房市进入横盘周期，投资买房:请分散风险!| 楼先生问答NO.218 ▲你知道的杭州神盘

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▲你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手

所有人心中隐隐有一个疑问:这波房价，到头了没?

前两天，一位地产人跟我说:最近是二手房出手的好时机。投资客差不多可以收割“韭菜”了。

她举了个例子:申花某品质二手小区，一套毛坯89㎡，搭一个车位，500万，竟然有买家愿意一次性付款。

或许你都不敢想:连经济适用房都开始成交走俏了。据我爱我家数据统计，一季度，杭州二手房成交当中，排名前五有三个经适房小区。

市场够疯狂吧?

二手房的疯狂在于:不时出现一些极端案例，刷新三观。新房的疯狂在于:限价下，一二手房存在巨大的价格剪刀差。

本来，这些限价新房，大多数都会被手握全款+关系的投资客买走。买房摇号后，每个人都想摇一套。这下，投资客们也只能靠运气摇一摇了。

但早期的低价地限价盘，已经卖得十有八九。很快，就要面临高价地上市。如果限价适度放开，价格体系就会被纠正。

那么，真正投资客，将何去何从?

上一期就说过，投资客绝对不会来当“高价二手房”的接盘侠。连朝晖都卖到4万多，短期内升值空间几乎为零。这一点，精明的投资客认知清晰。

如果放开限价，卖不卖得出去是另一事，但确实很有可能，彭埠新房6万，钱江金融城7万5，南星7-9万，申花7万，九堡4万，萧山市北4万5，临安2万.....

投资客可能连头都不想回一下，转身离去。

看一看前期吵得热火朝天的苏州、合肥、厦门，都哑火了，南京也摇摇欲坠。理性地说，杭州房价进入横盘调整期的概率很大。杭州的“独立行情”还能撑多久?谁也不知道。

既然这样，手握现金的投资客，如果还在继续加杠杆高歌猛进，就非常不合时宜。对于投资客来说，在疯狂的时候，要学会恐惧。

如果你还想投资房地产，要么缓一缓，要么分散投资。

尤其海外房产，今年一大投资热点。

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Q&A |壹

问答关键词:给父母买房、100万现金、二手房VS新房

@程一二

有一套市区的房子，还有30万贷款没还完，想给爸妈买一套房，有一张房票，100万的现金，是买老余杭、萧山南、富阳的二手房小套，还是买海宁、上虞的新房好?还是等杭州新房摇号，贷款买个80㎡左右的新房?

楼先生:既然给父母买房，为什么会选择明显是适合投资的区域?不管是海宁还是上虞，这样的房子买来，父母真会去住吗?除非你其实打算投资，不然的话，还是建议你多考虑买杭州的房子吧。何况你还有一张房票，也不要浪费。相对其它城市，杭州的房子更具保值性、成长性也更好。

买二手房还是摇限价新房，这个完全不用纠结。虽然摇号规划还有悬念，比如一个楼盘会划出多少比例的房源给“无房家庭”先摇，政府手里会有一把标尺，既然高举了摇号这面旗帜，就绝度不会只是做做样子。既然有这样一个政策，给大家公平的机会，那就应该去尝试一下。如果现在就放弃了，多可惜啊。

再者，二手房上涨了几轮，已经到了阶段性高位，从整体市场情况看，购房力与房东叫价出现了较大的脱节。所以基本可判断，大涨的可能性几乎为零。那么先去摇一摇新房，真摇不中，再回头来挑二手房吧。100万现金，按二套房算的话，推荐你重点关注一下崇贤、临平北、闲林、义桥。

Q&A |贰

问答关键词:以旧换新、改善、退休养老需求、400万

@曾妮

老师你好。本人马上就要退休了，在市中心黄龙有一套房，可以卖近400万，想要置换一套环境比较好的房子，但是现在出摇号政策了，到时候二手房涨跌不一定。您觉得我什么时候出手好一点，如果出手了，附近哪里可以置换一套养老房?

