。

需求方面，

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制度性的红利基本耗完

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。愿意买房，有钱买房的，在过去30年间，基本都买了。现在主要是新的家庭，改善型的需求。新家庭的需求，在人口红利逐渐减少的今天，需求也在变少。

城镇化的发展也出现了一些新的趋势

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。特大城市开始限制人口，如北京、上海等地。城市群成片出现。如珠三角、长三角等地。人口有可能出现从极端密集向周边疏散的方向发展。特别的，由于交通工具的发展，高铁、高速路等让城市之间的距离不再遥远。上班在A城市，住在B城市，或者在城市的一边上班，然后住在城市的另一边，都成为司空见惯的事情。由此，人口流向城市周边。

货币超发方面

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，有一定人为因素，政策因素，对房价应该有一定支撑作用，但是这一两年来，M2增速大大减少，货币超发这个因素已经得到控制。

供给方面，

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我们的房子其实已经太多了

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。2015年的数据，全国房产空置率在22%到26%，美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

所以，现在的情况是，购房需求中，投机需求其实占了很大一部分。

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投机，就必然会带来泡沫，越大的泡沫就会带来越大的崩盘危险

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。

现在的泡沫是不是够大，我们看看租售比

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。根据易居研究院的数据，中国50座典型城市的租售比，厦门只有1%，北京1.4%，深圳1.5%，上海1.6%，广州1.9%。最好是哈尔滨，4.4%。静态来看，厦门要100年之后才能通过租房子把买房子的钱赚回来。即使是哈尔滨，也要22.7年。当然，租金是有可能会持续上涨的，但是城镇化趋势的改变，也可能导致某些城市的租金不一定有太大的上涨空间。

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从房价收入比来看是不是有泡沫

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，以90平方米为标准。即一个家庭需要不吃不喝多少年才能买到90平米的房子呢？

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其中，深圳最高，房价收入比是40.69，也即一个家庭不吃不喝40年，才能买一套房子。试问，怎么买得起？兰州这个比值是10.02，也要10年“不吃不喝”才能买一套房子。注意是“不吃不喝”！

从最基本的认识来看，我觉得房价已经是有很大泡沫了。市场假如继续快速上涨，只会加速泡沫的破裂。

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为了防止房价崩盘导致的金融危机，必须继续毫不动摇的做好去杠杆的动作，后面，随着经济的发展，随着租金的上涨，随着货币的贬值，逐步将房价的泡沫减少，这样，才能将房价泡沫的危害降到最低。

如若像某些专家所建议的，继续疯狂买房，总有一天，房价会突然崩塌，然后导致系统性的金融危机，金融危机继续助跌房价，那时，房价就真的会跌成狗屎！