碧桂园连发三道\＂催命符\＂，加速收割\＂三四五线\＂城市
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“小龙女这一剑如何刺他，旁人仍然莫名其妙，剑法精妙迅疾到了这等地步，不但来去无踪，竟似乎还能隔人伤敌。”
金庸老爷子说，天下武功，唯快不破!
这话用到房地产上，也似乎并没有什么不合适。这便是所谓的“高周转”
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。从鼻祖万科开始，恒大、旭辉、泰禾、阳光城等等，无一不是高周转高手。但在碧桂园面前，似乎都弱成了渣。昨晚，碧桂园的高周转新策略，刷爆地产人的朋友圈。原来，碧家从拿地到开盘，只需要三个月。
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如此之快，一众地产人不仅三观重塑更是脊背发凉。有着“三四线城市国王”之称的碧家，正手起刀落，加速收割三四五线城市。
在规模既是正义的房地产业，如果你是房企boss，碧家的神速度，你是学还是不学?如果不学，能有什么办法，让自己不被龙头房企远远甩开?如果学，碧家骨骼清奇，招数诡异，又岂是你想学就能学会的?
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连发三文急提周转速度
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一周内，碧桂园连发三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。同时，投资奖励需向一线城市倾斜。
4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。
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4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
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此外，4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议。网上也随之流传出了《集团“高周转”专题会会议纪要》。
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这些文件的中心议题只有一个:
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加速高周转。碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
碧桂园已经是大家追赶的对象。
截止3月30日，碧桂园今年共获取项目195个(共215个地块)，其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。
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对此，杨老板很不满意，“高周转是我们战无不胜的法宝。”
他专门作出指示:“项目总经理一定要认真研究所辖项目，项目每天的利息、费用、效益等了然于胸;懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。”
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一万元的小故事
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随着这些文件刷爆地产人朋友圈的，还有一个杨老板的“万元小故事”。
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不知道你看明白了没有。一万块，可以让一个设计师干10天，也可以让五个设计师通宵干一晚。
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地产行业资金成本这么高，很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里，省出几天时间就等于省了几百上千万。
瞬间，人们仿佛打通了任督二脉，思路豁然清晰。
比如，房企挖人太费事。招个项目总往往要花十天八个月，这多耽误事。可以雇10个HR，一天时间，必须招到人发offer，不发offer不准下班。
搞销售的，你说蓄几百组客户要一两个月，这怎么行?雇50个销售，一天时间必须完成蓄客任务。第二天开盘，完不成销售任务，就杀几个销售祭天。
这当然是玩笑话。但碧桂园强悍的执行力，足以令每一个地产人汗颜。
摘录几条文件内容，让大家感受下。
比如，与高周转匹配的激励和处罚措施(主要针对三四五线城市的项目总)中有提到，项目摘牌到开工超过40天即撤职;开工工期大于7个月，项目总撤职。
为了快，碧桂园要加强运营了，这次的文件明确了一个事，集团大运营工作组牵头，各中心线条要配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权，人事任免权，可先新后奏。
在《集团“高周转”专题会会议纪要》
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中，我们能窥见更多杨老板的“碧家绝学”碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
。比如:1.
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报建方面花费太长时间，建议莫总可取消报建的人碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
，项目总做报建。2.
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投资买地要买干净的地，不干净地以最快速度搞干净，跳起来做，工作当天上报须当天处理完碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
。3.
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绿黄红灯考核，马上开工就绿灯，开不了黄灯，延误多少天就红灯碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
，免职就行，直截了当。4.
