还能买房吗?专家:买不起房你就买两套!借钱也买! 昨天(4月11日)下午

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还能买房吗?专家:买不起房你就买两套!借钱也买!。买不起|借钱|买房|房地产市场|房地产|专家|管清友---

昨天(4月11日)下午，博鳌亚洲论坛2018年年会“楼市:这次真的不一样”分论坛在博鳌亚洲论坛国际会议中心举行，经济学家管清友的一席话，引起了热议。

在谈论房价一环节中，管清友语气诚恳地奉劝在座的听众:

如果你觉得现在房价很贵，如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买。因为如果你嫌贵，十年以后更买不起。没钱就去借钱买，你得去买你买不起的东西。

主持人反问:“没钱的话借钱买吗?”

管清友很无奈:当然了。买房难道不借钱?

对于这样加杠杆买房，值得吗?正确吗?

管清友没有直面回答是还是不是，而是委婉回答:“你得去买你买不起的东西。”

对此，管清友今日在微头条发表言论称，传言太多，强调三点以正视听:

第一，支持房住不炒的，政府应该着力解决公平问题而不是效率问题。

第二，实事求是，不要意气用事。别听人忽悠说房价要崩盘。买不起的时候恰恰要全力多买。如果你不理解这句话，多看几遍。

第三，投资角度，一定要买自己买不起的东西。实话告说不好听。投资就是反人性的。

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以下为昨日管清友发言实录:

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管清友:它实际上是两种情况。一种是自持物业，自持的做长租是很不合算的。第二种是他从购房者手里面把房租回来，重新改造，这种是可以的。自持物业做租赁非常不合算，而且消耗非常大。

我说这个话可能有点刺耳，大家可能不愿意听，但我还是想表达一下。

第一，住房不炒这个态度是坚决支持，是对的，但是现在演变成要抑制房价作为目标，我认为这个取向是不对的。抑制房价最好的办法当然是给它规定下来，现在因为抑制价格导致很多统计上虚假的房价下降，实际购买价格根本就不是那么价，统计出来很好看，房价缓比下降，某个城市连续十几个月下降了6块钱，出现了这种情况。所以我觉得抑制价格这个取向是值得商榷的。

第二，中国一定会进入到一个租赁市场很繁荣的市场，为什么呢?是因为更多的人进入到这些大城市以后，他发现他确实买不起房，他只能租，这不是大家主观选择，是被动选择的。北上广深这些大城市，包括现在杭州、南京这些城市未来10-20年里一定会走纽约、伦敦这样的路子，我觉得这是一个城市规律，这也不是我们疏散大城市、疏解大城市能够解决的问题。所以今天如果你关心价格，关心房地产市场，关心这次为什么不一样，就是现在买不起的时候你就多买两套，我不知道大家理解我这个话没有?十年以前一个大学教授就是这么告诉我的，好久我才体会过来这个话说得是对的。如果你现在买不起，你就多买两套。

第三，短期之内政策环境、行业环境的变化对于价格，对于这个市场影响是巨大的，我们都需要承认。但是现在这个价格你也不要期望中国发生日本式的所谓的房地产泡沫经历20年的箫条，为了自己买个房，你想着国家怎么可以这样，但实际的经济规律也不支持，中国不会出现日本那种情况，中国的房地产市场也不可能和美国、欧洲，中国大陆的房地产市场，特别是大城市的房地产市场特别像香港地区，香港地区我个人评价，罗先生是老前辈，香港地区房地产市场是非常失败的，两极分化，社会矛盾加剧，穷人永远不可能买得起房子，中国大陆不能走这个路子。所以坚持房子不炒，坚持政府把居者有其所这一块做起来，兼顾公平是对的。

最后一个就是区域分化确实越来越严重，和原来我们传统的划分一线城市、二线城市、线城市已经不一样了，你要看交通基础设施，要看它的产业结构，要看它的申请专利数，这个城市有没有希望，这些方面大家都看着差不多。你说粤港澳大湾区也好，长三角、珠三角也好，南京、苏州这些城市也好，大家都看着差不多，大家觉得现在房价很贵，我劝你如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买，如果你嫌贵几十年以后你更买不起。

他认为，在楼市严调控的今天，中国房地产市场确实到了不同阶段。

九十年代末期开始进行住房货币化改革以后，经历了二十多年的发展，到今天这个阶段，供需两端本身也都发生了变化，原来的增长是斜率非常陡峭的增长，未来不管有没有政策的调控，增长的斜率本身也要放平，开始放缓。

但他也明确了，放缓并不是降低房价，这并非调控的目的。

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许多地方政府为了让数据好看一些，呈现出被抑制住的场景，虚报价格，所谓的统计价格与实际成交价格严重不符，只不过是为了明面上好看，例如某城市环比下跌了居然能控制在6元钱。

