一波又一波的调控，给楼市带来了什么? 3月全国两会闭幕短短10余天内

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3月全国两会闭幕短短10余天内，深圳、杭州、西安、成都等逾15个城市出台各式差别化的房地产调控政策。

从各地发布的调控政策方向看，主要涉及限售、限购、限贷、限价、公证摇号购房、“三价合一”等多个方面。其中，限购、限售、限贷、限价政策基本上以组合形式出现。

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昆明、大连、阜阳、海南几个城市出台了“限”系列政策。其中，海南限制非本省户籍人员仅能够购买1套住房，且首付比例不得低于70%，五年内不得转让，这也被称为“最严调控”。

另外，“公证摇号购房”逐渐成为主流。3月28日，杭州出台商品住房销售公开摇号全程公证制度。随后，上海、南京、长沙、西安、成都等5个城市也加入了“摇号”阵营。

从930新政到现在，楼市调控已经持续了一年多，期间，调控政策从北京向全国蔓延。从结果来看，调控使市场热度得到有效控制，房价结束了前期过快上涨的态势，出现下跌或涨幅收窄。但不可否认的是，随着调控的持续与深入，出现了很多与调控初衷相背驰的乱象。而这些乱象，在某种程度上伤害了刚需和真实购房者。

“双合同”避开限价干扰

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不少城市陆续出台政策对上市新房的标价画出了“天花板”，超过限价标准的楼盘无法顺利拿到预售许可证。这对于刚需来说本来是一件大好事，可是却被开发商见招拆招，通过“双合同”避开限价干扰。

购房“双合同”，就是将原来的购房金额，拆分为两个合同签署。

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其中一份为符合政府“指导价”的购房合同，合同上的成交金额低于买家实际给的房款。而剩余房款，则签另一份补充合同或协议，以装修费等名义收取。

那么这种操作对购房者带来什么影响?一是首付款增加，二是影响购房贷款。比如某地新房政府指导价为2万/平方米，售价为2.5万/平方米，开发商会提出先签一份2万/平方米的购房合同，再签一份5000元/平方米的装修合同。

由于装修首付至少是50%，贷款期限为5年，所以一套100平方米的房子首付由原来的75万变成了60万(房屋首付)+25万(装修首付)，也就是85万，并且另外25万的装修款需要在5年内还清。首付增加了，贷款额度和期限减少了，月供也就相应增加了，购房者的购房压力不降反升。

另外，很多二三线城市，政府为了能拿到一份“漂亮的”房价降价趋势和下滑销量，对网签严格限制。一些拿了预售证并且开盘的项目，由于比政府的网签指导价格高，不得不逼着开发商采取双合同的方式达到政府的网签要求，以求尽快网签，尽快回款。不过这给购房者带来的风险却非常大，不仅会影响正常的贷款，还有可能会让你补交首付，所以帮主不建议大家同意开发商的这种操作，最好什么价格买的就签什么价格。

恐慌式抢房再现

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调控一直在继续，但调控效果一直遭质疑。限价+摇号选房的方式让很多人看到了套利的空间，买到即赚到成了很多购房者为之趋之若鹜的动力。

去年南京1.5万人抢3000套房的景象在脑海中还未散去，今年成都43953人抢400余套房的事件再次震惊楼市。据了解，成都天府新区某项目毛坯备案价是7000元/平方米，加装修后均价10500元/平方米，但是周边的二手房毛坯价格已经达到了2万/平方米。很显然，这是任何人都能看见的得利空间，再加上成都施行公证摇号，没有了茶水费和走后门，这让大家都看到了机会。

现在的成都，摇号买房变成一场“双色球”摸奖，只要是有房票的，全家老少齐上阵，大家在各个项目排个号，等着摇号开奖那一天，等着天降大运。

刚需购房更难

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限价让多个热点城市上演抢房潮，“全款的往里走，贷款的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走。”这就是事实。政府限制网签，开发商想要尽快回款，要求购房者支付60%、80%首付，甚至全款买房都已经成了很多地方的主流。

去年南京万人抢房，110个楼盘首付全部要求8成。最严要求购房者认购当天付齐首付款，最宽松的也需要7天内付齐首付。试想能负担得起8成首付的买房者里能有几个是刚需，而真正手握三成首付的刚需，却被开发商拒之门外。

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再加上最近首套房利率不断上浮，全国首套房平均利率已达5.46%，相当于基准利率的1.114倍。以贷款100万元、30年等额本息还款计算，仅利息就需要偿还约为103.50万元，而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元，一年内利息支出多了21.74万元。也就是说即使房价出现微降，购房者的整体买房负担却不降反升。

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针对目前楼市调控出现的种种反应，业内人士表示，虽然楼市调控不断加码，政府倡导的“长效机制”仍在，但市场上充满投机情绪却也是事实，大家对于房价上涨的预期仍然存在。不过要想投机变成现实，得有环境支持。只有货币环境、信贷环境发生变化，楼市情绪才会得到根本性扭转。

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另外，调控虽然对打击楼市里的投机行为成效明显，但也不可否认的是，它对刚需造成了误伤，希望这种误伤不要再深化下去了。

★特别提示 ★

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