房子是用来住的，不是用来炒的，又一楼市信号释出国家开发银行北京分行、建设银行北京

傻大方小编提示您本文标题是：房子是用来住的，不是用来炒的，又一楼市信号释出。来源是。

房子是用来住的，不是用来炒的，又一楼市信号释出。房子|信号|用来|集体性|集体土地|楼市---

国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行，作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点，完成了具体贷款方案的出台。

如果去年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划，那么，开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。

大家都知道，盖房子烧钱，特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目，更需要大量的长期资金投入，否则想法再好，也只能落在纸面上。

而今天，集体土地租赁住房建设，得到了四家银行支持，这就意味着不缺钱了!

钱落实了，下一步就是让政策真正落地!

房价看涨为何理直气壮?

房子是用来住的，不是用来炒的，又一楼市信号释出。房子|信号|用来|集体性|集体土地|楼市---

在过去的这些年里，中国楼市的多头们，坚定看涨房价的一个重要依据就是，不断大幅攀升的中国楼面价(地价)。

大家可以通过下面这张图表感受下，这10多年来，中国主要城市地价的增长趋势。图表中最上面那一根，也是增长最快的，就是住宅土地价格指数。(多头们潜台词:看看下面这张图表，你还觉得房价会跌么?)

房子|信号|用来|集体性|集体土地|楼市---

(图表来源:中国城市地价监测网)

其实，多头们的这个逻辑并不无道理。

若把房地产看作制造业，地价就是上游的原材料，即我们所谓的面粉，如果面粉一直在不断上涨，面包、油条、包子们就无便宜的可能。

因为按照市场“互利互惠”的原则，开发商们没有做赔本生意的动力。

再看看的下面这张图表，大家也就基本明白你们所在的城市，为什么房子不便宜了。

截至到2017年底，内陆省份主要城市的住宅楼面价为6522元/平方米，长三角的为10569元/平方米，珠三角的为13985元/平方米，环渤海湾片区则为7509元。

房子|信号|用来|集体性|集体土地|楼市---

若单纯的站在土地成本的角度，大家依然可以乐此不疲的买房炒房。

不过，大家有没有想过，如果一个城市的某些地方出现了地价为零的房子，并且再抛去利润和营销管理等费用，那么，合理的房价又该是多少呢?

集体性租赁住房

房子是用来住的，不是用来炒的，又一楼市信号释出。房子|信号|用来|集体性|集体土地|楼市---

去年提出的“集体性租赁住房”让这一假设变成了事实。

传统上，一个新房的房价大致有四部分构成，地价、建安成本、三费(营销、管理、财务)、合理利润。

在市场销售的商品房中，最重要的成本是地价，可以占到房价的50%-70%，甚至更高;而在集体性租赁租房中(土地不拍卖，不产生地价)，最重要的成本是建安成本(不存在三费)，而若以建安成本来衡量房价，集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折。

可能有人会说，集体性租赁住房又不对外销售，所以并没什么用。

业内人士认为认为，价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面:

其一，大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求，并压低市场租金，进而抑制房价。

其二，大量低价高品质的租赁性住房出现，也会压低市场的房租租金，而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。

其三，在银行眼中，与租赁型租房比，价格高企的商品房将成为高风险资产。

一石激起千层浪。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来，自住商品房需求将相应减少，房价也将遭遇重大狙击。

北京作为全国试点城市，出台的政策，往往具有风向标的意味。

房子|信号|用来|集体性|集体土地|楼市---

去年，北京明确2017年至2021年共建设50万套租赁住房。2017年已确定集体土地租赁住房项目39个，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。

目前北京已有9个集体土地建租赁房的项目获批，总投资额度超过36亿元。

现在，北京四大银行联合出手，出台集体土地租赁房长期贷款政策，说明增加租赁住房有效供应的长效机制正在建立!

媒体采访人员拿到的一家试点银行方案显示，贷款利率根据项目和资金市场情况适当浮动，贷款期限最长25年，还本付息计划也较为灵活，可按月或季归还贷款本息。

集体租赁住房已在紧锣密鼓进行中，未来，集体租赁住房的大规模开发就只是时间问题了。

不过，由于集体用地的特点、贷款期限较长等原因，此类贷款也给银行风控提出了新的要求。

银行在对此类贷款担保、审批等方面会比较谨慎。一家试点银行人士透露，相关借款的担保要求需同时满足符合银行要求的抵押或第三方(包括联营公司股东或其他有实力的国有企业等)提供保证担保;房屋出租预期收益质押。此外，该行针对集体土地建设租赁住房贷款业务的单户授信审批权限为8亿元，大于此额度需要上报总行审批。

另外，政府要提供更多的政策支持，比如说银行贷款利率相对比较低，是不是考虑更多的政策补偿。对抵押物不足或者说难以抵押的项目提供其他担保措施等。

“对于此类风控的要求，短期看地方政府也会给予一定的支持。关键是后续银行需要从贷款流向的角度来监督产品的开发，防范各类租赁产品出现空置或闲置等现象，抑或是出现租金低迷等现象。”

在专家看来，对于此类租赁住房来说，未来要关注社会保障和商业运作两个因素。从社会保障角度看，形成不同价格的租赁住房是关键，而从商业运作角度看，需要防范各类集体建设用地的收益权流失，或者不能和发展农村集体经济挂钩。

有朝一日，中国租房市场形成，租房者在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降!

还有一点十分重要。细心的人不难发现，在发改委新公布的名单中，集体租赁住房房源的位置遍布市区和郊区。

这就意味着，未来城中村的房子，包括都市边缘农村的房子，都可以成为租赁房。这就意味着，大城市郊区农村户口价值大增，这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利!

据统计，我国的租赁人口占11.6%，相当于1.1亿人左右;而农民朋友目前约为6亿;加起来就是7.1亿人!

加起来，这次政策获益人数将超过7亿人。

房子是用来住的，不是用来炒的，又一楼市信号释出。房子|信号|用来|集体性|集体土地|楼市---