楼先生:现在你把房子卖掉，也不能当作“无房家庭”，也就是说，享受不到新房摇号的倾斜。如果你考虑买新房，那一切的前提:你有多大的信心参加摇号，自己运气如何。至于摇号对二手房涨跌影响，短期内，原本关注二手房的弱势刚需，都会试一试摇号，加上房东惜售，所以成交量会下滑比较严重。但二手房价涨跌幅度会非常小。以现在的行情看，现在卖出的二手房价格，相对高位的。

只要决定了准备养老，那就可以去置换。比较推荐的地方，还是尽量往城西一带，主要还是考虑到城西宜居，加上你本身黄龙住习惯的话，很多生活习惯都会更熟悉。一个是往西溪方向，比如耦园，靠近西溪湿地，地铁稍远了一点;比如和家园臻园也还有一批89㎡;还有就是良渚方向，中粮、联发和北大资源，选择就更多一些。

Q&A |叁

问答关键词:无房家庭、三墩新房VS二手房、云谷板块

@LingZ

你好，我符合摇号倾斜政策。现在在犹豫买三墩这边的新房，还是孩子学校附近的二手房。如果买二手房的话，首付就不需要凑了，单价虽高，房子都比较小。如果买三墩新房的，可能要去借钱凑首付。想听听你的建议。如果买新房的话，三墩最近有什么在售或将售的楼盘推荐吗?谢谢。

楼先生:在不摇号的情况下，三墩北的限价新房，非常难买，因为性价比高，这些新房都要一次性付清。现在正式进入“摇号买房时代”，虽然不知道每个楼盘会划出多少比例房源给“无房家庭”先摇，但不管怎么说，作为政策倾斜的群体，应该先试一试新房。

从房子本身来说，这些房子也会更新一些，同样的总价能买到更大的面积，居住品质相对更好。最重要的是，你要想明白摇号买房背后的逻辑:之前，这些限价房子都被投资客全款买走，弱势的刚需买不到，部分焦虑的刚需只能去买二手房，甚至是经济适用房。

比如一季度二手房成交前五名当中，经适房就有三个小区。举个例子，4月最新的成交数据显示，三墩经适房的都市阳光和苑，均价32837元/㎡，遑论4万+的金地自在城这类二手商品房了。至于具体推荐，在售的楼盘中，可以重点关注西雅图、云和湖和西湖国际城。另外待售项目进度会稍微快一点的，比如金辉两个项目。

Q&A |肆

问答关键词:工作在凤起路、现金80万、每月按揭1万多

@71

老师你好。男朋友手上有一套萧山的房子，我工作在凤起路上，目前现金80万，能承受每月一万多的按揭，目前比较纠结的是买离工作近的二手房，还是远一点的新房。

楼先生:如果买来自住，在承受范围之内，买离公司近点、上班更方便点的二手房，当然是一个可以考虑的选择。比如朝晖一带的二手房，高成交都已经突破了四万，更久一点的老破小也要三万五左右。这样的价格，这样的房子，已经上涨过几轮了，短期内价值提升空间已经很小了。

既然已经启动了公证摇号，哪怕没办法享受政策倾斜，也不妨先去试一试。现在单价三万内能买到的，都是性价比还很不错的新房，今后也会有比较好的成长性。像萧山新街的中南和阳光城、湘湖的都会艺境，以及市北江南名府，都可以关注一下。

还有就是往城东方向，乔司的璞丽东方还有少量高层和洋房。像上面提到的三墩北三个楼盘，要是能摇中，也可以买，不过地铁也略不便。还值得推荐的是，沿地铁2号线到良渚站，最值得摇一摇的是澜天，其次就是下半年会上市的联发、中粮和北大资源项目，都有一些小户型，目前价格还不清楚，突破限价的话，3万左右。

Q&A |伍

问答关键词:考虑投资、工作在庆春广场、澜天or杨柳郡

@莫语

老师好，工作在庆春广场一带，现住晓庐，考虑投资，考虑如果能买到的话，不知道选择澜天还是杨柳郡?澜天看中其价格低，杨柳郡看中其配套还有学区成长性，而且未来工作调动后，杨柳郡可以住的到。

楼先生:不管是澜天，还是杨柳郡，都是今后很有可能出现「万人摇号」的限价新盘。比如澜天，还有最后一批房源，限价之下，价格一万九左右，而周边的次新房已经卖到了两万七八，是目存在一二手房剪刀差现象最严重的板块之一。如果没有放开限价，杨柳郡大概是三万三左右，而七堡的次新房三万八到四万出头。

所以很显然，纯粹投资角度出发，那肯定是澜天更理想一点，一是投入成本少，二是限价幅度更大。要知道，在没有摇号之前，澜天就已经是杭州最难买的楼盘，应该排得进前十。如果澜天能摇中，那直接买就可以了。但如果加上你提出的条件，毕竟房子最终还是拿来住的，那杨柳郡也可以考虑。主要看你考虑投资多一点，还是考虑自住多一点。

-End -

文∣楼先生

编辑 ∣二叔

部分图片来自网络

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