市中心的老房子能买吗?李嘉诚的买房就是买位置还靠谱吗? 深圳买房是一门非常难懂的学位

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深圳买房是一门非常难懂的学位，不深入研究的总是会掉入坑中，比如下面这个老生常谈的问题“是买深圳中心区域的老破旧，还是买关外的高大上?”

其实这个问题，在很多年前，地产大佬李嘉诚就给过我们建议:他引入的“位置投资法”,“买房就是买位置”还是经久不衰--“买房就是买位置”

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那么老旧小区到底值不值得买呢?它有哪些优势和劣势呢?

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拥有“成熟社会”“配套完善”“生活便利”，还有一个最大的好处就是小户型，公摊少，得房高。对于首次置业的年轻人，也是无奈中的选择。但对于投资而言，老旧小区就要分别对待了。我们一层一层分析。

到底值不值得买?

众所周知，房子的本质价值，并非土地上的建筑，而是土地，尤其对于老房子来说，建筑价值几乎是零，因此，“老房子价值=土地的价值”。新房的建筑价值，还多多少少有一点点，但从长期看，也将归于老房子，建筑物的价值几乎可以忽略。于是值不值得买，就转换成，未来老房子脚下的土地，有没有更大的升值空间。这就需要考虑，什么样的土地增值空间大?是否是稀缺的土地。

什么样的土地稀缺呢?

当然是从人口考虑了，一平方公里住一个人，和一平方公里住1000个人，哪个相对更加稀缺?显然是后者。因此，土地稀缺的问题，就转化成人口密度的问题。从全国范围看，一线城市人口密度远高于十八线小县城，所以一线城市房价嗖嗖涨啊。

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哪里是市中心?

这里指的并不是你买房时候的市中心，而是卖房时候的市中心，也就是说，至少五年，一般考虑十年，之后的市中心是哪里?想必这是很多购房者忽视的问题。

有些城市市中心是不变的，

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比如北京，故宫永远是故宫，所以二环里房子，绝对硬通货;而回龙观可能是副中心，也可能是北漂聚集区，通县可能是三环里居民看不上眼的地方，也可能是通州行政副中心。这样一对比，结果就不言而喻了:有能力买二环，没有能力的买未来的副行政中心，如果看不准哪里是发展趋势，那就只能怪自己了。而更多城市的市中心，是老城区，无论是扩建还是改造，都很困难。于是这类城市就会建设新区，以求发展。

一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移

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。如此，老城区就悲剧了。比如郑州，30年前，郑州的市中心在二七区，目前均价1.3万;15年前，郑州的市中心在金水区，目前均价1.7万;现在呢?郑州的市中心在郑东新区CBD，目前均价2.1万。类似的，如石家庄的正定新区，合肥的政务区等，都是这样的扩展模式。市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”。毕竟房价也有市场的因素和买家的意愿在其中，越靠近中心越贵，不论是老房子新房子，只跟地段有关。

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因此，新区越来越贵，老区就算价格不跌，相对新区也是相对下跌。最终形成“土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤市中心老破旧”的局面，当年买下的“老旧小”，升值慢，拆迁无望，买房人只能望房兴叹。

如果等新区起来了再去投资，实际上相当于给第一波入场的投资者先结算了他们的盈利，然后再加上现在的房价，才是你要付出的;既然已经成了中心，第一轮红利就错过了，这跟“刻舟求剑”没啥区别。

所以，“买房就是买位置”，对于中国的城市住宅来说，就是扯淡;

这个规律更应该是“买房就是买趋势”。

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看看当年力排众议买北京通县的人就知道了，不管主观上是什么原因导致了他买通县，但客观的看，那些人完美演绎了投资趋势的优势所在。