全国都在加紧调控，为什么感觉成都力度不够? 本文由微信公众号原创4月8日

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本文由微信公众号<想住成都>原创

4月8日，成都锦江区的楼盘龙湖天璞名邸新批次预售的商品住宅开始了网上登记。在其购房登记界面，出现了三类购房者。包括“优先摇号、优先选房的棚改货币化安置住户”，“优先摇号、优先选房的刚需购房家庭”以及“普通购房者”。

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多出的“优先摇号、优先选房的刚需购房家庭”这一项，主要源于3月末成都出台的新的楼市调控政策--关于楼市公证摇号选房新的政策文件。(政策原文链接)

新房抢手，“公证摇号选房”成调控标配

成都“首套刚需家庭优先选房”政策，实质上是对“公证摇号选房”的补充。

从全国来看，在最近1个月的时间内，也有好几个城市宣布实施“公证摇号选房”以及“首套房刚需优先”政策，成为继“限购”“限贷”“限售”“租购并举”之后的又一轮新的调控措施。

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3月15日，武汉发布“首套刚需家庭优先选房”政策;

3月27日，长沙发布“首套刚需家庭优先选房”政策;

3月29日，杭州宣布新房销售将“公证摇号选房”;

3月30日，西安发布“公证摇号选房”政策;

3月31日，成都发布“首套刚需家庭优先选房”政策;

4月4日，杭州发布“公证摇号选房”政策，并对“无房家庭”倾斜;

4月4日，北京限竞房(限地价竞房价，即在地块出让时已确定了房屋最高售价)被要求以“公证摇号”方式销售的实操层面落地。

对比以上城市，无论是一线城市北京，还是二线城市杭州、武汉、成都、长沙、西安，当前的市场现状均表现为:“渠道费”“全款优先”退出市场，刚需有了机会，市场多了些公平。新建商品住宅被“限价”，新房与二手房价格倒挂，最终导致新房抢手，部分城市时常伴有万人抢房的场景。

实际上，除了以上城市之外，上海与南京也在2017年已经实行“新建商品住宅公证摇号选房”的政策。大半年近一年的时间过去了，两个城市的新房依然抢手。同样是因为新建商品住宅被“限价”，新房与二手房价格倒挂，购房者更愿意买新房。

“刚需优先”，是保护刚需还是吸引刚需?

如今，成都、武汉、杭州、长沙均在“公证摇号选房”的政策上，叠加了“首套刚需优先选房”的倾斜政策。这一举措对于市场的调控作用又会有多大呢?

首先，市场上的部分购房需求将得到满足。对于符合各个城市“首套刚需家庭”条件的购房者，有了“优先”的特权，其买到新房的几率将明显高于普通购房者。

此外，不同城市对于“首套刚需家庭”的认定标准不同，其保护的购房人群也将有所不同。在认定的“首套刚需群体”中，可能保护了政府最想保护的那部分购房群体，同时，也将引入更多的“首套刚需群体”进入。

对比成都、武汉、长沙和杭州的“首套刚需家庭优先”政策，可以发现杭州的“刚需”认定条件较为严格。对比之下，成都、武汉、长沙则似乎是在向全国各大高校毕业生招手“成都/武汉/长沙欢迎你，落户这里，即可享受‘刚需优先选房’的福利”。

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所以，在新房的供应端没有发生变化、新房价格持续限价，新房二手房价格持续倒挂的情况下，“刚需优先选房”的政策，是完全可能导致购房需求再度增加的。从这一方面来看，抢房的市场现状可能并不会改变，“首套刚需家庭”买房的几率可能不会增加，刚改及改善购房者买到新房的几率则会更低。

在“刚需优先”之外，海南“最严调控”面市

当然，在两会后，全国新一轮的楼市调控潮里，除了部分一二线城市标配的“公证摇号选房”以及“首套刚需家庭优先”的政策之外，还有部分城市发布了其他的调控政策。比如:

3月22日，大连发布“限购”与“限售”政策。对本市居民家庭限购2套住房、非本市户籍家庭限购1套住房，同时，住房“限售”2年;

3月28日，深圳出台新规，要求二手房交易须“三价合一”。即住房成交价、评估价与网签价三者要统一。

而调控力度最为感人的还数海南省。

3月30日，海南出台限购、限贷以及限售政策。

1.非海南省户籍的居民家庭在海南省内限购1套住房，且在此前已限购的区域买房，须提供在海南省60个月的社保或个人所得税证明;个别市县只面向本市(县)居民家庭销售。

2.非海南省户籍的居民家庭在海南省内购房，商贷首付款比例不低于70%。

3.在海南省新购的商品住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

PS:海南省的学历落户需硕士以上学历的人才或“985工程”“211工程”高校本科应届毕业生。

对于本地户籍居民的保护以及所有购房者炒房动机的打击力度，在二线城市甚至部分一线城市中，都是前所未有。当然，海南的真调控，很大原因在于其旅游城市的定位对于外来投资炒房客的吸引。

回到成都，作为当前的“网红城市”，除了贯彻落实中央“房住不炒”以及“分类调控”的政策，是尽力让这个城市的居民都住有所居。除此之外，更艰巨的任务，则在于吸引更多外地的人才，在城市建设的新发展时期，占据人口红利，打赢城市攻坚战。

所以，成都“首套房刚需家庭优先”的购房政策，从制定者的角度出来，这无疑是一个“双赢”的策略。