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没能力的人总有理由，我们要当天的事当天完成，问题是不是每个人都有解决问题的能力碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
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加速收割三四五线城市
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2017年，碧家实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%，合同销售面积6606万平方米，领跑行业，并成为首个年销售额破5000亿元的房企。
要知道，碧家5000亿的规模背后，还是一家纯粹的“三四线”城市开发商
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，而别的房企大多鏖战于“一二线”城市。在大房企纷纷迁都北上广深，夺资源优势时，碧桂园的总部，至今还在广东顺德。尽管号称四小龙，人口200多万。即便是今天，顺德最多也就是三线城市，在第一个碧桂园项目诞生的90年代，就是四线城市。
“需求弱，出价能力低，利润少”
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，这是三四线城市特征。碧桂园在顺德成功了，拥有了自己的商业模式--薄利多销。顺德需要居住升级美好生活，全国其他三四线城市同样需要啊。于是，杨老板摊开地图一看:一个顺德薄利多销，全国有多少个顺德呢?数不清，那就做大规模。
这个规模，不是销售额规模，而是生产规模。
薄利多销对于房企来说真是太难了，碧家是怎么做到的?在那本神书《我在碧桂园1000天》中，我们知道，即便做到今天的规模，碧桂园还是三控制:
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“拿地集团审批，产品集团控制，建造集团控制”。伟大的企业都由伟大的产品支持。所以伟大的企业背后，都有一个超级产品经理在控盘。马化腾是腾讯的首席产品经理，杨老板就是碧家的超级产品经理
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。列举几个碧桂园的“超级产品”:
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“成就共享”计划碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
它就是个“提成”方案，大约是集团可以拿20%利润，奖励当事人。毕竟全国有300多个“顺德”，每个地方都需要“小杨国强”。
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“未来领袖”碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
为了实现世界第一的伟大目标，杨老板决定每年招募百名博士。 “‘未来领袖’100人，两年后每人花公司200万，也就2个亿。如果里面多几个程博士，我们发达了。”
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“劳斯莱斯”碧桂园连发三道\"催命符\"，加速收割\"三四五线\"城市。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
做大户型，标配140，准配240，优配160。给三四线城市的客户，制造成功享受者的角色，这就要比“大平层”厉害多了。
杨老板心中的偶像是山姆沃尔顿。沃尔玛的创始者，主张“薄利多销”，用低价占领市场，用成本控制获得利润，用规模获得发展。
在《道路与梦想》中，王石
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曾有这样一段自述:2008年，一次私下论及碧桂园，我颇草率地给出评价:没什么了不起。不久召开集团例会，时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告，把我的观点推翻，数据翔实，有理有据。
回深圳路上，我就致电碧桂园老板杨国强:我原来对碧桂园的看法是错的，希望能与杨先生交流学习。杨先生爽快地一口应允。
当年的王石一定不会想到，这个被自己小看的碧家，在若干年后，竟然狠狠夺走了万科稳坐十几年的地产王位。
碧家有着清晰的自我定义，至今没有大举进入一二线城市。
倒是今天，一二线城市的开发商，大势进入三四线城市。他们会遇到碧家，会在那里与这个“三四线城市的国王”作战。
他们会有胜算吗?这个我不知道，但现在碧家急提周转速度，不就是要加快收割三四五线城市吗?留给其他房企的时间不多了。
碧家和其他房企，适用一句很流行的话:我们不一样。
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这是一家其他房企学不会的房企!4
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大象开始跑，小兔子怎么办?
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前几天，有篇关于碧家的文章同样很火，《碧桂园“重仓三四线”被指战略错误，借款同比增长96%》
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。文章提到碧家6年时间业绩增长10倍，2017年平均每天拿下2.4宗土地，58%的销售业绩靠三四线城市支持。但是目前有部分三四线城市销售相对低迷，今后的库存压力会非常大。
经济学家宋清辉直言，碧桂园重仓三四线城市的战略方向是错误的，应避免未来的进一步扩张计划。
原因有两点:
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一是三四线城市升值乏力，且同质化竞争严重，对企业未来发展不利;二是在房地产调控不动摇的背景下，三四线城市房价正呈现出环比涨幅收窄的趋势，未来不可能会继续上涨，因此将来对企业业绩支撑力度有限。分析的似乎很有道理，但是，在房地产业，规模不是万能的，但没有规模是万万不能的!
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孙宏斌曾说过，规模就是优势。房地产正在快速整合中，具备规模优势的大公司还有很大的增长空间。甚至，未来前十的房地产企业都会是世界500强。
过去五年，TOP30房企中销售额复合增长率超过50%的房企有5家，其中包括又大又快的典型--碧桂园。
事实上，迄今为止，还没有出现一家因负债率高而倒下的企业，而过去五年，因产品力不强、周转率不高而边缘化的“百强”房企却有几十家。
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不信的话就一年年、一家家过一遍，看看是不是。因此，对于房企而言，不怕高(负债高)，就怕慢(周转慢)
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!所以，碧家要提速高周转。无独有偶，早在去年11月，另一家宇宙大房企恒大
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，也提出了“高周转”策略。房子|产品|战法|杠杆率|老梁|房价---
比如，一手新项目进场后5天内开工，奖励50万，15天内开工，奖励30万;二手、新模式、小股操盘新项目进场后，10天内开工，奖励50万，20天内，奖励30万。
相应地，新项目延期15天，不讲不罚;超过15天，当月扣罚3万;超过45天，当月扣罚万;超过75天，当月扣罚10万;延期每超过30天，当月扣罚金额在上月基础上增加2万，直到开工为止。
所以，大象都开始跑了，小兔子该怎么办?
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留给中小开发商的时间还有多少?来源:楼市观澜
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