成交下降90%，价格直降三成…限购一年，北京商住房遇冷 2018年的房地产市场

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限购|成交|价格|北京|直降|商住房---

2018年的房地产市场，“稳”字当头。

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而从各种会议上透露出来的基调来看，房地产调控还是必要措施，

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但是差别化调控的旋律不变;而另外一点，即便因城施策，对房地产发展的长效机制的探索也没有停止。

但是在另一方面，对于很多人来讲，买房更难了。

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调控季如约而至

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每年的两会前后，也就是三四月份的时候，都是房地产调控政策集中的时候。

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比如我们把北京的2017年房地产调控政策称为“3·17新政”，再比如去年房地产的两大主管部门住建部和国土资源部也联合下发了关于土地供应的通知。

而今年也不例外，政策一波又一波，调控季如约而至。

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在整个三月份，近期的热点城市都针对房地产提出过调控政策。有的是对既有政策的巩固，有的是针对信贷市场，尤其是公积金贷款方面，而有的则是提出了相对全新的政策。

限购大军里面，出现了近期热门的“新一线城市”大连市，城区和重点开发区开始限购;而海南更是祭出史上最严的限购政策，五指山、保亭、琼中和白沙四个市县干脆关上了对外地人购房的大门;而最出人意料的限购是安徽省阜南县，比其上一级的阜阳市还更早进入限购的行列。

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购房摇号或成常态

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在这些政策中，比较新的面孔则是“摇号”

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当然也只能说是“比较新”，因为摇号这个政策不新鲜，但把这个政策用在房地产调控上还是很新鲜的，截止猫哥发稿的时候，只有6个城市提出过该政策，其中正式开始使用也不过4个城市，

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而到现在，还不到一年的时间。

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最早提出摇号购房的城市是上海。2017年5月4日，上海住建委发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，正式提出摇号买房。但是第一个实施摇号买房的城市，却是距离上海大约1个多小时高铁车程的南京，从政策提出到发布细则，只有短短的11天

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当然打破南京记录的，是距离上海更近一点的杭州，从提出到细则颁布，只用了9天的时间

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，赶在了清明节之前，就推出了摇号细则，只是在细则开始实施后，杭州并未有新盘推出，所以摇号制度还要等一段时间才能发挥作用。

而在3月15日，武汉市房管局也发布了《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》(征求意见稿)，其中提出“房地产开发企业应合理控制房屋销售登记规模，意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。”

目前，武汉的这个通知尚在征求意见之中，可以料想，在不远的将来，武汉会是第七个摇号购房的城市。

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怎么就非得摇号了呢?

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其实从几个城市发布的细则来看，可以看到摇号城市的一些共同点:

①房价上涨严重

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这6个城市中，上海、南京、成都、杭州是曾被点名的16个房地产过热城市，也是国家统计局重点监测城市，而长沙和西安虽然不在热点城市的名单之列，但是这两个城市被一些媒体称为“房价被低估的城市”，从而得到了不少投资者的热捧，一向低调的西安在2017年也不得不加入到限购的队伍。

②新房稀缺，且新房二手房价倒挂比较严重

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对于摇号的理解，最直接的原因肯定在于“缺”，因为供小于求，所以才具有稀缺性。对于热点城市的开发商来讲，近两年的房地产调控政策让房价的上涨势头趋缓，部分城市为了遏制房价上涨，直接使用了限价的政策，所以导致开发商的开发意愿不强，“捂盘惜售”这样的事情屡见报端。

而普遍的，这些区域的二手房交易则比较活跃，而价格也是节节攀升。所以一旦有新盘放出，价格与二手房价格产生倒挂，购房者“买到就是赚到”，那么哄抢就是必然的现实了。

③刚需受损

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在对房子的哄抢中，则是开发商的看人下菜碟，流传最广的那句话讲:全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的把共享单车挪一挪了。

在这一场新房争夺战中，往往按揭的和公积金贷款的人群中，存在着大量的刚需群体，而这些刚需群体要么等全款群体选完房，轮候新房名额，要么选择购买周边价格更高的二手房。

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前者机会渺茫，后者花费更高。

④购房乱象

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“排号费”、“茶水费”、“渠道费”、“关系费”、“诚意金”、“会员费”，名目多种多样，但是在本质上，就是一种好处费，购房者缴纳这些费用，就能通过特殊渠道买到指定的房源。

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买房的逻辑变了?

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摇号有效吗?这才是大家最关心的问题。猫哥觉得，在某种程度上，摇号可以改变一部分现行的购房逻辑。

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①对于刚需来讲，就是一则福音了。

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因为政策在逐渐向刚需倾斜，尤其是成都市在3月31日的时候发布了摇号的补充细则，将按照“棚改货币化安置户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号，依序选房。

②摇号把全款和贷款购房拉到同一起跑线，

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这对于贷款客户尤其是公积金贷款客户来讲，可以说是一个利好消息，因为他们因此能够获得一个公平公正的购房环境和机会，而不再是开发商歧视的对象。

③从一定程度上来讲，公证摇号更加透明，

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那么意味着“找关系选房子”或者其他暗箱操作的可能性降低，那么“排号费”、“茶水费”这样的好处费，能够省下一笔。

而对于房地产投资者来讲，买房的逻辑可能也会有所变化。

全款优先的游戏规则被打破后，摇号中签这件事就成为一个“随缘”的事情，随着中签率的降低，一些炒房者可能会将目光转向二手房市场。

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新房难买，那么推高二手房价格的可能性大大增加，而彼时的二手房市场则是机会与风险并存的地方，是低价抄底还是高位接盘，这就需要自己来仔细分辨了。

而另外一个去处可能就是三四线城市。不过在猫姐的文章《心慌慌:老家三四线城市房子大涨，价格到头还是刚起步?真相扎心了》里，已经表示过要投资者对三四线城市房产谨慎考虑，

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猫哥也就不多讲了。

当然了，摇号购房还是一个“应急之策”，政策解决的还是在需求端的匹配问题，却并不能解决供给端的问题，

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供需矛盾在很长一段时间内，依然是主要矛盾之一。如果说对房价影响的话，其实并没有改变新房“买到即赚到”的格局，那么也就意味着新房和二手房价格倒挂的现象依然存在，

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那么抢房就在所难免，比如成都，曾经就出现过全家上阵排号的情况。

要解决这个问题，还需要更多的“政府的智慧”。