完整来看，他是这样解读房价的

1.中国房市不像以前的日本房产泡沫

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管清友表示，中国当下的房地产价格并非早年日本的房地产泡沫，内地尤其是大城市的房地产更不像香港。

2.国家严格调控的政策不会放松

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管清友表示，这次调控政策力度大，周期长，和我们以往经历的政策周期不大一样，对于房地产市场的影响是很大的。很多人猜，马上政策会松动，现在看不会。

3.房住不炒，房地产市场增长放缓

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“新一届中央政府对这个事情决心非常大，‘房住不炒’屡次在官方文件里提出来。”他坦言，未来不管有没有政策的调控，增长的斜率本身也要放平，开始放缓。

4.降低房价从来不是调控目的

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当然，对于将降低房价来作为调控目标，他表示反对。“现在抑制价格导致了很多所谓统计上的虚假的房价下降，实际的购买价格根本不是那个价……”

就在管清友“大放厥词”之际，老空军潘石屹也放出狠话，对房地产开炮:今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违基本常识。

他认为，中国的房价已经高的离谱，不久就会下跌。

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他的逻辑是，目前中国的租金回报率太低(租金回报率=年租金/房产当下总价格)以北京为例，北京目前的办公楼租金回报率是3%，住宅租金回报率1%，而正常的租金回报率范围应该是银行贷款利率+1%~2%。

目前各行业贷款基准利率4.9%，按老潘所言正常的租金回报率应该就是6%~7%，一旦实际租金回报率严重低于正常租金回报率，就预示着房价要下跌，反之要上涨。

他自己希望政府将过高的房价压下来，让租金回报率回到正常水平。潘石屹还解析了高房价的构成，土地成本和税金被地方政府拿走了，利息被银行拿走了，利润被开发商拿走了，只有房价不停地上涨他们才有高回报，所以各方都在期盼着房价永远涨下去。

潘石屹说十五年前，谁要敢说房价上涨，是会挨板砖的，如今反过来了，谁敢说下跌就得挨板砖。

管清友和潘石屹，他们一个是经济学家，一个是企业家，都不是信口雌黄的人，对于他们俩的言论，到底谁对谁错呢?

从内心出发，凡是买不起房的人以及政府管理层都希望房价能够下跌，都希望百姓的生活压力小点，有广厦千万间，可庇天下寒士。

但现实告诉我们，中国中心城市以及昨天本号分析的那些三四线城市仍会继续慢涨下去，直到城市化进程结束，直到地方政府摆脱土地财政依赖。

潘石屹以国际惯用的租金回报率来预测中国房价将下跌，不妥。

首先，租金回报率根本不适用与中国，因为欧美日都已完成了城市化进程，中国仍处在城市化进程当中，国情不同怎可直接套用?

其次，欧洲、美国等土地都是私有的，而中国的城市住宅用地是国有，作为地方政府财政的重要来源，房价已经牵涉到了方方面面。

按照任大炮的逻辑，影响房地产市场的四个因素国家基本制度、经济政策、市场中的供求关系，这几个因素共同决定了中国房价易涨难跌。

1、国家基本制度，这里主要指土地制度。我国的土地制度短时间内不会发生变化，在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下，中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

2、经济政策方面，中国的货币一直在超发，导致资产价格一直在上涨，尤其是房价。

过去M2增速一直都是GDP增速的2~3倍，如果将M2增速理解为货币发行速度，GDP增速理解为财富创造速度，那么货币贬值速度≈M2增速-GDP增速。货币在贬值，房价焉能不涨。

此外，从购房贷款利率来看，中国的购房贷款基准利率过去二十多年一直在下降。

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即便去年和今年相继上浮了首套房和二套房贷款利率，但与历史相比，仍处在低位，说明政府仍在鼓励买房。

3、供求关系，也就是人口和土地供应量。

中国的城市化已经进行了几十年，中心城市人口持续流入，按照发达国家的城市化率计算，中国的城市化还将有继续维持10年。人口持续增加，购房需求量一直在增加。

2017年，武汉、西安、成都、长沙、杭州、南京、郑州等20多个城市加入了人口争夺战，人口正加速流入这些城市。购房需求量暴涨，造成了这几个城市的房价在2017年强调控的背景下，依然来了一波大涨。

有人或许很好奇，热点城市当中，除了深圳面积小，土地不够供应外，其他一些城市尤其是二线城市面积超大，拥有足够的土地，为什么就不加快增加土地供应量呢?

地方政府增加土地的速度是根据户籍人口增加量来推出的，其供应速度严重滞后于实际人口增加速度，导致需求暴增刺激房价上涨。

至于为什么要这样做，道理不用多说。如果地方政府一股脑地将土地全部廉价拿出来，后续的财政收入指望谁去?只有每年给出一些，坐享成本上涨，才可以细水长流。